购房投资讲堂

据权威数据显示，目前北京百姓的置业周期一般约为8年，消费者在不同阶段对居住的需求不同，因此，消费者在购房过程中做好阶段置业规划是必需的。在购房置业过程中应该尽量多考虑一下长远的居住需求，而不是仅仅局限于价格、楼层、朝向等方面。而长远的居住需求又可以有多种，如子女教育、老人就医、交通配套、邻里关系、生态环境等因素，每一种需求的实现都跟消费者的经济实力息息相关，购房者在针对老、中、青三代置业规划需要分别作以详细分析，方能一招制胜。


　　青年人——


　　子女教育、交通配套设施需求首当其冲


　　目前，许多第一次置业的青年人在购房过程中往往只注重价格、朝向、楼层等，而对其他因素考虑不多。其实这种想法是不全面的、不科学的，事实上青年人在购房过程中更应当将子女教育、交通配套设施作为首当其冲的需求。


　　一方面，青年人正处于创业阶段，工作生活压力都较大，因此在购房过程中要考虑交通条件、上下班通勤时间，尽可能减少工作压力以外的任何压力(如交通压力)。


　　另一方面，青年人购房结婚后未来面临一个重大问题就是子女上学问题。对于子女上学而言，当然是学校离家越近越好，小孩上学路上不但安全而且省去家长接送时间，从另一角度考虑可以让青年人将更多精力投入到工作中去，尽快实现自己的人生目标。


　　因此，专业人士建议消费者购房可以考虑学校附近的二手房，一方面二手房总价低，对正处于事业发展期的青年人来说，经济上可承受；另一方面，对于日后子女教育问题也可迎刃而解，一举两得。目前重点学校各区都有，消费者可根据自己的经济能力选择在可承受总价的学校周边购置一套二手房。


　　案例分析：


　　刘女士，欲投资40万元在中学附近购置一套房屋，主要是为了方便孩子上学，面积在60平方米左右即可。针对此情况，建议刘女士可以考虑购买崇文区的广渠门中学和汇文中学附近的房子，均价在5000-5600元／平方米之间；宣武区的十四中学、十五中学附近房子，均价在5200-5700元／平方米之间。此外，丰台区和石景山地区的学校附近的房子都可以满足刘女士的购房需求。目前，学校附近的二手房租赁价格是一路看涨，未来市场行情看好，对于刘女士来说，即使未来不住也可将房屋通过出租来获取收益。


　　中年人——


　　事业小有作为，社交、受尊重需求成主流


　　中年人一般事业上小有所成，在社会上有一定地位，他们对居住的需求更注重的是社交和尊重的需求，即周边是否有大型休闲娱乐设施、小区在市区的知名度等。


　　建议中年人在置业时以品牌地产所建商品房和区域发展良好的次新房为主。品牌地产的新建商品房如万科的青青家园；次新房可以考虑万柳地区的二手商品房，该地区不但环境好，而且区域毗邻中关村，该地区居民以中关村高科技人才和CBD区域白领为主，居民素质较高、社会地位较高，适合事业小有作为的中年人在此居住。目前该地区的次新房价格在8000元／平方米左右，户型设计合理，符合现代人的居住理念。


　　老年人——


　　对健康有影响的因素考虑为主


　　对于老年人来说，健康的身体是排在第一位的。而随着年龄的增长，身体状况也在不断发生变化，必要的医疗条件一定要保证。因此，对于老年人购房来说，就医的便利程度就显得尤为重要。


　　另外，健康的身体还跟周围的生态居住环境有关，老年人适宜居住在安静、无污染的环境中，一定不要居住在嘈杂的繁华地段。因此，中原地产三级市场部研究人士建议老年人在购房过程中不妨考虑一下石景山地区的房屋，该地区随着首钢的搬迁，生态环境已得到很大改变；另外，该地区周边医疗条件相对完善，有石景山医院、解放军301医院和307医院等医疗机构，能该地区居民的身体健康提供强有力的保障。


　　目前石景山地区新建楼盘很多，在售楼盘达30个之多，价格约在4800-6500元／平方米之间，视具体位置、房屋档次、配套设施不同而不同。热销户型为两居，面积在90-120平方米之间，房屋总价在50万-70万元之间。


　　同该地区新建商品房相比，二手房还是具有非常大的价格优势，每平方米价差在1000元左右。目前石景山区的二手房主要集中在永乐小区、六合园、七星园、古城等区域，二手房平均价格在4000-5000元／平方米之间，有75%以上的二手房屋总价在30万-50万元之间。


　　专业建议：在消费者购房过程中不要只考虑眼前的利益，应尽可能地把长远的居住需求列入置业规划中，但长远居住需求有多种，不可能一次性实现。消费者还要根据自己的经济实力，把长远置业规划按阶段进行划分，使其长远规划按步骤得以实现。只有这种阶段性的置业规划才是最适合您的，也是最好的、最科学的。——中原地产副总监宫萍


　　相关链接


　　对号入座找房子


　　不同年龄段的人有着不同的居住需求和居家性格。在选择房子时把年龄特点考虑在内，再综合地看待面积、房型、环境、装修等一系列的问题，那么，您一定会挑选到最适合自己的房子。现在，就开始跟着对号入座，找出自己所需要的生活空间吧！


　　A.20-30岁：


　　年龄特征：追求自由无束缚，适应力、独立性强。生活得简单、随意而又不乏幻想，他们既愿意随时追赶流行的新生事物，又不甘为潮流左右、背负过重的生活负担。事业尚未达到顶峰，经济收入有限。


　　单身贵族可将60平方米左右的一室一厅作为首选，单价较贵的全装修房或酒店式公寓由于面积不大，总价可控制，因此也是不错的选择。如果是两人世界，则适合选择100平方米以下的两室一厅。


　　没有固定空间划分的格局对于喜欢变化的年轻人来说是最适合的，不必在意厨房与客厅之间是否有明确的功能界限；也不要过分的要求卫生间的面积，只要突出洗浴功能就可以了。


　　这个年龄段的购房人多数还是依靠公共交通出行，因此距离轨道交通近的房子是最适合他们的，即使离城市中心远一点无所谓。此外，最好选择设有会所，特别是运动会所的楼盘，这样既方便自己运动，同时也可以借此结交新朋友。

　　B.31-45岁：


　　年龄特征：追求生活品质，为家人着想的人群这个年龄阶段的人渐渐踏入了相对比较平稳的生活状态，大多已组织家庭，有一定经济实力。


　　这个年龄段的购房者在选择住房时会综合考虑配偶及子女的因素，因此在选择房子时，要把握品质和实用并重的原则。对于这个年龄段的购房者，要周到全面地考虑到全家人的需要，同时还要考虑房子的延续性。


　　从面积上说，受人口结构的变化，100平方米的两室一厅是基本标准。从空间设置上，不要过于追求自己的喜好而选择华而不实的格局。特别是有房子的家庭，要多注意细节。如孩子的房间采光度是否足够，从主卧窗口望出去的景色是否入眼，厨房和洗手间是暗室还是有窗户等。此外，还要关注楼盘的整体绿化是否方便家人散步，周边有没有可以方便家人购物的大型超市，小区附近的幼儿园、学校是否适合孩子今后入托、入学等问题。


　　C.46-60岁：


　　年龄特征：大多事业有成，子女也多数已经成家立业，对待事物的认识趋向于一种豁达随意的心态。


　　处于这个年龄段的购房者应该提高对居住环境的要求，可以选择位于空气清新的市郊的房子。尽量避免过于繁复的户型，特别是七绕八拐的布局；过于大且空的房型(特别是一些错层复式)也最好不要去购房，以免因为房子太大而居住人口少，而产生孤独感。五六十岁的人更注重养生，因此在选择房子时，要对房子周边环境十分在意，如楼盘的绿化程度，房间的朝向、采光能力，周边地区是否过于嘈杂影响睡眠，附近有没有医院、便利店等。


　　小贴士


　　如何选择老年住宅？


　　目前，我国已经进入老龄化国家的行列。随着老年人的增多，这一群体的居住问题也日益受到关注。开发商也逐渐意识到，购房者对于是否适合老年人居住的关注正在加强，并由此积极地在新项目中加入新的居住理念。那么，什么是适合老年人居住的社区？在选择适合老年人居住的社区时，又要考虑哪些方面的因素呢？


　　区位环境。因为郊区清新的空气和开阔的视野对老人身体大有裨益，所以有老人的家庭可以选择离市区远一点的房子。但也不能忽略交通的便利，最好是距市区的车程在1小时以内，这样既方便自己上班出行，也方便老人的出行。社区内的小环境要开阔静谧，建筑采取低密度为宜。


　　无障碍设计。由于老人行动不太方便，同时为了便于及时救护，最好选择有无障碍设计，以及一层以上配备电梯的社区。


　　医疗救护体系。在社区的智能系统中，适合老年人居住的社区除了要具备红外防盗、门禁系统外，还应该有紧急呼救系统，与社区医疗服务系统连接。同时，选择可以为每一户的老人建立医疗档案、开办健康讲座、提供家庭医生服务等一系列人性化物业管理服务的社区。


　　生活配套设施。社区应当能够满足老人的一般生活需要，并提供一些娱乐康体设施，此外，为方便行动不便的老人，还应有送餐、送货、送水等各项上门服务。