购房的第一步棋 教您一步步聪明购房

　购房需要考虑的因素很多，而一般来说人们考虑的第一步就是地段，所以地段的选择关系到其它很多因素。对于地段选择，首先最重要的一点就是要适应自己的需要，比如说郊区可能有一些房子价钱也比较便宜，质量也非常不错，但是业主在城区上班，按照目前的交通状况可能无法满足他的要求，这样的话会造成许多麻烦。所以，选择地段首先要考虑自己生活工作的便利性，必须在自己生活、工作最适合的一个半径范围内。另一个方面地段的选择包括周围的配套，比如交通、人文、教育以及基础设施等，这些都构成对地段好坏判断的因素。

　　◆面积：量体裁衣

　　选择户型就如同穿衣服一样，同样要考虑适合自己，北京目前一般有两种情况，一种是年轻人置业，他们都是新生代，一般会选择小户型；而另一种则是有一定的经济基础，并且对居住条件也形成了自己的标准，同时他们可能是二次置业或者是三次置业，这样他们就会跟自己以前的房子比较，要比原来的大，质量要更好，要能满足更多的要求，同时价格也在能承受的范围以内。

　　◆园林景观：种草不如栽树

　　建筑的园林景观包括两个方面，小区周边的自然环境和小区内部环境，后者主要取决于开发商的投入。这两个方面之间也是互相联系的。周边大的环境对内部环境有着重要影响，比如房子如果建在工厂边上，空气质量不好，就算在内部投入再大，这个小区的环境也很难说好。对于社区内部的园林景观设计，应提倡自然、以人为本，以实用耐用为主要标准。比如种草与栽树，树可能在长远来看更能创造一种好的自然环境，而种草则不太适合北京缺水的现状，所以栽树显然比种草更有利于环境。园林景观是一个立体的概念，而种草则过于平面化了。

　　◆楼间距：达到日照标准

　　国家有专门的法规对楼间距做出了限定，楼间距首先必须符合国家的法律规定，同时也体现了社会规划的合理性。不管是塔楼还是板楼，都必须达到日照、通风、采光有利于居住的要求。对于塔楼和板楼的区分，板楼南北通透，采光好，而塔楼则土地使用率高，虽然从形式上看比较单调，但是实际效用比较高。板楼的楼间距按照国家法规的规定不能低于楼高的1.7倍，而塔楼则不能低于楼高的1.2倍。

　　◆户型设计：注重功能划分

　　关于户型设计，并没有一种绝对的所谓合理的标准，主要应该是从功能上划分，几种空间必须要明确。如动静分离，就是说起居室跟卧室的划分要明确，同时室内的交通路线要明确；净污分离；房子的中心位置要明确；厨房不能小于5.5平方米，必须要适合使用；卫生间不能小于3.5平方米，应该是三件齐全，包括洗澡，坐桶和洗手池；客厅不低于15平方米，当然如果更大的房子客厅可能也更大，对于不同户型之间厅的面积并没有一个明确的比例。

　　◆使用率：关键指标

　　业界有一个通用的公式，就是用室内建筑面积除以整个建筑面积。以发展商的标准，塔楼的使用率应该不低于70％；从设计的角度来看，一般是不应低于75％，这是最低的标准。板楼的使用率一般应该能够达到80％到85％，最高的可能达到90％，板楼的使用率的计算涉及到分摊面积的计算，一般由房管局去测量计算，超过80％即为合理的数值。同时，层数不同，使用率也不同。

　　◆户型的划分标准：户型的划分并没有一个统一的标准

　　对于大户型而言，两居一般在120平方米左右，三居大概在160－180平方米左右，四居应该在200平方米左右。中户型两居在90－110平方米，三居大概在120－150平方米之间。关于小户型的划分目前市场上还比较混乱，从居住功能上来讲，必须各种空间都包含在内，能够满足生活的各种需要，从成套来看，一般的一居室应该满足45平方米的要求，而市场上存在的十几平方米的一居室，可能只能满足睡觉的需要，其它的功能则不能满足，对于一个房子而言，不能是把门推开就上床。

　　◆层高

　　最低层高一般来说是2.7米，净高不低于2.5米，一些住房的净高可达到2.8、2.9米甚至3.0米。

　　◆采光通风

　　采光通风是判断房子的一个重要因素，也是影响居住品质的一个重要方面。一般要求至少要一面采光，厨房卧室和起居室必须要有直接采光，卫生间也必须满足通风的要求。

　　◆TOWNHOUSE、别墅

　　如果将其作为第一居所，则要重点考虑交通、社区配套设施等因素。

　　如果是选择第二居所则首要考虑的因素是环境，一是自然环境，二是社区环境。其次，要考虑产品的综合性价比。第三，选择适合自己的户型。第四，考察物业管理公司的水平。