解析好房子认购秘密 揭示楼市淘金法则

　　今年的“金九银十”，从一开始便弥漫着不同于往年的味道。从8月底开始，面对即将到来的销售旺季，一些开发商早早就吹响了上市的号角，随着如今楼市正式步入9月，一拨规模空前的新盘大战已经箭在弦上。根据365地产家居网对全市八大板块上市楼盘的统计，接下来的9、10月份，南京将有78家楼盘新推房源，加上在售的房源，共有约4万套新房汹涌出闸、杀奔“金九银十”。

　　新房“开闸放水”

　　日前，地产大佬、万科董事长王先生现身万科在杭州的开盘现场，明确表示楼市的刚性需求还是非常强的，目前购房者观望的低谷期已经过去。而据笔者了解，经历了新政后近四个月的低迷，8月中下旬开始楼市出现了微妙的变化，各家楼盘人气回升，并且市场整体也迎来了一波成交小高潮,“日光盘”也重现江湖，因此不少开发商都和王先生一样，认为楼市最坏的时期已经过去，开始步入了上升的阶段。

　　一方面开发商对后市的预期开始转变，另一方面，持续数月的收成不佳甚至零成交让本来“不差钱”的各家开发商也逐渐感到压力，因此“金九银十”成为众多开发商眼中的最后一次推房良机，不少上半年因为工程节奏赶不上上市的房源或受新政影响而推迟开盘的楼盘，都将在这个“金九银十”汹涌而至，以求在这个传统旺季放手一搏，打个漂亮的翻身仗。根据365地产家居网对全市八大板块上市楼盘的统计，接下来的9、10月份，南京将有78家楼盘新推房源，其中有22个纯新盘首次面市。除了一系列即将上市的新盘外，南京目前可售的房源也仍有不少。根据官方网站南京市网上房地产的统计，截至本周一18:00，全市可售商品房为28007套。新房加上库存，意味着9、10月份全市将有超过4万套新房冲刺“黄金季”。此举也意味着，买房人期待已久的买方市场已经到来，9、10月份想买房的市民，选择将大大增加。

　　海量新房中，哪一套最适合我?

　　随着“金九银十”4万套新房汹涌而至，期待已久的买方市场终于到来，面对海量房源，购房者是否会出手呢?本报近日联合365地产家居网进行的一项调查结果显示，买还是不买让购房者很纠结。在接受调查的近5000位网友中，有41.55%认为“金九银十不是出手购房的好时机，还应该再等等”，33.33%的被调查者表示要“视房价情况而定”，明确表示会出手的只占到了两成稍多一些。

　　而据笔者了解，除了部分犹豫观望的买房人，即使在想要下手的买房人中，十分清楚什么样的房子才是好房子、怎样才能挑到适合自己的好房子的也并不算多。“给最近的\"日光盘\"搞得心发慌，怕现在不买的话房价又要涨起来了，这几个星期一直在看房”，刚工作两年、计划明年结婚的市民周先生想趁着9、10月份房源大量上市的时期出手，但选择变多了也麻烦，“4万套新房集体亮相，让人眼花缭乱，究竟哪一套最适合我?”这让周先生很困惑。

　　黄金地段不一定最好

　　买房看地段——华人首富李嘉诚的投资名言，已经成为地球人都知道的一句楼市口头禅了。可什么样的地段才是好地段呢?很多人对此可能都会嗤之以鼻，这也算是一个问题嘛!当然是市中心黄金地段——寸土寸金的新街口呗，出行、购物、娱乐、健身、就医、就读……只要你住在市中心，上面的任何一项都能轻松解决。

　　市中心无疑是好的，可也有人放着人人艳羡的新街口不住、偏要往郊区去的，笔者身边就有这么一位朋友。近日他卖掉了五台山上的住房，和妻子搬到了花神湖畔。“别人都是削尖了脑袋想要往城中挤，你咋偏偏要逃离新街口呢?”面对朋友们的不解，这位先生禁不住叫苦：“在新街口住了十几年了，人满为患、环境嘈杂、空气污浊，只要想想就让人头疼得不行。”现在的新房子虽然在交通、配套方面都不如原来的，但“终于可以大口大口地呼吸带着青草香味的空气了”，就冲着这一点，他也觉得自己的房子没换错。

　　还有一位朋友，房子买在南京城这几年来一直热得不行的河西板块，说起来那也是非富即贵的豪宅集中地了，不过因为工作单位在新街口，他竟然也是一肚子苦水。“上下班的路越来越堵了，三四公里的距离经常要用上大半个钟头，连家住江宁的同事都没我用的时间长，因为人家有地铁直达，我家前不着村，后不着店，在两个地铁站的中间，根本沾不上光。”由此可见，地段的好坏完全因人而异、因需求而异。对于一些买房人来说，不是非要城中、河西这样的热点板块才是心目中的好地段，而是要看自己及家人的工作单位、入学或者其它居住的需要，最适合自己的就是最佳的地段。

　　与自住不同，投资则另当别论。城中、河西这样的成熟地段固然保值增值能力突出，不过价格也会很“好看”，普通投资者如果没有实力购买城中、河西的高价盘，那么该选择什么样的地段呢?对此，不少专业人士的建议都是，不妨傍着规划去买房，用未来的眼光看现在，增值的可能性更大。即使现在很差，只要清楚其规划，就不要担心。

　　试问十年前，有谁能想象得到从江宁到新街口只要二十几分钟?而六七年前，以四五千元/平方米的价格购买河西楼盘的那些买房人还被不少人视做疯子，如今笑话他们的人相信全都后悔不迭了。

　　请售楼小姐在户型图上标注开间尺寸

　　俗话说，“买不买房看地段，掏不掏钱看户型”，如果哪个购房者对一个楼盘的户型赞不绝口，那他肯定是真的动心了。不过，说来也奇怪，如今像金地自在城这样把各个户型都做一套样板房让购房者亲自去感受的楼盘越来越少了，不少楼盘都是样板间没开、仅靠着户型图就卖房。

　　户型图成了一些买房人对未来居所的唯一了解途径，不过一位业内专家提醒买房人，户型图也不能尽信，“地图的出版还有专门出版社的监督，户型图嘛，则是各家开发商在设计师户型设计的基础上作了各种美学上的处理，这些处理可以美化原本枯燥乏味的设计图纸，甚至于会有意无意制造一些小陷阱、造成对买家的误导。”例如很多户型图只标注房间的格局，却有意无意地忽略了开间和进深的尺寸。以至于户型图看着很好，等你进了家门，才发现房间为什么这么小。因此对于购房者而言，看户型图一定要留个心眼，遇到没有标注尺寸而又需要了解尺寸的地方，一定要请售楼人员帮你在户型图上标注出来。

　　样板间的秘密

　　收房本是件很幸福的事情，但对于刚刚拿了房的张先生来说，最近却很是郁闷。“为什么我的次卧室内没有了飘窗。这跟当时看的样板房不一样了。”张先生说买房的时候，样板房两间卧室明明都是有飘窗的，但他收房的时候发现房子内少了一个飘窗。有过买房经验的人大都曾经看过很多“千娇百媚”、美轮美奂的样板间，但对于其中的门道，能够一清二楚的可能就不是很多了。

　　从事楼盘销售的丁先生则透露，样板间是开发商为了达到销售目的而在项目销售期间设置的，可以说是楼盘的脸面，所以开发商都会不惜资金在样板房上大做文章，高档点的楼盘还会请国外的设计团队来量身定做，就是为了提高买房人的购买欲。

　　还有专家表示，一些样板间为了追求美观而故意忽略了实际。比如样板间多采用亮色调的装修、房间内24小时开灯，使得一些原本黑暗的空间变亮，采光不足的问题也因此得以掩饰。针对这种情况，购房人可以让售楼人员关闭灯源，体会房间里各部分的自然光线及阳光是否充分。

　　值得一提的是，有些样板间里的家具不是标准尺寸，通过让家具“缩水”的方法使房间“变”大，这在小户型楼盘中尤其常见。很多样板间看起来宽敞，实际是因为使用了小一号的家具。比如原本需要放置1.5米的床被更换成1.2米等。所以常会遇到，当初样板间里放了一张床、一张梳妆台的卧室，收房后才发现只放得下一张床。

　　专家建议，在参观样板间时，要多注意户型设计是否实用，是否是自己想要的居住环境，而样板间只是参考，如果你认为你将来的房子也会是如此，那么最终不可避免地会产生心理落差。所以千万要记住，样板间是用来看的，不是用来住的，别被样板间晃花了眼。

　　窗户要大，还要隔热

　　窗户的主要作用就是通风透光，因此现在房子设计的潮流也是窗子越来越大、越来越多，不但客厅里有落地窗，卧室里还有飘窗，往往看起来空间更加开阔，光线更充足。但大窗户也带来了保温隔热的问题，据专业人士介绍，窗户是建筑最薄弱的一个环节，大概有30%—40%的能量是从窗户跑出去的。

　　同时，这种窗户的隔音效果也大大增强。李女士因为家族遗传，心脏不好，对新鲜空气的要求特别高。她晚上睡觉不能关窗户，必须要保证空气流通，否则就会觉得胸闷。但开窗睡觉的弊端也是显而易见的：噪音大，休息不好。搬家后，李女士的烦恼才终于解决了。

　　另外，开发商还在各个朝向的窗户都安装了外置的金属遮阳卷帘，它不仅遮挡太阳直射的光线进入室内，也能够遮挡太阳漫射辐射的热量进入室内，可以使家里面的温度更加舒适均匀。当全部拉下时，即使是白天也能创造伸手不见五指的环境，“上夜班的人回来也能睡个好觉了”。胡先生还发现，一般再好的房子只要把窗户打开，就肯定会有一层灰，但“在我们那个地方，一般20几天才抹一次桌子，懒的人一个月抹一次桌子都没有问题，这得减轻多大的劳动负担啊，呵呵。”

　　景观——不是树种越贵就越好看

　　现在很多高档楼盘都会邀请大牌的公司来做景观设计，金棕榈、贝尔高林、泛亚易道等在南京颇有市场，但是一家景观公司的总经理顾先生透露，“国际大牌的设计公司一般情况下只做概念性的方案，再由国内的公司做细化、出施工的施工图，否则费用太高。景观的效果好不好，90%以上的效果出在植物搭配上，再名贵的树种搭配不好也做不出好景观。”

　　顾先生介绍说，很多开发商在宣传中会强调植物的品种，动不动就宣称自己的小区有几百年的古树名木，其实光以树种来判断景观是否高档是一个误区。看上去不美的景观主要是施工和设计的问题，单纯就植物的品种而言，不存在低档或者高档的说法，并不是树种越名贵就越好看，这跟穿衣服是一样的道理。“比如竹子再普通不过了，钟山美庐这么高档的别墅区主要就是用它，效果一样出色。”顾先生举例说。

　　城市建筑设计院的建筑师陶女士则指出，景观的价值并不仅仅是审美，它应该具有实用性，为业主的交流沟通、娱乐休闲提供方便。“很多楼盘的景观美则美矣，但是只能远观不能亵玩，绿地边上都竖着\"请勿践踏\"，与提倡的\"从观赏到参与\"原则相悖。”

　　开发商做景观要花多少钱呢?“一般而言，开发商在景观的投入上在50元—200元/平方不等，这和目前动辄就过万的房价相比，只是\"毛毛雨\"。”顾先生介绍说，“而且很多国内的小景观公司都是做施工送方案的。”

　　顾先生指出，很多开发商会宣传自己绿化所用的树种有多好、材料有多贵，其实苗木的价格变化很大，大家都用某一种树种时，这一树种的价格就会高一些，总体而言只能说树的规格越大，价格就高。好的楼盘都是用大规格的树，一交付就能绿树成荫。

　　门的学问——你家的门是否防火防盗?

　　先来看看什么是防盗门?根据国家质检总局最新标准规定：防盗安全门是在一定时间内可以抵抗一定条件下非正常开启，带有专用锁和防盗装置的门，防盗安全级别从高到低划分为“甲”、“乙”、“丙”、“丁”四级，正规厂家生产的防盗门，在门的左上角都会有一个宋体凹印的“安全级别印记”，若门上没有这个印记，就不是真正的防盗门。而那些进户门、钢质门等非防盗安全门虽然样式新颖别致，有的与防盗门外形相似，但其制作执行的却是企业标准，与国家标准所规定的质量要求相差甚远。

　　这样看来，防盗门与其他门的区别其实非常明显，那为什么业主和开发商在门上面会产生这么多纠纷呢?南京城市建筑设计院的设计师蒋君标介绍说，在建筑设计中，入户门的防盗等级是不做强制的规定，开发商往往在这个参数上选用比较便宜的门。但是在设计中，对入户门的防火性能是有规范规定的，一般多层房子不做规定，高层的房子基本规定要达到乙级防火门或者甲级防火门的标准。“防火和防盗是两个不同的参数，不能等同。普通的防盗门如果要防火，得同时满足两个条件，对门里面的填充物和钢板厚度都有要求，一般都是需要厂家定做的，防火性能也必须被贴在门上。”蒋君标说，“在选购房子的时候，要看购房合同中对于门的具体约定，要求开发商明确交付的防火防盗门是属于哪个等级的，仔细了解门的性能参数。”

　　资深验房师郭先生指出，业主在验房时辨别防火防盗门的真假其实并不难，合格的防盗安全门门框的钢板厚度应在2mm以上，门体厚度一般在20mm以上，并可通过拆下猫眼、门铃盒或锁把手等方式检查门体内部结构看看是否能防火。同时检查锁具是否采用了经公安部门检测合格的防盗专用锁，在锁具安装处是否有加强钢板进行保护，看看门框有无“膨胀密封条”。此外，还可以掂掂门的分量，正规防火防盗门一般要比普通钢质门重，敲打起来也无空洞的声音。

　　花园

　　买别墅送花园、买一楼的花园洋房送庭院是南京楼盘通行的做法。冲着这个花园，很多购房者宁愿花费比其他房产高得多的价格。不可否认你的房子带不带花园是一种高贵身份的鉴别，更是象征着一种品质至上的生活态度。

　　笔者的调查显示，南京目前在售的别墅项目以及一楼的花园洋房项目无一例外都赠送少则30平方，多则上百平方的花园，没有花园那还叫别墅吗?还是洋房吗?不过，多数开发商都表示，花园属于无偿赠送，即没有产权也没有在购房合同中有条款对此作任何的约定，交房的时候是多大就是多大。

　　没有产权意味着什么呢?“只要业主土地证中没有体现出花园的面积，就表示该面积是属于小区公用面积。”江苏苏源律师事务所王炜律师说。不过，即使没有产权，业主对花园的使用权却是相对比较有保障，一般开发商都会在补充协议中约定业主对于赠送面积的使用权。“但是，业主虽然享有花园的使用权，但是无权在赠送面积上搭建任何建筑，这样就属于违章建筑了，郭德纲的问题就出在这里。”江苏君远律师事务所律师姜志民指出。

　　诸多网友又提出，既然赠送属于公共绿地，那是不是应该开放供全体业主使用呢?不过，在实际操作过程中，这个问题基本不存在，每家都有自己的花园，谁都不会舍近求远去动别人的奶酪，“即使是多种业态并存的小区，别墅区、洋房区、公寓区都会按照区域划分，有自己的领域，花园也有围栏和门禁，其他业主不大可能闯进来。”

　　所以，虽然你的花园不是你的，但是你只要不扩大花园面积、侵占人行道，不危害到小区的光缆、水管、安全等配建系统，不额外抢占其他业主的空间，这个名义上是公共绿地的花园其实你可以随便用。郭德纲为什么会惹上麻烦?第一，他在花园里搭了违建;第二，他太有名了。

　　物管——好管家是房子升值的保证

　　最早摸到这升值快感的是英国人奥克维娅·希尔。1880年至1886年间，希尔女士把她名下出租的物业制定了一套规范租户行为的管理办法，出乎意料地收到了良好效果，改善了居住条件，为业主和承租人双方带来了利益。希尔也成了公认的近代“物业管理”的创始人。

　　南京地产界这样的榜样都有。1994年从新加坡来的仁恒，第二年就成立了仁恒物业，第三年就接管了旗下在南京的首个项目梅花山庄。这仁恒物业是当时南京首个获得ISO9002认证的企业，在那个物业管理不知为何物的年代，一个物业公司居然取得国际认证，可谓石破天惊。十多年来梅花山庄从起初不足4000元的售价，伴随房地产行业市场化及房价走高，其二手房也始终水涨船高，到目前均价也达到了一万六七千元，并始终较周边项目高出一两千元单价。

　　房子不同于普通的消费品，买完后还得养。好的物业管理可以使房屋保值升值，而物业管理不善，则会使房子迅速贬值。如果说房子品质是一个楼盘的硬件，那么物管就是其软件，好房子除了有“硬功夫”，还得有“软实力”。

　　刷卡——进家门要过三道“安检”

　　在科技日益发达的今天，隐私的保护成了奢想，窃听偷窥且不说，一点举动都可能被人拍成照片或视频挂到网上，如有出格行为很快可能遭遇“人肉”。所以人们都在为私密的最后一道防线努力，那就是在家的入口设置层层关卡，一切来往都需得到授权。

　　这种私密保护的宠儿就是目前盛行的智能刷卡电梯。搭乘这种智能电梯，业主进电梯后需要先刷卡才能启动电梯，其中有些刷了卡还要按楼层数，有些则完全智能化，电梯智能系统将通过读取IC卡信息，自动升到业主所住楼层，根本不需要动手按键。这样一来，不仅外来人无法进电梯，就是业主也无法随意到达其他楼层。而电梯门一打开直接映入眼帘的就是业主家大门。

　　更强大的私密保护则是从小区进入那一刻就开始了。近期即将入市的保利紫晶山项目，就开始了这种尝试。据该项目销售人员介绍，保利紫晶山提供了保利独创的三级物管，每一级对人员的出入都有把关：第一级物管为三大社区入口，需要刷卡进门;二级物管为各组团的大堂，每个组团用绿篱做墙，建有各自的“入口”，三级物管为花园洋房私家电梯厅，整体形成“主入口-组团分区-组团大堂-组团步行入口-地下车库入口”的回家路线。

　　据悉，所有业主均能通过刷卡进去小区，而各组团的门则只有本组团的业主才能刷卡通过，单元门就更只向本单元的业主开放。如此严格的物管在南京也是第一家，据保利介绍，此种物管模式在其他城市取得了较好的反响，不仅保证小区整体安全性又体现了业主的身份。

　　回家要走三道门禁，小区大门一道、楼宇大堂一道，进电梯时还有一道。以前信用卡代表了一种身份，现今三道门禁的入户卡那才是真正的身份标识。

　　外墙——空调升温慢原来是保温层的问题

　　业主李先生反映，购买了某楼盘入住后，冬天室内气温很冷，把空调开了却总感觉升温很慢。刚开始以为是空调出了问题，还请厂家过来调了两次，都没发现问题，最后请验房师检查之后才知道房子根本没有做保温层。除了冬天冷，夏天还特别热，家里的电器能耗多了几倍，客厅的墙壁还出现了卤水外泄，时间一长，墙壁还出现了掉漆。

　　根据国家颁布的节能标准，从2001年10月1日起规定，新规划的楼盘必须强制做外墙保温层。

　　那什么是保温墙?墙体按照功能分有承重墙、隔离墙、装饰墙、保温墙。保温墙的作用就是为了保温，可以是单独的墙体，也可以附着在其他的墙体上，也可以由其他的墙体来充当。

　　家庭装修所说的保温墙一般是指附着在外墙上的软包装饰。一般的材料就是填充岩棉、海绵等，作用就是减少外墙的导热系数，增加墙体的保温性能，为了美观有时再加上一层石膏板作为面层。

　　那么什么样的保温墙算是好的保温墙?据了解，上世纪80年代中期建设部在全国范围内启动建筑节能工作以来，墙体保温经历了外墙内保温、夹心保温和外墙外保温的发展历程。大量工程实践证明，目前普遍采用的外墙外保温技术是较好的墙体保温技术。

　　“外墙外保温”技术，即在建筑物外墙外侧附加保温材料达到节能目的，这是目前大力推广的一种建筑节能技术，适用范围广、技术含量高，但也存在施工难度大等问题。

　　当前的建筑外围护结构保温节能形式中，主要有复合外墙外保温节能体系和单一保温墙体节能体系两种。

　　目前复合外保温墙体做法最普通的是外贴聚苯保温板，是当前较为成熟的外保温技术之一，它的工艺是将裁切好的泡沫聚苯板用专用粘结砂浆粘贴在外墙表面，并加尼龙锚栓固定，然后在保温板表面抹聚合物水泥砂浆，压入耐碱涂塑玻纤网格布，最后在表面抹弹性抗裂腻子和涂料。

　　单一保温墙体系也即采用单一材料保温。目前市场上可选产品较为现实的是加气混凝土制品，它是一种既具保温性能又可作为主墙体的建筑材料，至今在国内已有40多年的生产和应用经验，许多企业的生产已经高度工业化，产品质量也是有保证的。

　　地暖——用地暖比用暖气片节能30%

　　地暖可能是当前在售楼处听得最多的词汇之一。作为楼盘的重要卖点之一，地暖逐渐被更多的人接受，其具备的节能环保能效也被越来越多的人青睐，很多人乐意买仁恒的房子，除了喜欢他的品牌和物管，地暖也是一个重要方面。

　　何为地暖?其采暖原理是什么?简单地说，地暖就是地面辐射供暖，我国北方常说的“热炕头”可谓地暖雏形。现在随着科技时代的到来，地面供暖技术已从原始的烟道散热火炕式采暖发展成为以现代材料为热媒的地面辐射供暖。

　　地暖按照供热方式的不同主要分为低温热水地面辐射供暖和发热电缆地面辐射供暖。低温热水地板辐射采暖是一种先进的采暖技术，它的工作原理是以不高于60℃的低温水作为热媒，使科学分布于地面层下的热水管首先均匀辐射加热整个地面，是以整个地面为散热器，通过地暖网辐射层中的热媒，均匀加热整个地面，利用地面自身的蓄热和热量向上辐射的规律由下至上进行传导，来达到取暖的目的。一般设计地表温度只有24℃一26℃，因为供热面积较大，所以室内热量分布均匀，空气中水分蒸发慢，热力由下往上进行热辐射，在室内形成从脚底至头部逐渐递减的温度梯度，符合人体足部血液循环较慢，头部血液循环较快的生理特点和我国传统医学“温足凉顶”的健身理论。

　　电热地板采暖是一种低温大面积辐射式采暖方式，系统将发热电缆安装在采暖空间的地面内，以电力为能源、发热电缆为发热体，将电能转化为热能，主要以低温热辐射形式把热量送入采暖房间。在辐射、对流、传导三种热量传导方式中，人们对辐射传热的感觉最为良好，因此发热电缆低温辐射供暖系统也是世界公认的最理想、最先进的采暖方式之一。

　　相比之下，空调和暖气片的传统采暖方式以点热源为主，在热源附近温度较高，离热源越远温度越低，温度在房间内的横向分部也不均匀，影响舒适度。

　　对于地暖产生的费用，除了安装硬件产生的费用外，首先，暖气片使用寿命为8—15年，空调10—15年，地板采暖50年。研究表明，在同等条件下，地板采暖比暖气片采暖节能30%。对用单户燃气锅炉作采暖热源的用户来说，节约的采暖费很可观，一般用锅炉一个采暖季的采暖燃气费约30元/建筑平米(非节能住宅)，100平米的住宅就要3000元，而用地板采暖每年可省900元。地暖的使用寿命在50年以上，算下来50年可以省出一部夏利车。

　　安静的环境——房子质量越好，隔音越差?

　　楼盘是不是也有这般“富贵病”?一种流行的说法是，新楼因为质量越好，隔音效果越差，就如同“富贵病”一样，这种隔音差的直接原因就是节能新型材料空心砖，比不上老红砖厚实，隔音大打折扣，但事实并非如此。

　　“目前民用建筑使用的空心砖、混凝土多孔砖、加气混凝土块、轻质墙板和各种保温板材等不仅仅是保温材料，也是隔声材料”，南京一家研究机构的材料学博士陈女士介绍说，从技术上来说，这些新型砖都有隔音指数，而且指数还不低，正规厂家出的砖如果施工得当应该能达到隔音效果。

　　据了解，自2008年，南京就全面禁止企业生产粘土实心砖，有步骤地关闭粘土砖瓦企业，鼓励利用粉煤灰、炉渣、工业矿尾、脱硫石膏、建筑垃圾、江河淤泥等固体废弃物生产新型墙体材料，“这些墙体材料除了材质非常薄的可能带来隔音问题外，一般都不太有问题，技术上没有障碍”，知名验房人丁渤表示，对于隔声问题，国家强制性规范(《住宅建筑规范》、《民用建筑隔声设计规范》、《民用建筑设计通则》)对室内环境噪音的允许值为，白天50分贝，夜间40分贝，“但噪音与隔音之间的差别较大，即使后来规范把标准提高到30-35分贝，隔音仍然是符合规范的”。

　　对于为何现在楼盘出现这些隔音问题，验房中经常遇到类似情况的丁渤称，出现隔音的原因比较复杂，可能是施工环节造成的，也可能是新兴材料过于密实规整，而不规则材料对阻止声音传播的效果更好。此外，对于那些挑高户型，室内外有架空层的建筑，因为使用的大多是钢结构，隔音效果相对较差。

　　入户花园，最吸引人的是面积?

　　所谓入户花园，就是在入户门与客厅门之间设计了一个类似玄关概念的花园，起到入户门与客厅的连接过渡作用。

　　在高楼林立的城市中，能够有一块与大自然亲密接触的空间实属不易，来自广州、深圳的入户花园概念，不仅满足了中国人传统的“庭院情结”，更使得家中出现了两个功能明确的生活区，即生活起居区和休闲区，这样的改变不仅美化了居住的空间，也给居住者带来了更多美好的视觉享受。尽管最开始的“入户花园”概念源自于气候、温度等条件适宜人居的广州、深圳沿海等地，但随着南京人居品质的提高以及住宅小区的逐渐高档化，入户花园不但被引入到不少楼盘的户型设计上，同时也受到了购房者们的青睐。

　　市场上比较常见的入户花园面积是5—10平米，还有少量10几平米的入户花园，都是按一半面积算的。早期入户花园引入南京时，大多用在大面积的花园洋房产品上，包括现在许多大面积户型仍然很普及，比如雅居乐158平米以上的大户型、金域中央133平米的户型以及天泓山庄143平米以上的大户型，都做了入户花园结构。但随着时代变化，入户花园利用的范围越来越广，甚至小户型也用上这种设计，如宜家国际公寓的81㎡户型，设计有入户花园、双阳台、花池等细节。

　　早期的入户花园设计更多是为休闲和扩大空间考虑，不过在实际使用中，这一“花园”概念已逐步有名无实，许多户型的入户花园在入住后多半被辟为他用。“入户花园有三四个平方，原来是用来放洗衣机等，有了孩子就做了个小的游戏室。”香山美墅业主赵小姐介绍说。

　　城北某楼盘营销负责人表示，由于入户花园在销售时是送面积的卖点，所以很多买房人看中的不是花园本身的功能，而是赠送的面积。

　　精装修怎么成了带刺的玫瑰

　　2010年8月15日，万科董事长王先生在北京表示，明年万科将撤出毛坯房市场，加大低碳地产与绿色建筑的投资力度和建设规模，将全面开展住宅精装修。其实，住宅精装修不仅是万科未来实现绿色建筑产业化的三大步骤之一，也是政府近年来积极推广的一项内容。

　　今年6月1日，国内首部具有强制性条文的成品住房装修技术标准——江苏省《成品住房装修技术标准》，于当日开始实施。紧接着，7月21日，江苏省《成品住房装修技术标准》正式贯彻实施会召开。

　　作为支持者，南京大学的一位王姓教授表示，由于没有统一的装修时间限制，在买了毛坯房之后，业主往往需要长时间面对邻居的装修。“我拿房装修以后，很长一段时间都不敢搬进去，就是因为害怕楼上、楼下以及左邻右舍的装修。”这位王姓教授表示，自己工作时间紧张，无论是自己装修还是邻居装修，都对生活会造成影响，因此他认为，在品质可以保证的情况下，他希望买精装修房。

　　其实，大多数购房者不是不想买精装修房，只是对精装修房中的无数“陷阱”顾忌颇多。首当其冲的，当然就是借精装修涨价的陷阱。早在2007年5月，为了抑制当时房价快速上涨的趋势，南京物价局推出了“一房一价”的政策，明确要求普通商品住房进行“一套一价”明码标价。但此后不久，由于精装修费不在物价部门核价范围内，因此不少开发商纷纷借精装修抬价，从而使得南京楼市刮起了一阵精装修风。一家号称2000元/平方米装修标准的楼盘，事后被调查该项目的媒体发现，其装修花费仅为800元/平方米上下。

　　除了这个被购房者称为“房价赚不够，精装修来凑”的传统招数之外，装修材料虚假报价、在施工中偷面积、在装修材料中偷梁换柱、施工人员滥竽充数等，都是客户买精装修房子时所要担心的内容。

　　节能——科技住宅也有德国认证

　　节能建筑之所以短短几年时间就在南京楼市中站稳了脚跟，一个不容置疑的原因就是，南京独有的气候特征。今年在江苏举行的建筑节能展览会上，主办方就将南京的气候描述为：“夏热冬寒”是南京较之其它江南城市有过之而无不及的显著气候特征。

　　说到南京的夏天，着实让很多人感觉有些害怕。记得有一位外地朋友正值酷暑跑来南京玩，本来说好玩一周的，结果呆了三天就实在受不了，赶紧逃跑似的买了机票回家。问他原因，答曰：“太热了，受不了。去趟厕所差点中暑了!”夏天是火炉，冬天的南京，也同样不好过。由于国家规定秦岭、淮河以南不能用暖气，因此很多没有地暖的房子只能靠空调吹，再加上一些老房子没有保温层，保暖就更难。

　　时至今日，新一代节能住宅产品城开御园的出炉，又将此类产品进一步丰富和完善。该项目以九大科技系统，即分别为地源热泵系统、毛细管顶棚辐射系统、置换式新风系统、建筑节能外围护体系、生活热水系统、外遮阳、太阳能利用、直饮水、同层排水系统等，使该项目成为目前市场中节能科技最全面的产品，是国内首个获得德国权威认证的科技住宅。

　　其科技系统功能十分强大，以毛细管顶棚辐射系统为例，该系统基于地源热泵系统的基础之上，这与冬暖夏凉的防空洞的原理相似：由于地底“恒温层”温度一般在18℃左右，毛细管顶棚辐射系统就将这样恒定而持续的冷量，以辐射方式快速而柔和地送入室内，将室温始终保持在24-26℃。即使在酷夏，都能让业主仿佛置身于春天的清晨。

　　双首层——有两个“一楼”的房子

　　如何尽可能多地扩大使用面积，同时又不增加业主经济上面的负担，一直是令很多住宅设计师头痛的事。不过，今年在南京楼市中出现的几个新楼盘，却以“双首层”的巧妙设计，为业内带来了新的思考，同时也为购房者带来了新的实惠。

　　所谓双首层，是指别墅组团将整体地坪抬高，组团地坪与周围社区道路形成高差，使得别墅一层半地下的私家庭院与周围道路标高相差很小。经过这样的设计之后，原有的一楼就变为两个：一个是被抬高后的一楼，另一个则是地下层的一楼。可以看到的资料显示，住宅项目最早运用的，是在2006年深圳的翡翠湾别墅和长堤别墅。

　　不买学区房，最好搞一套“陪读房”

　　国人对于孟母择邻的故事大多都不陌生，三字经中的那句经典的“昔孟母，择邻处”，已经感染了一代又一代关心孩子教育问题的父母。从墓地到闹市再到学校旁，孟子终于在环境的影响下开始走上正途。后来才知道，西方也有同样的案例。彩色照相机的制造者李普曼，年少时因在皇宫生活而“荒于嬉”，父母为了改变他，于是把小李普曼送到一所以严谨的学风而著称的学校，结果李普曼果真开始迷途知返。

　　由此可见，无论是东方还是西方，社会环境对小孩的成长都有着巨大而深刻的影响。也正是因为如此，在今天的南京，为了孩子上好学校而买房的家长也是多如过江之鲫。“自己事业也比较稳定了，要为孩子的发展着想了，买房肯定要先考虑这个因素。”今年30岁出头，准备近期换房的魏女士表示，自己和丈夫都有着稳定的工作，有车也不怕路远，但最担心的就是孩子上学不方便。

　　业内专家建议，如果未来可能考虑要孩子，那最好未雨绸缪，尽可能早地考虑孩子的上学问题，而不是临时抱佛脚。等到每年新生入学前，学区房都会出现一个销售旺季。那时再去找购置学区房，显然会付出较高的代价。不过，需要注意的是，目前许多在售楼盘尽管性价比较高且环绕名校周边，但由于学区暂未划定，因此购买前必须更加谨慎。

　　同层排水

　　别让邻居投诉自家水管的声音

　　近年来，水管异味、水管噪音、水管泄漏已经成为很多业主的心烦事。虽说远亲不如近邻，但一旦发生邻居生活用水排水管损坏导致自己漏水时，邻里关系就往往会受到影响。

　　在南京城东一个小区的论坛上，就有这样一篇《隔壁邻居投诉我家水管的声音，我该怎么办?》的帖子。

　　发帖人称，自己在重新整修排水管和邻里关系之间难于抉择。“隔壁邻居投诉我家水管的声音。可是现在2米4高的瓷砖都贴好了，邻居说他负责刨开，加隔音板后再贴瓷砖，不过我怀疑这种做法。而且，毕竟刨开再贴，肯定会影响瓷砖的美观。但是，邻居要相处好多年的，我也不想影响邻居关系。”

　　在日常生活中，相信很多人都遇到过上述有关房屋中排水管的问题，但随着新一代的科技楼盘的问世，这个问题已经开始得到解决。

　　车位

　　国家统计局南京调查队的资料显示，截至2009年年底，南京城镇住户每百户中拥有的家用汽车(即私家车)为13.5辆，平均每7.4户就有一辆私家轿车，且还在不断上升。

　　私家车数量的攀升使得小区的车位价值水涨船高。“我是2006年买的房，当时这里车位大概15万/个”。住在河西云锦美地小区的业主赵先生介绍道，“上个月才问的物业，虽然没有房子升值快，但也已经要价25万了。幸亏买得早，现在每个月地下车位的租金都能达到500元了。”

　　按照2003年实施的《南京市建筑物配建停车设施设置标准与准则》，100平方米左右的户型，老城区内平均5户要有3个车位，新城和郊县则要达到平均5户4个车位。从近年新建小区来看，开发商对车位建设越来越重视。据搜房网7月份对全市127家楼盘的车位情况调查显示，车位配比在1:0.8(住房总套数/车位总数)以上的楼盘达到了65%，而达到1:1的项目多达44家，其中科技住宅城开御园的车位配比更是达到了1:1.3，在同类的新房中处于领先地位。

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