农村房屋买卖 应否办理宅基地使用权变更登记

案情?李甲为某村村民，因经商需要全家将户籍迁到城关某村，２００１年４月经协商将自家的住宅房一套卖给了同村的张某，张某随即付清房款并入住李甲的住宅房，李甲年底回家过年，因未将住宅房卖给堂弟李乙，受到父母的责怪，在家过年期间与李乙达成卖房协议。２００２年４月，李乙到县土地部门办理了宅基地使用权变更手续，随即要求张某搬出原李甲的住宅房，张某不同意。２００２年８月，李乙到人民法院状告张某侵权，要求张某搬出自己买的住宅房并赔偿损失，张某提起反诉，要求确认自己的买房合同合法有效，请求人民法院排除李乙的妨碍。

争议?在李甲“一房二卖”的情况下，谁应拥有发生争议的住宅房的所有权？

第一种意见认为，张某拥有争议住宅房的所有权。理由是我国合同法第一百三十三条规定：“买卖合同标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”但目前我国法律没有规定农村房屋所有权变更必须进行登记，所以李甲的住宅房所有权则以李甲与张某达成买卖协议，张某占有入住开始转移给张某，张某即已取得原李甲的住宅房的所有权，此时李甲已无对其原住宅房的处分权，依据合同法第五十一条的规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”因此，李甲与李乙签订的房屋买卖协议虽然成立，但应属无效合同。

第二种意见认为，李甲仍有其原住宅房的所有权。理由是李甲和张某及李乙的房屋买卖协议均为有效成立的，但均没有进行房屋产权变更登记，违反了法律关于“登记”转移不动产所有权的规定。合同法第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效，法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。”由于张某和李乙均未办理房屋所有权的变更登记手续，李甲的住宅房的所有权仍归李甲所有。

第三种意见认为，李乙拥有原李甲住宅房的所有权。李乙在与李甲签订了房屋买卖协议后，在国家土管部门办理了宅基地土地使用权变更登记，由于我国法律规定房屋所有权与土地使用权必须同属一人，李乙应视为已办理了房屋变更登记，发生房屋所有权转移的法律效果，因而李乙应拥有原李甲住宅房的所有权。

评议?笔者同意第三种意见。在确定本案中谁拥有对原李甲住宅房的所有权时，应首先理清以下三个法律问题：

合同成立、合同生效与物权变动

按照我国的民法理论，合同成立是合同有效的基础，合同只有有效成立，才有可能引起物权变动的法律效果，同时合同成立和合同有效是确定当事人缔约过失责任或是合同责任的依据，物权变动与否是当事人拥有法律规定的排他权、优先权、追及权和物上请求权等物权特有的权利，因而有必要探讨合同成立、合同生效和物权变动的关系。

从大陆法系来讲，合同的成立和合同的生效是两个不同的法律范畴，合同成立是当事人经过要约和承诺的方式对合同必要条款达成合意，合同成立体现双方当事人对合同必要条款的意思一致性。合同生效是指业已成立的合同具有法律上的约束力，合同的成立和生效主要区别在以下几个方面：

其一，从合同内容上看，合同成立主要强调当事人就合同主要条款达成意思一致，而合同生效强调的是合同内容的合法性。

其二，从意思表示来看，合同成立要件强调意思表示一致性，即要约和承诺相一致，而合同生效要件则强调当事人意思表示的自主性和真实性。

其三，在法律性质上，合同成立是事实判断问题，关系到合同存在与否，合同生效是法律评价问题，关系到合同能否取得法律所认许的效力。

其四，体现的原则方面，合同成立主要体现当事人的意志，体现合同自由的原则，合同生效则体现国家的价值判断，反映了国家对合同关系的干预，体现了国家干预原则。

合同有效成立后，当事人之间债权债务关系形成，但并非均取得物权变动的法律效果，但具备何等要件的法律行为可达到物权变动的目的，大陆法系民法立法形成了以德国民法典为代表的物权形式主义，以奥地利、瑞士为代表的债权形式主义，以法国、日本为代表的意思主义三足鼎立的局面。我国民法通则第七十二条规定了动产物权变动的基本原则：“按照合同或其他方式取得财产的，财产所有权从财产交付起转移，法律另有规定或当事人另有约定的除外。”关于不动产物权变动，如不动产所有权的转移等被规定于若干单行民事法律里，根据这些法律的规定，我国有关不动产所有权转移的立法规定了意思主义与登记相结合的原则，登记为不动产物权变动的生效要件，如《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，房地产转让，应当签订书面转让合同，并向房产管理部门申请变更登记，否则转让依法不发生效力。可见，物权公示原则所需之登记或交付，系物权变动的成立或生效要件。因此，欲使物权实际发生变动，仅有当事人间的债权意思表示尚有未足，同时还须履行登记或交付的法定方式。