我能否以开发商没有预售许可证为由而要求收回订金?

咨询热线内容
随着房价的高涨，买房的压力对于我这个工薪阶层的三口之家越来越大。为了省一部分钱，我和丈夫仔细地商量之后，决定买一套两居室的期房。这套房子的地理位置和设计结构都令我十分满意，最让我动心的还是相对低廉的价格。在看过样板房以后，我们就与开发商签订了一份认购书，约定先交2万元订金认购该房屋；如果交付后我反悔放弃认购，那么这2万元也就不予退还。
交付订金后，我时常到楼房的工地转悠。在一次与工地包工头的聊天过程中得知该楼盘竟还没取得预售许可证。我赶忙四处打听、调查，最终证实包工头所言不虚。于是，我找到开发商质问此事，并要求其退还我交纳的订金。然而开发商的回答却让我更加心急如焚：对方声称房屋预售许可证马上就可以办下来，但如果我放弃认购的话，根据所签订认购书的规定，2万元钱将不予返还。
请问：开发商的说法是否正确?我能否要回2万元订金?

律师专线解答
首先，根据我国《城市商品房预售管理办法》第6条的规定，商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售，当然也就不能收取订金。据您所述，开发商还未取得预售许可证，就开始进行房屋预售，这显然违反了上述法律规定。据此可以断定，您与开发商签订的认购书应为无效，您作为无过错方，根据我国《合同法》第58条的规定，完全可以要求开发商返还您因此支付的2万元订金。
其次，“订金”并不具有罚责性质。此处所指的“订金”相当于预付款，如果合同不能履行，则应将“订金”如数返还，而不是予以没收。这与我国《合同法》中所规定的“定金”是完全不同的。在上述事件中，认购书中关于“订金”的约定实际上违反了法律规定，显然是无效的。从另一角度说，开发商在认购书中只规定您如不认购房屋则订金2万元将被没收，而对自己一方如不能提供房屋应该受到何种罚责没有加以规定，这严重违反了合同法公平的法律原则，在此意义上这个条款也是无效的。所以，您可以向法院主张合同无效，并要求开发商返还您的2万元订金。

症结所在
本问题的症结在于咨询者对开发商在没有取得预售许可证前能否收取订金这一问题认识不清楚。

律师提醒与注意事项
购房者在签订房屋买卖合同之前，一定要先看一下开发商是否具备“五证”，购买期房要先查看开发商是否具有房屋预售许可证，否则所签订的房屋买卖合同无效，这样您的权利很有可能会受到损害。
订金相当于预付款，是购房者为了防止已看中的房屋被分售他人而给付的一部分款项。如果合同正式订立，则订金将会转化为房款的一部分；如果合同未曾订立还可以拿回。它与“定金”的惩罚性有本质区别，购房者在签订合同时对此一定要加以区别注意。

法律链接
《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条
《城市商品房预售管理办法》第六条
《商品房《肖售管理办法》第二十二条