未办理过户手续的房屋买卖合同是否有效?

咨询热线内容
我姓王，是四川来京的打工者。经过多年的努力，我利用自己的积蓄在郊区购买了张某的两间平房做点小生意，并签订了房屋买卖协议。协议上明确约定，张某愿将其两间平房以5万元的价格转让给我，在我交清房款之日起房屋的所有权归我，并约定第二天办理过户手续。当我按照合同的约定交付了房款后，张某便将房间钥匙给了我，但是对办过户手续的事却推托说有事改日再去。
谁知没过几天，张某居然打电话告诉我，说他不愿意卖给我这两间平房了，愿将5万元房款退还给我，另外再给我500元钱作为补偿。对此，我坚决予以反对，为了装修，我已经买好了地板砖和沙子、水泥等装修材料。就这样，事情僵持了下来。事隔半个月，我突然收到了法院的传票。原来张某以房屋未办理过户手续为由，要求法院判令我所签房屋买卖协议无效。
请问：我和张某签订的买卖房屋协议是否有效?

律师专线解答
王先生，您所遭遇的情形是许多购房者所遇到过的问题。根据我国《城市私有房屋管理条例》第9条的规定，买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证明，买方须持购买房屋证明，到房屋所在地房管机关办理手续。所以房屋过户手续是购房者是否取得房屋所有权的要件。
由于房价不断攀升，有些房屋出让者以利益为重，在已签订房屋买卖协议后，未办理过户手续之前反悔，将房屋出售给另外的出价高者，从而侵害到买方。但法律是公正的，当出现像您这样的情况时，法律对此也作出了补救性的规定。最高人民法院法发(1993)37号《全国民事审判工作座谈会议纪要》规定：“审理房地产案件，应尊重合同双方当事人的意思表示。只要双方当事人的约定不违反法律政策，不损害国家利益，公共利益和他人利益，就应维护合同的效力。”就您所讲述的情况来看，您与张某签订的买卖房屋协议均为你们双方自己的真实意思表示且不违反法律和社会公共利益，也无《合同法》第52条、第54条规定的合同无效或可撤销的要件，所以此房屋买卖协议是合法有效的。况且，您交付了全部房款，张某也交付了房屋的钥匙，视为双方已履行合同。所以按照我国《合同法》第8条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。故您与张某签订的房屋买卖协议有效，且受国家法律保护，您只需同张某补办房屋过户手续即可。

症结所在
本问题的症结在于咨询者对房屋买卖协议成立的特别规定这一问题不清楚。

律师提醒与注意事项
这里提醒广大购房者，虽然法律对没有办理房产过户手续的房屋买卖协议在特殊情况下也承认其效力，但是在买卖房屋时，不能为了省钱、省事而不办理房产过户手续，只签订房屋买卖协议，而是应该及时办理相关的过户手续，否则一旦发生纠纷，举证非常困难，合法权益很难得到保障。

法律链接
《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十四条《城市私有房屋管理条例》第九条