购房九大陷阱之四：群租房租不得

　　案例：2006年初，赵某在上海浦东某地购买了一套两室两厅的商品房。交房后，赵某又与韦某俊签订《房屋租赁合同》，将房屋出租给了韦某俊，租期从2006年8月至2010年8月，月租金2200元。

　　合同约定，如果韦某俊未征得赵某书面同意改变房屋用途，致使房屋损坏的，赵某有权解除合同。合同还约定，在租赁期内，韦某俊可以对房屋进行装修配置及转租等。然而赵某没有想到的是，韦某俊在租得房屋后没多久就开始大规模装修房屋，他将房屋原有的客厅和餐厅利用隔墙分隔成两间房间，另行铺设了水管、安装了5套独立的水电表具。

　　法院判决：法院经审理查明，双方租赁合同内容不违反法律禁止性规定，是有效合同。然而韦某俊在装修时将客厅、餐厅均改造成独立的房间，并安装五套独立的水电表具，不仅明显改变了作为房屋主要功能的客厅、餐厅的用途，而且对房屋本身结构必然产生一定程度的损坏，属于严重违约行为。但由于在签订合同时，其装修房屋是征得赵某同意的，因此赵某必须对装修予以补偿。法院最终判决双方合同解除，赵某支付韦某俊装修补偿款2万元。

　　对于房东来说，一旦把房子租给了这样的二房东，无疑是给自己惹上了极大的麻烦。因此房东在出租房屋时应注意以下三点。

　　二是在租赁合同中明确约定承租人如果私自改变房屋结构、用途，或擅自转租的，房东有权解除合同，以便在纠纷发生时争取主动。

　　对于租客来讲，一旦大房东和二房东的租赁合同解除，不论自己与二房东的租赁合同是否到期，都必须立即迁出，给自己造成不便甚至损失，因此租赁房屋时也应注意三点：一是选择合适的房源，不能一味贪图租金便宜，盲目租赁“群租”房屋。二是弄清房屋的产权情况，注意查看房屋出租人与房产证上的产权人信息是否一致，如果是转租的房屋，一定要征得大房东的同意，最好能直接与大房东签订租赁合同。三是主动要求出租人到房地产管理部门进行租赁合同的备案登记，以便更好地维护自身合法权益。