购房“霸王条款”：要么签字要么不买？

1月18日，张先生突然接到一家著名房地产商的电话，催促他缴纳物业费。张先生丈二和尚摸不着头脑，“在长白岛新买的楼盘没有给我发过入住通知书，还没办理入住，何来的物业费之说？”张先生忐忑之余，研究了自己的《购房合同》，不看不要紧，一看补充条款，他还真得开始缴物业费了。

没有入住却要缴纳物业费；小范围的面积误差不退不补，而且由于面积误差产生的税费变更都由购房者自行承担；产权证办理要一年，赔偿金额却仅有十万分之一……《购房合同》中的诸多霸王条款，让张先生头痛不已。记者翻阅了沈城几大上市公司的《购房合同》，发现许多公司都在原有的规范文本下，擅自增改条款。开发商此举的目的当然只有一个：减少自我风险，转嫁给买受人。

2010年，为何《购房合同》越来越不规范？为何开发商将合同中补充协议越写越细？为何购房者必须要签署诸多的霸王条款？1月18日，本报特别邀请了市中级法院民二庭的韩鹏法官为您解读这些条款。

1面积误差0.5%内不退不补？

现状：在张先生的这份《购房合同》里，第五条关于面积误差的规定，开发商多增加了一条“经双方同意执行”的选项：（面积）差异值在+或-0.5%以内（含本数）的，买卖双方互相不退不补；面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房款。

内幕：按此项规定，一旦面积误差仅在0.5%内，开发商可不退房款或买受人可不补交房款。这条看上去貌似公平的条款，其实暗藏着猫腻。因为开发商一般情况下都会多算面积，绝大多数情况下，面积只会少而不会多。张先生说，签合同时，售楼员的解释是原来出现过面积误差给予业主赔偿的情况，如果以一套100平方米、单价为5000元/平方米计算，面积少0.5%，就需要向业主退还2500元房款，百户总金额就达25万元。而实际情况是，大部分户型都超过100平方米，面积越大，单价越高，赔偿的金额就越大。

法律规定：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条对面积误差有明确的规定，但前提是合同有约定的，按照约定处理。没有约定的，适用该条规定。现在大部分《商品房买卖合同》都执行合同中关于面积误差的固定条款，买卖双方自行约定的条款并不常见。如果双方约定了面积不退不补，一旦签订合同即表明买卖双方都接受该项约定，因此买受人在签订商品房买卖合同时，应当仔细看清相关条款。

2递交产权证办理手续365天？

现状：《购房合同》第十五条是关于产权证办理的规定，张先生的合同中是如此规定的：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”在“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：出卖人按日向买受人支付已付房价款壹十万分之壹的违约金……”

早在2005年，沈阳市消协在解释购房霸王条款时，就将“150日内办理房屋产权证”列为其中之一。据消协负责人介绍，对于购房人办理权属证书的期限，《城市房地产开发经营管理条例》作出了明确规定，即商品房交付或销售合同签订之日起90日内。而开发商自己规定的365天，则比霸王条款还要“霸王”。

内幕：沈阳市有个别开发商，在此规定内按国家相关部门要求填写“90天”，赔偿额为“千分之二”。合同内规定的时间天数越长，开发商违约的可能性越小，违约金的数额越小，开发商违约的责任越小。试想，一套50万的房子，因产权证办理延期起诉开发商，不仅需要举证开发商逾期递交手续的证据，还要搭上诉讼费和时间精力，胜诉后还存在执行的难处，最后仅能拿到每天50元的赔偿金额。谁还会去干这不合算的事呢？

法律规定：虽然《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定了办理房屋所有权登记手续应当在交付后90日内，但是该条款并不是强制性的条款，而且最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的出卖人承担逾期办证的违约责任也排除了当事人有特殊约定的情形，因此如果商品房买卖合同中没有约定天数，可按最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的原则处理，但如果合同中规定了天数，则应当视为双方对此有特殊约定。如果双方约定的违约金标准低于逾期交房造成的实际损失，买受人可以要求适当提高违约金的标准。

3补充协议暗藏杀机

现状：张先生的《购房合同》，有长达8页的27条补充协议，其中出现了太多的霸王条款。比如第5条规定：“如因面积差异导致的相关税费变化问题，由买受人自行承担，”第8条规定：“在商品房达到交付使用条件后，除买受人未按合同约定支付房价款外，出卖人应以挂号信或特快专递通知买受人办理交付手续。买受人未接到商品房交付使用通知书的，以合同约定的交付期限的最后一天为交付使用时间，商品房物业服务费、采暖费、水电费等相关费用，自商品房交付之日起，由买受人承担。”正是在这条规定下，即使张先生没有接到入住通知书，但合同规定的交付日期是2009年12月31日，即使没接到入住通知书，他也要开始缴纳物业费了。而且，由于面积误差产生的税费变更，由他自己进行更改。

内幕：《商品房买卖合同》是建设部规定的规范文本，改动的空间不大，即使如此，开发商还是钻了几条法律法规空子。在《商品房买卖合同》中有一页补充协议，是由开发商制定的条款，购房者签字后必须执行的内容。许多购房者，在签署合同时，只看合同，不看补充协议。即使发现霸王条款，开发商也不会更改，购房者只得签署。而这份看上去不起眼的补充协议，正被许多开发商利用，成为增设霸王条款的天堂。

法律规定：一般来说，应当根据买卖双方对于面积差异处理原则的约定来确定，买受人应当按照自己实际购买的房屋的面积来承担相应的税费，但双方如果有特别的约定，则应当尊重双方的约定。关于房屋交付的问题，在合同约定的交付日期内，开发商应当按照合同约定的方式通知买受人办理交付手续。如果开发商有证据证明买受人接到了其交房通知，只是由于买受人的原因未办理交付，则相关费用应当由买受人承担。但是如果开发商不能证明其已经履行了通知义务，则相关费用不应由买受人承担。