武汉购房契税如何计算和相关常识

　　王女士购买了武昌的一套现房，入住不久，开发商就要求她交纳契税。孙女士问清契税的作用后，向开发商询问房产证何时可以办下来，回答是3年后。孙女士对此颇为不解，契税为什么要提前3年交纳?

　　韦先生反映的情况与孙女士大同小异：不久前，他们小区入住办理手续时，开发商在交钥匙之前，还安排了一个程序——交契税，韦先生询问钱交了产权证何时能办理下来，开发商的回答是至少1年。

　　

　　契税的性质到底是什么?

　　契税是在土地、房屋权属转移时，国家按照当事人双方签订的合同(契约)以及所确定价格的一定比例，向承受权属者一次性征收的一种行为税。

　　1997年7月7日，国务院令第224号发布的《中华人民共和国契税暂行条例》第一条规定：“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。”

　　也就是说，作为购买商品房的个人，想拿到产权证，必须要与开发商完成产权过户，并向国家交纳相应契税。

　　契税何时交为宜?

　　《中华人民共和国契税暂行条例》第八条规定：“契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。”

　　第九条规定：“纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。”

　　第十一条规定：“纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。”

　　在武汉市，购房人的契税缴纳义务发生时间，是买卖双方办理立契过户手续之日。契税究竟何时缴纳才好?对此，某律师事务所房地产部王律师给出的看法是：开发商只有取得了房屋土地权属证书或确权证明(俗称“大产权证”)，才有资格将房产过户给购房人。那么，“大产权证”取得需要什么条件呢?王律师说，开发商取得“大产权证”的前提条件是：开发手续合法，竣工验收合格，测绘结果已得出，土地出让金交齐等。从武汉市目前实际情况看，开发商取得“大产权证”后，如果“大产权证”有了，房屋没有产权纠纷，一般情况下，3～5个月业主就可与开发商办理过户手续。

　　那为什么会有像引言中所讲的一些项目催购房人起大早赶晚集呢?是不是开发商有占用资金的可能?王律师认为，这种可能的确存在，毕竟每家2%～4%的契税，几百家可能就是几百万元，甚至更多。除此之外，王律师还解释了另一种可能，就是开发商在客户贷款过程中，承担了全额全程或阶段性担保，房产证能尽早一天押到银行，开发商的风险就会早结束一天，而且，也确实有一部分业主由于出国或其他原因，对办理房产证并不积极，有的业主甚至六七年都不来办，而影响了整个项目的工作流程。所以，开发商一般对此事都比较积极，但有的开发商积极得有点过分，所以才会出现提前好几年收钱的事。

　　契税一定要交给开发商吗?

　　那么，开发商强行要求业主交契税对吗?王律师说，交契税是业主取得权利(产权证)时须尽的一项义务，是通过税务机关向国家交的。办理过户、交纳契税需要开发商和购房人双方办理，开发商在这一过程中起到的就是配合作用，是为了履行合同中规定的义务。如果业主不委托其办理，发展商绝不能强迫购房人交纳，尤其是提前交纳。

　　但在实际工作中，如果开发商一家一家地办理，显然不太可能，这也会给征收部门的工作带来很多麻烦，所以实践中，都是开发商代客户集体办理。但是就像上一部分所讲，过分提前也是对业主权利的侵犯，是不合理的。

　　律师认为，最妥当的方式是，在具备条件办理立契过户手续前的一定时间段，通知客户集中来交钱，这样既提高了工作效率，也是对业主权利的一种尊重。

　　武汉市新房契税

　　1、合同签订于2010年10月1日及以后，中心城区别墅类契税按4%征收;不满足普通住房标准中任一条件的契税按3%征收;家庭(包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)首次购买90平方米以下普通住房的，按1%征收契税;家庭首次购买90平方米以上普通住房的，按1.5%征收契税。

　　2、合同签订于2010年10月1日前的，购房税费依然按照新政前的标准。按购房合同时间的签订来分，总共有以下六种标准：

　　①住房合同签于2008年11月1日后，中心城区别墅类(含单体、联体)契税按4%征收;不满足普通住宅三个标准任一条件的其他住宅契税按照3%征收;普通住宅契税按照1.5%征收。此外，个人首次购买90平方米及以下普通住房契税按1%征收。这里说得是个人首次购房，并没有将家庭成员购房纳入考量范围。

　　②合同签订时间在2008年2月1日——2008年10月31日间，中心城区别墅类(含单体、联体)契税按4%征收，普通住宅契税按2%征收。当时普通住宅的标准应同时满足的以下三个条件(一)住宅小区建筑容积率≥1.5;(二)单套建筑面积≤140平方米;(三)单价<5700/平方米且总价<80万元。别墅类(含单体和联体别墅)和不满足普通住宅三个条件中的任一条件的住房为非普通住宅。

　　③合同签订时间在2004年3月1日——2008年1月31日间，分两种情况：别墅类或单价>5500元/平方米会或总价≥70万元住房，契税按4%征收;单价<5500元/平方米住房，契税按2%征收。

　　④合同签订时间在1999年8月1日——2004年2月29日间，分两种情况：别墅类或单价>4000元/平方米住房，契税按4%征收;单价<4000元/平方米住房，契税按2%征收。

　　⑤合同签订时间在1997年10月1日——1999年7月31日间，契税按照4%征收。

　　⑥合同签订时间在1997年10月1日以前，契税按照6%征收。

　　武汉市中心城区现在正在执行的普通住房标准为：(1)住宅小区建筑容积率在1.5(含1.5)以上;(2)住房面积在140平方米(含140平方米)以下;(3)单价不超过7000元/平方米(含7000元/平方米)且总价不超过100万元(含100万元)，三个条件需同时满足。

　　武汉市远城区现在正在执行的普通住房标准为：(1)住宅小区建筑容积率在1.0以上;(2)住房面积在140平方米(含140平方米)以下;(3)单价不超过5700元/平方米，总价不超过80万元(含80万元)。三个条件需同时满足。