购房者不可忽视的四点细节

　　商品住房、二手房、房屋租赁共同组成了房屋买卖市场，而二手房又以其相对便宜的价格和不错的居住环境，吸引了不少购房者关注的目光。不过，购买二手房时所需注意的环节与购买新房相比稍显复杂一些。如何才能在购买二手房时避开一些不必要的纠纷和麻烦。近日，记者就二手房买卖中需注意的几个方面，采访了市区某房产中介公司负责人李女士。

　　签约主体

　　案例：在市区上班已2年的胡女士，准备在市区购买一套二手房，把父母接到城里来住。通过中介介绍，她看中了一套面积为90平方米左右的二手房，并和房主签订了购买二手房的合同。精心装修、搬家入住。可是好日子还没过几天，就有人找上门来，告诉胡女士，他是房屋的共有人，签订合同时没接到通知，所以这套房不属于胡女士。

　　温馨提示：案例中，胡女士在和房主签订合同时，可能是因忽视了查看房屋产权证，而导致了纠纷的发生。所以买卖双方在签订合同前，一定要先确认房屋的共有人有几位，在商谈和签订合同时，这几位共有人都必须到场，或是有共有人亲笔签字的授权委托书。只有具备了这些条件，合同才具有成立的前提条件。特别需要注意的是，如果买卖双方在没有第三方担保的情况下进行交易，更需注意这个问题。

　　违约赔偿

　　案例：王先生和房住签订了二手房买卖合同，并付了房款。然而就在交房前，房主突然反悔，表示不愿意出售房子。对此，王先生立即要求对方赔偿违约金，但房主提出签订合同时，没有说明违约赔偿，也没有说明赔偿的具体金额，所以在返还王先生的全部房款后，拒绝赔偿违约金。

　　温馨提示：房屋买卖涉及的金额动辄十多万，多则几十万，消费者在签订合同时一定要慎之又慎。所以，在签订合同中，可能会出现一些意想不到的违约行为。为避免不必要的麻烦，将个人损失降到最低限度，买卖双方在签订合同前，一定要在合同中明确违约赔偿的条款和赔偿的具体金额。一旦卖方或买方违反合同中的约定，就可用合同保障自己的合法权益。

　　划清水电物业

　　案例：吕先生上半年买了一套位于某商品房小区的二手房，刚入住没几天，物业公司就打来电话，让他补交该套房上半年的物业管理费。吕先生此时才发现，在签订合同时，忽视了与房主在水、电、物业上的交接，结果也只能是“哑巴吃黄连，有苦说不出”。

　　温馨提示：水、电、物业等费用属于房屋使用延伸产生的必要费用，在购买二手房时，消费者不但要明确所购房屋及附属设施的交割时间，还需明确水、电、气物业等费用的起止时间。因为，这些都属于前房屋主人和新房屋主人之间在责任主体上的划分，如果划分不够清晰，等问题发生后一切都为时已晚。

　　房款分期付

　　案例：章先生多年前向他人购买了一套住房，在双方只签订了协议的情况下，就付了所有款项。结果在办理转户手续时，因不具备房产证和国土证等资料，且房主不在场，未成功办理。

　　温馨提示：消费者一定要和房主商定好房屋的过户时间和付款方式。房产买卖合同一般规定由买方在不同时间付原房主。此时，须在合同中明确首付款交付、房屋过户、尾款交付的具体期限，切不可盲目听信对方，一次性交清房款，使自己处于相对被动的位置。同时，在商谈中双方还需明确过户手续由哪一方主办、哪一方配合，也要在合同中写清楚。