购房如雾里看花？为您支招“八大买房秘笈”

　　买房秘笈之一：

　　通勤时间最好小于1小时

　　丁小姐问：我想到江宁大学城一楼盘买房，离地铁站大约1公里，单价8000多元。但我在山西路上班，算一下，走路坐地铁转公交，上班大约要花1小时10分钟。房价便宜是优势，但又嫌通勤时间太长了，请问我该如何抉择?

　　置业博士：买房要算一笔时间成本账。 一般来说，从楼盘到公司的通勤时间最好小于1小时。

　　如果每天上班来回要花2小时，那么每个月就有60个小时相当于2.5天花在路上，每1年就有730个小时相当于1个月花在路上，一辈子工作50年则有36500小时相当于4年时间“浪费”在路上。

　　人生苦短，一共也就几十年，却因为买了一个离上班地点较远的楼盘花了4年时间在上下班交通上，那真是可惜了。如果把这些时间花在工作上或其他方面，就能创造更多效益。

　　买房秘笈之二：

　　多层得房率达90%最划算

　　钟女士问：多层、小高层、高层的得房率一般在什么水平?哪种比较好?

　　置业博士：一般来说，6层以内的多层得房率能达到90%左右，小高层能达到80%-85%左右，18层以上的高层一般为70%-80%，其中高层点式楼70%-78%，高层板式楼75%-82%。

　　得房率=套内建筑面积(套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积)÷建筑面积。得房率越高，相当于实际使用面积越多，也就越划算。所以买多层最划算。

　　前些年人们喜欢带电梯、能够登高望远的高层和小高层，但这两者得房率较低，而多层得房率是最高的，大多为板式楼、通风采光较好，且随着城市发展带动容积率越来越高，导致南京多层日益稀少，这也让多层成了许多南京人怀念、追捧的“香饽饽”。有些多层还带电梯，更是买房人的“大爱”。

　　买房秘笈之三：

　　32层高层独具慧眼选5层

　　吕女士问：32层的高层，我选什么楼层合适?

　　置业博士：因人而异。有人喜欢买31-32层的最高层，原因是想成为“地位最高”的人，登高望远，俯瞰无敌城市景观。但高层风大，噪音也大，而且如果没有长江、玄武湖之类的“大景观”，其实看不清地面景观，另外往往因为住的人多，电梯不够用。一些身体不便的老人则愿意住底层，不用等电梯，同时带花园，更实用，但底层私密性不佳。

　　还有一些“买房精”，会独具慧眼选5层的房子，一方面是楼层越低，房价越低，另一方面是据说城市直供水是只到5楼或6楼，5楼以上就要加压供水，可能存在水箱较长时间才换一次水等弊端。同时5层离地面近，能够看清地面景观。

买房秘笈之四：

客厅开间不应小于3.9米

殷先生问：到底房间面积多大、开间多大比较好?

置业博士：“大开间短进深”是一个原则，具体来说，房间开间不应小于3.9米。进深要短一些，但也要考虑实用。

一般来说，卧室面积应在12-15平方米之间，客厅在21-30平方米之间，卫生间、厨房、健身房、储藏室4-5平方米，阳台5-6平方米。

买房秘笈之五：

卧室应离入户门最远

金女士问：什么样的户型才算是好户型?

置业博士：好户型应包括6种分离：生理分居、功能分区、动静分开、公私分开、主次分开、干湿分开。

生理分居是指8岁以上子女应该和父母分室居住。功能分区是指不同的生活功能就要有不同的活动空间，会客要有客厅，烹饪要有厨房，存物要有储藏室等。动静分开是指活动空间跟休息空间要严格区分开来，客厅、餐厅、厨房等人来人往，活动频繁，应靠近入户门设置。而卧室显然需要最大程度的静谧，应离入户门最远。

公私分开是指私密性必须得到充分的保护，不能让访客在进门后将主人家庭生活一览无余。主次分开是指主人房要与其他成员房间有所区别。干湿分开是指厨房、卫生间等带水、带脏的房间，应与怕水怕脏的卧室分开。

买房秘笈之六：

阳台应连客厅不连卧室

金女士问：客厅、卧室、厨房、卫生间和阳台怎样布局最好?

置业博士：厨房应靠近入口布置，避免买了蔬菜穿过客厅的不方便。卫生间则应该接近卧室，方便晚间使用，但卫生间门不应直接开向客厅和餐厅，这样既不卫生又不雅观。

阳台应该设置在客厅前面，不应该设在卧室前面。因为卧室是私密性空间，而阳台是开放性空间，晒衣时要穿过卧室影响了卧室的私密性。如果是跃式户型，则主卧应设在上层，以满足卧室的私密性要求。

另外，卫生间最好不要是暗卫。进了入户门，不要有“锐角”正对着。

买房秘笈之七：

首选10万平米中型楼盘

何先生问：楼盘有大、中、小之分，到底多大体量的楼盘最好?

置业博士：大楼盘的景观会比较好，生活配套比较齐全，人气较旺，但物业管理比较麻烦，人员会比较杂，而且业主委员会不好成立，同时不断有楼房施工，会造成建筑噪音和粉尘污染。

小楼盘的人员会比较纯净，便于管理，建好、装修完毕就可安静入住，但景观较少，配套设施也会比较少。同时因为业主少，平摊到每个人头上的物管费会比较高。

相对来说，10万平米的中等楼盘，综合大型楼盘和小楼盘的优点，又避免了两者的缺点，比如既有景观和配套，又相对便于管理，物管费也不至于太高，所以比较受宠。

买房秘笈之八：

能贷多少公积金就贷多少

费小姐问：我大学毕业后在珠江路一家公司工作4年，手上积蓄加上家里资助一共30万首付，想在南京买套总价100万以内的两房，请问能不能给我一些置业建议?

置业博士：河西的中北品尚最近推60多平米两房，打完折约1.6万/平米，总价约100万。城东的紫气钟山，有60多平米精装修两房，总价90万。

江宁大学城的文鼎雅苑、宜家国际公寓、东方龙湖湾，百家湖片区的21世纪国际公寓，麒麟镇的东郊小镇，都有40万-100万/套的中小户型。

江北的天润城、天华绿谷、旭日爱上城等楼盘，单价7000多元/平米，总价100万以内的房子就更多了。

首套房可以首付3成，少数楼盘可以首付两成。同时应该贷足公积金，个人最多能贷20万元，夫妻双方最多能贷40万元。因为5年以上公积金年利率仅3.87%，比商贷利率低一大截，所以很划算。

金九银十之际，全南京在售楼盘就有100多个，在售房源就有2.9万套，如何挑选最适合自己的那个楼盘以及那一套房?

每天都有读者打电话到本报来咨询这些实际的购房问题，本报置业博士一一进行详细解答。这里将一些热点问题整理如下，希望这“八大购房秘笈”能为买房人提供参考。

32层楼我独选5楼，这是“买房精”的不传秘笈!

　　买房秘笈之一：

　　通勤时间最好小于1小时

　　丁小姐问：我想到江宁大学城一楼盘买房，离地铁站大约1公里，单价8000多元。但我在山西路上班，算一下，走路坐地铁转公交，上班大约要花1小时10分钟。房价便宜是优势，但又嫌通勤时间太长了，请问我该如何抉择?

　　置业博士：买房要算一笔时间成本账。 一般来说，从楼盘到公司的通勤时间最好小于1小时。

　　如果每天上班来回要花2小时，那么每个月就有60个小时相当于2.5天花在路上，每1年就有730个小时相当于1个月花在路上，一辈子工作50年则有36500小时相当于4年时间“浪费”在路上。

　　人生苦短，一共也就几十年，却因为买了一个离上班地点较远的楼盘花了4年时间在上下班交通上，那真是可惜了。如果把这些时间花在工作上或其他方面，就能创造更多效益。

　　买房秘笈之二：

　　多层得房率达90%最划算

　　钟女士问：多层、小高层、高层的得房率一般在什么水平?哪种比较好?

　　置业博士：一般来说，6层以内的多层得房率能达到90%左右，小高层能达到80%-85%左右，18层以上的高层一般为70%-80%，其中高层点式楼70%-78%，高层板式楼75%-82%。

　　得房率=套内建筑面积(套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积)÷建筑面积。得房率越高，相当于实际使用面积越多，也就越划算。所以买多层最划算。

　　前些年人们喜欢带电梯、能够登高望远的高层和小高层，但这两者得房率较低，而多层得房率是最高的，大多为板式楼、通风采光较好，且随着城市发展带动容积率越来越高，导致南京多层日益稀少，这也让多层成了许多南京人怀念、追捧的“香饽饽”。有些多层还带电梯，更是买房人的“大爱”。