购房宣传画册能否构成邀约

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　　2005年11月13日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的某小区商品房一套。交付时间为2006年10月31日以前。合同签定后，原告按约支付了房款。但在收房时发现房屋内3处与宣传画册上的户型结构不一样，遂拒绝收房。双方协商未果，原告诉至吉安市吉州区人民法院要求被告承担违约责任，并支付逾期交房违约金。2007年10月16日，一审法院判决被告在十日内改正房屋结构，并支付逾期交房违约金9280元。
　　本案的争议焦点在于开发商印制的宣传画册能否认定为购房合同的组成部分，笔者简要分析如下：
　　一、关于合同的成立
　　合同成立是具有相应民事权利能力和民事行为能力的缔约人，对合同条款至少是合同的主要条款达成一致意见。依据我国《合同法》第十三条的规定：“当事人订立合同，采取要约、承诺的方式。”合同的成立应具备要约和承诺阶段。要约俗称发盘、发价等，是一方当事人以缔结合同为目的，向对方当事人所做的意思表示。有效要约应由具有订约能力的特定人，以订立合同为目的，向其希望与之订立合同的受要约人发出。且内容具体确定，不违反法律的强制性规定及公序良俗。承诺是受要约人同意要约的意思表示，换言之，承诺是指受要约人同意接受要约的条件以缔结合同的意思表示。承诺一经作出并送达于要约人，合同即告成立。
　　二、宣传画册是否为要约
　　根据我国《合同法》第十五条，商业广告是要约邀请。所谓要约邀请又称引诱要约，是指希望他人向自己发出要约的意思表示。具有如下特点：1、要约邀请是邀请对方向自己发出要约。2、要约邀请是一种事实行为，虽然作出邀请是一种意思表示，但是邀请的内容表示为事实行为，违背它并不需要承担法律责任。不同于要约，若要约人不遵守自己的要约，将负缔约过失责任。3、相对人对要约邀请的“承诺”并不成立合同，也不能因为自己作出某种“承诺”而约束要约邀请人。这种“承诺”实际上是要约，必须得到要约邀请人的再次确认才能成立合同。宣传画册作为一种广而告之的工具，应当认定为商业广告无疑。但是，是否认定为要约邀请还必须依据具体个案分析。因为我国《合同法》第十五条还规定，商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。”具体而言，如果广告中注明为要约或者广告中含有广告人希望与不特定人订立合同的愿望，或者内容具体确定足以认定合同的主要内容等，则应认为该广告属于要约而不是要约邀请。宣传画册，是开发商售房宣传喜用的宣传方式之一。一般印制精美，均包含商住房小区的整体环境、配套设施、各种户型示意图、房价等详细信息。现实生活中，除现房发售外，购房者订立购房合同时，能见到的只是画册上这种“纸上的完美”。笔者认为，应将这种内容具体明确的宣传画册认定为要约，开发商应受这种宣传内容的约束。当实际与宣传不符时，购房者才能据此维护自身权利。否则，做个典型的假设：如果开发商在画册中宣传某小区依山傍水，购房者欣喜购房，交房后却发现所谓的山水为垃圾山、臭水沟。此种情形下，若认定为要约邀请，如果正式合同又中没有相同约定的话，开发商可以完全不对其宣传内容负责。因这种表意行为不是意思表示，所以也不能适用合同解释、重大误解等救济措施。试问，购房者的利益该如何维护？
　　三、对本案事实的具体认定
　　原、被告于2005年11月13日签订1份商品房买卖合同。约定原告购买被告开发的某小区第21栋3单元501房。合同详细约定了付款方式、交房时间、违约责任等事项。但对于房屋内部结构只字未提。2006年12月25日，被告通知原告收房。原告发现屋内设计有3处与宣传册上的C1户型不一致，并与同单元上、下楼的结构不同。被告在该房北面客厅与阳台之间加了一堵矮墙隔离，客厅的西面通往厨房处加了一堵墙，使得客厅与厨房之间的通道没有画册上那么宽敞，另在厨房内开了一个通道通往阳台。笔者认为，尽管没有详细约定房屋内部结构，双方签订的《商品房买卖合同》仍合法有效，对结构部分的认定应以被告的宣传画册为据。在被告的宣传册上，所有户型的阳台在通往客厅处都没有墙隔离，也没有任何户型的阳台是通过厨房进出的，而且所有户型厨房通往客厅处均留有双开门位置。因此，法院判决开发商承担违约责任并支付相应迟延履行违约金。
　　四、法官寄语
　　房屋作为贵重商品，购房者总是慎之又慎，但房产纠纷案依旧与日俱增。究其原因，主要是没有订立一份完备的购房合同。实际操作中，合同又大多是开发商事先印制好，格式化条文往往忽略太多细节。例如对户型的约定仅有几室几厅，朝向等粗略规定。对内部结构、建筑材料等只字不提。加上购房户习惯把注意的重点放在对开发商违约的责任承担上，致使一份购房合同的大部分篇幅都在讲双方该怎么履行，该怎么承担违约责任。看似完备，责任清晰，实际上却因为缺乏对房屋本身的约定，在责任的认定上容易产生争议。再完美详尽的责任承担方式也毫无益处，毕竟，责任的承担要求责任的认定为前提。为此建议开发商及购房户应当注意，在合同中能够明确约定的，尽量明确约定。以免引发不必要的争议。即使双方发生争议，也应当争取以合理经济的方式解决。就本案来讲，双方完全可以协商解决，改变一堵没有实际用处的小矮墙，并不需要花费多少人力、物力。但是双方没有平心静气的协商，导致对簿公堂。花费的时间、人力、物力已远高于一堵矮墙的价值。总之，多一点细心，少一些争议；多一点包容理解，少一些纠葛怨恨。建设和谐社会，需要我们共同的努力。