新政下买房变得麻烦 重压下购房者如何应对？

　　4月份国务院出台的房地产调控政策，对购房贷款进行了严厉限制。在之后的几个月中，关于二套、三套房的认定标准一直云里雾里、沸沸扬扬，部分地区还出现松动第三套房贷后又全面叫停。随后在商业贷款受限的情况下，公积金贷款也全面收紧。

　　
　　在进入房地产“金九银十”之际，房地产调控再度出手，首要原因自然是主要城市的房价仍居高不下并有反弹迹象。

　　与前一轮的调控相比，“9·29”新政抑制需求的色彩更浓厚，截至记者发稿日，北京、上海、深圳、杭州、福州、南京、厦门和宁波已出台不同程度的“限购令”政策。

　　
　　上海某房地产公司销售人员向第一财经日报《财商》透露，在7号风传上海“限购令”出台之际，一些有意向购房的客户纷纷赶在新政出台之前签订购房合同。

　　
　　可以说，今年买房不得不多费点精力，不同人群新政下购房也遇到一些尴尬情况。

　　案例一：要买的楼盘推迟开盘

　　
　　“我原本打算今年四季度买的楼盘，在目前的新政下不能按期开盘，得等到明年了。”上海某房地产公司内部员工江先生 (论坛 新闻)对本报表示，他原本打算购买公司11月份在上海嘉定南翔开盘出售的楼盘，但现在由于项目并未完全完成主体结构封顶，开盘时间预计推迟到明年2月份。

　　
　　按照目前“沪十二条”第八条规定，对2010年7月1日后取得《建筑工程施工许可证》的商品住房项目预售应达到的工程进度标准作调整，即完成至主体结构封顶并通过验收。房地产开发企业凭主体结构《分项、分部工程质量验收证明书》，申请商品住房预售许可。

　　
　　据了解，在此规定之前地产项目只需完成主体结构70%以上即可申请商品住房预售许可。江先生抱怨道：“开盘时间的推迟可能意味着房价的上涨，今年11月开盘的话，房价会在两万二左右 (论坛 新闻)，明年开盘就要卖两万五了。我计划买100平方米左右的房子，总共要多付30万元左右。”

　　
　　江先生表示，如果按照这一规定，那么上海很多预计今年四季度可以出售的楼盘都要推迟到明年，短期内市场供应量可能会减少。“但政府这一政策主要用意一方面是为了保障业主权利，因为之前出现很多未完全完工的楼盘出现质量问题；另一方面也会降低开发商资金周转速度，以前都是边建边卖，现在得完全完工。”

　　
　　江先生2008年曾在上海长宁区购买一套90平方米左右的房子，在2009年初出售。“这套房子是我爸爸买给我的，所以并没有申请任何贷款，不然的话我现在再买也会被算作第二套。”

　　案例二：先买房，再结婚

　　
　　由于目前对于房屋套数定义均以家庭为单位，目前不少小夫妻选择在结婚前各自买房，以避免被认定为第二套购房。

　　
　　“4月份房地产调控政策出台后，我就等着看房价能不能下跌，但我等着等着房价还在涨，所以决定还是早点买了。”某外企员工文小姐10月6日刚刚签完购房合同，而在此之前她男朋友已经购买了一套100平方米左右的住房。

　　
　　文小姐在上海安亭购买的则是40平方米左右的复式小房，总价90万元左右，首付30万，申请60万公积金和商业贷款。“是一个精装修的二手房，办好手续我就可以住过去，等到明年结婚后再把这套房子出租。”文小姐坦言，之所以如此着急买房，主要是希望在结婚前买能够享受首套优+ (论坛 新闻 视频)惠。“已经打算明年5月份结婚，如果婚后买成本会高很多。现在的话，既解决自己住的问题，也做了一项投资。”

　　
　　天津的姜小姐今年3月在天津滨海新区购买了一套90平方米左右的商品房，单价6800元/平方米，要到2012年交房。“我申请了公积金和商业贷款，但目前商业贷款基本是我妈妈在还，我主要用自己的公积金还。”

　　
　　姜小姐表示自己购买的地区属于新开发区，交房后可以通地铁，但距离市中心还有一段距离。“为了考虑上班方便，我打算让男朋友在市中心购买一套二手房，这样的话上班更方便，而且能解决最近住房的问题。”

　　
　　姜小姐表示，由于他们计划明年10月份结婚，最近正在抓紧时间看房。“都说房价会降，但我觉得婚前买能享受首套的低首付、低利率肯定比房价的降幅划算，所以还是提早买比较好。”

　　案例三：用女友名义买房 避免“二套”

　　
　　在传闻很多夫妻“假离婚”来避免被认定为二套或三套的时候，也有一些人反向而行。短期内并无结婚打算的林先生最近用女朋友的名义在上海九亭买了一套130平方米左右的商品房。“我在2008年2月在上海买过一套80平方米左右的房子，但10月11号的时候我已经卖掉办完过户手续。”

　　
　　林先生表示，换房主要是基于两方面考虑。“一方面，我想换套大一点的房子；另一方面，我选的地段离虹桥机场打车25元就可以到，而且目前正在建设虹桥枢纽，以后这地段的房价会涨得更快。”

　　
　　虽然名下并无房产，但林先生之前申请过商业贷款。按照目前“认房又认贷”的标准，林先生第二次购房无疑被认定为“第二套”。由于林先生女朋友无贷款记录，名下也无房产，所以林先生决定用女朋友名义购房，但他并未打算近期内结婚。“我现在首付了四成，贷款100万左右。”

　　
　　至于用女朋友名义购房所存在的一定风险，林先生笑言自己并不在乎。“我和女朋友已经认识十多年了，房子写她名字不存在任何问题。”

　　案例四：为买房转户口

　　
　　大部分人都在想尽办法办理上海户口的时候，张先生却选择将户口从上海转回了西安。张先生2000年大学毕业后留在上海工作，户口也落在上海，但最近由于要在西安买房决定把户口转回西安。

　　
　　“其实我是打算过几年在西安定居，因为女朋友在西安。而且我父母都在延安，离家也比较近。”张先生表示，他已在西安高新区购买一套100平方米左右的商品房，单价8500元/平方米左右。“最近两年西安房价涨得很快，两年前高新区均价还在5000～6000元左右，现在已经基本7000～8000元了。而且目前在修地铁，地铁通了之后价格应该会涨得更快。所以我决定还是早点买。”

　　
　　“其实如果再早一年买的话，就不会遇到这个问题了。因为我申请了商业贷款，必须要有当地户口或者2年以上缴税证明。”张先生表示，不过由于自己已经决定回西安定居，所以并不在意户口的重要性。“毕业后一直在上海工作，感觉生活工作压力都特别大。在二线城市定居的话，生活会轻松很多。上海房价动辄每平方米都已经2万元以上，但在西安最贵的地区可能也才1万元左右。最关键的是女朋友在西安工作，要考虑结婚等各方面因素。”

　　
　　张先生认为，二三线城市房价未来上涨速度可能超过一线城市。“一线城市房价已经非常高了，西安目前还算是未完全涨起来，未来随着交通经济的发展，上涨空间很大。我之前也犹豫了很久，还是决定早点出手购买，不然只能眼看着房价一直涨。”(注：应采访对象要求，以上人物名称均为化名)

　　重压之下购房者如何应对

　　
　　楼市再遭政策打压，购房者应该如何应对？每次出台调控政策，楼市总会随之产生诸多变化，而对于购房者来说，如何提前了解即将发生的变化，并随即制定应变策略尤为重要。根据过往的经验，唯有及时调整自己的购房策略，方能走在市场前列，并远离被动。

　　那么，此次调控市场有将会产生哪些新的变化？购房者如何应对？我们采访了各路专家以及业内人士，购房者也许能够从中受到启发。

　　应对变化是关键

　　正当林先生准备换大房的时候，二次调控轰然而至，这让他一时间不知该如何是好。林先生属于改善型需求，5年前在上海的闸北区买了一套一室户，婚后的二人世界，这套小房还能应付，并不显得拥挤。但随着小宝宝的降生，这套一室户已经无法满足现有的需求了，换房成为当务之急。

　　根据现有的资金实力，林先生准备先买一套面积约90平方米的两房，等到经济条件改善之后，再买一套更大的房子，把父母接过来一起住。让林先生感到为难的是，根据新政策的规定，他还有一次买房机会，也就是说，此次买房之后，以后如果再想换更大的房子，可能就要面临有钱买不到房的尴尬情形了。

　　其实，不仅仅只是林先生需要做出调整。新调控政策的出台，将会在诸多环节对楼市产生影响。在今年4月份，国家针对楼市调控出台了“新国十条”，诸如信贷政策、税收、交易等诸多环节都发生了变化。

　　杨红旭表示，新政的出台，使得降价预期剧增，由此看来，此前开发商所寄予厚望的“金九银十”不会出现，整个市场又会陷入观望气氛之中。在这种背景下，购房者主动找到应对策略，则尤为重要。

　　根据政策做调整

　　专家表示，购房者应根据政策的具体变化做出相应调整。9月底，国家有关部门再次出台五项举措，分别从信贷、税收、土地等方面提出更严厉措施，同时对地方政府提出了更明确要求，新一轮房地产调控再度升级。而结合各地区的具体实施细则发现，对于购房者来说，其住房消费方式等多个方面都会随之产生不同的变化。

　　根据现行政策规定，不难发现将会影响到住房消费观念、首次置业计划、住宅投资功能等多个方面。下面我们结合各个政策措施来一一进行具体分析。

　　变化一：购房机会有限

　　由于实施“限购政策”，以及信贷政策的收紧，这要求购房者珍惜不多的购房机会。

　　国庆长假最后一天，上海出台《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》（以下简称“沪12条”），其中最为引人关注的一条是“限购令”，即：规定上海及外省市居民在上海每户家庭限购1套房。

　　专家解释说，虽然这只是一条临时性政策，但其执行时间到底有多长，目前还不得而知。上海五合智库总经理邹毅告诉记者，可以明确的是，“限购令”的使命在短期内不会终结。这也就是说，“限购令”将在未来较长一段时间内一直发挥其作用。

　　邹毅进一步解释说，“限购令”的出台主要是用来限制投机性需求，由此看来，即使未来房价稳定了下来，但为了防止投机性需求死灰复燃，这项政策也会一直执行下去。

　　【应对措施】学会珍惜购房机会。“限购令”的出台，在抑制投机性需求方面肯定能够发挥巨大的作用，但另一方面，却会对住房消费方式产生不可忽视的影响。“限购令”规定从10月7日之后，不管是外省市还是上海居民，每户家庭限购1套房，这意味着在未来，每户家庭所拥有的购房机会有限。因此业内人士表示，购房者应该学会珍惜购房机会，在房源选择方面更为慎重一些，加之信贷政策的收紧，二套房贷首付比例提高、利率上浮，都会导致购房成本增加，因此一旦出错，可能要付出巨大的纠错成本。

　　变化二：首次购房门槛提高

　　首付比例的提高，以及贷款优惠利率幅度的减少，使得首次购房成本增加。这对诸多刚性需求来说，要留意购房自有资金的比例。

　　国家五部委出台的五项措施中，就对首付比例重新做出了调整，规定：对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上。而在这之前，对于首次购买普通住房的，其首付比例为20%。

　　【应对措施】刚性需求者还是应该从自己的实际购房能力出发考虑问题。购房最难的一关是自筹首付款，而最新的五项措施使得自筹首付款的难度进一步加大，因而使得购房门槛增加，这对购房者来说应该提前做好准备。对于首次购房的年轻人来说，如果家人的帮助有限，推迟置业计划不失为最实际的选择。其实，国外首次置业的年龄普遍比国内大，如日本、德国、美国等首次置业年龄在34～37岁之间。

　　变化三：住宅投资功能减弱

　　“限购令”以及全面停止三套房贷，使得市场交易活跃程度大为降低，国家抑制投机性需求的意图十分明显，这意味着普通住宅的投资功能大大减弱。如果国家开始征收持有环节税，这会使得普通住宅的投资功能进一步丧失。

　　与“新国十条”中，只要求房价过高城市有选择性地暂停发放第三套及以上房贷和限制外地人购房贷款的政策相比，新政扩展到了全国范围，要求全部停止“三套房贷”，邹毅分析认为，这将有利于打压投资投机性购房，尤其是外地投资投机者。

　　汉宇地产研究部副经理付伟分析认为，这项措施的作用将会促使投机性需求知难而退，因而当炒作推出之后，楼市交投活跃程度大为降低，房价上涨幅度大为降低。海外成熟的房地产市场走势来看，每年平均涨幅不超过10%。

　　【应对策略】重视商业地产。其实，商业地产相对普通住宅来说，更加具有投资价值。因此对于偏爱不动产投资的人士来说，应该重视商业地产投资。当然，商业地产投资较住宅投资来说，应更加注重技巧，因此投资者要花费更多的精力去学习。

　　变化四：规避新政歪招多

　　为了规避调控新政，将会有更多的人用歪招来规避新政。

　　近期，有人为了规避“二套房”政策，降低购房成本，不惜采用“假离婚”的方式来规避这项政策。根据新政规定，购买第二套房，首付款比例提高到5成，房贷利率上浮1.1倍，如果“假离婚”之后再买房，可按首次购房对待，首付比例为3成，而房贷可享受8折优惠，两者之间差别巨大。

　　4月份国务院出台的房地产调控政策，对购房贷款进行了严厉限制。在之后的几个月中，关于二套、三套房的认定标准一直云里雾里、沸沸扬扬，部分地区还出现松动第三套房贷后又全面叫停。随后在商业贷款受限的情况下，公积金贷款也全面收紧。

　　
　　在进入房地产“金九银十”之际，房地产调控再度出手，首要原因自然是主要城市的房价仍居高不下并有反弹迹象。

　　与前一轮的调控相比，“9·29”新政抑制需求的色彩更浓厚，截至记者发稿日，北京、上海、深圳、杭州、福州、南京、厦门和宁波已出台不同程度的“限购令”政策。

　　
　　上海某房地产公司销售人员向第一财经日报《财商》透露，在7号风传上海“限购令”出台之际，一些有意向购房的客户纷纷赶在新政出台之前签订购房合同。

　　
　　可以说，今年买房不得不多费点精力，不同人群新政下购房也遇到一些尴尬情况。