房贷利率下浮 借百万10年可少还7万

财政部和央行昨晚宣布，针对楼市出台的调整政策，包括减免和降低购房税费，同时降低商业贷款和住房公积金贷款利率以及首付比例。这是财政政策和货币政策的又一次联手出击，它同时也肯定了此前地方政府出台的救市政策。专业人士分析，若以客户贷款100万元、10年期为例，首套住房贷款利率下限从基准利率的85%下浮至70%，客户需要支付的本息总额差达到7万元、月供差超过500元（等额本息），差距非常明显。

救市·细则

最低首付款比例回归20%

央行称，自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。

另外，下调个人住房公积金贷款利率。其中，五年期以下（含）由现行的4.32%调整为4.05%，五年期以上由现行的4.86%调整为4.59%，分别下调0.27个百分点。这已是一个多月以来的央行第三次下调住房公积金贷款利率。

央行新闻发言人解释，首付款比例是金融机构防范住房贷款风险主要手段之一。从美国次贷危机看，过低的住房贷款首付款比例会导致金融机构难以应对房产抵押物价值较大幅度下降、借款人偿付能力不足等风险。为此，人民银行将商业性个人住房最低首付款比例调整为20%的同时，要求金融机构根据借款人购房实际情况、信用记录及还款能力等风险因素，审慎地确定首付款比例，体现对不同风险贷款予以区别对待的原则。此外，保持借款人偿还住房贷款月支出不高于其月收入50%的政策不变，也有利于防范信贷风险，并从偿付能力角度合理引导居民住房需求。

财政部的政策则更体现对购房者的利好。从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

救市·解读一

购房者有望降低20%交易成本

在上述政策公布后，有金融界人士分析，该措施对购房者将带来较大实惠。此前，金融机构对居民首套房房屋按揭贷款利率下限为基准利率0.85倍，而当利率下限调整为0.7倍之后，以客户贷款100万元、10年为例，客户需要支付的本息总额差达到7万元、月供差超过500元（等额本息），差距非常明显。

社科院经济研究所经济增长室主任刘霞辉昨天在接受记者采访时也表示，这几个政策对购房者是一个比较大的利好。能降低消费者的交易成本达20%左右。

“这个政策基本上是中央政府请客，地方政府买单。”刘霞辉说，这是因为契税、印花税、土地增值税基本上都属于地方税收。

“政府希望房市能往好的方向走，这些政策主要是为了刺激市场需求。”他表示，目前看，政府是先稳住房市，但如果房地产的情况还不见好转，可能还会出台新的政策。

国务院发展研究中心金融研究所综合研究室副主任陈道富指出，土地增值税是针对房地产开发商的，免收土地增值税将给房地产开发商带来好处，而契税下调和免印花税将给购房者带来实质利益。

救市·解读二

开发商有点失望

中原地产华北区域总经理李文杰指出，中央政府的救市政策比预期的要温和。像减免个人所得税、营业税调整等并没涉及，“政策很可能会踏空”，对市场将不会有明显的影响。

很多开发商也表示，他们此前希望的扩大贷款额度也没有放松，此外如取消“限外”、营业税5年改2年、2套房贷的规定也比较模糊。

大连万达总裁助理、北京万达总经理胡章鸿对记者表示，此次出台的房地产相关措施主要针对需求方，一方面是因为宏观经济政策已经转向拉动内需、刺激消费，另一方面也是因为供方的投资并没有松动。

胡章鸿认为此时中央出台刺激消费的措施，对地产界来说会提振信心，这对恢复市场肯定是有好处。但他表示，房市疲软多时，经济出现下滑风险，目前还不能说这个政策就是一剂“强心针”，还是要冷静地看待政策带来的效果。但胡章鸿也不认为此政策的出台将再次推动房价上涨，“主要还是合理、有效地提振目前低迷的消费市场。”

救市·影响

政策效果将看购买力

社科院经济所经济增长室主任刘霞辉认为，要改变房地产现状，还要提高老百姓的收入，出台一些提高老百姓收入的政策。

国务院发展研究中心财税专家倪红日也表示，关键是要看消费者有多大的购买力。但由于消费者目前持观望心态，政策的效果显现出来还需要一段时间。

倪红日同时表示，此政策的出台也有可能会给投机者可乘之机，因为 “国内外经济下滑的可能性远远大于再次出现泡沫的可能。”

救市·前瞻

财政政策将更具扩张性

财政部科研所所长贾康昨晚接受本报记者采访时指出，考虑到内外经济形势的变化，货币政策已经转变，财政政策配合货币政策在总量上有所松动，着力扩大内需，给低收入阶层托底，优化结构，这些财政政策以前都考虑到了，现在要做的就是增加力度。可以看到，此次财政部的十大政策，其具体措施的丰富性大大提高。

中信证券首席宏观经济分析师诸建芳日前表示，宏观调控政策取向已经完全转向保增长，政府“稳住内部，抵御外部”的宏观政策已然成形，财政政策也正在转变为扩张性政策。

贾康同时预期，即将召开的中央经济工作会议将对财政政策的转变有所表述，但目前还不清楚具体内容。

中国社会科学院经济研究所研究员袁钢明认为，财政支出从投资转向更多地服务于公共领域对老百姓是有利的，注重民生，对于消费不足、生活水平过低的群众给予补助，在这个方面力度已经有所加大。只有加强社会保障，提高福利，老百姓才有可能放心去消费。现在看来，从下个月开始财政转变成赤字是有可能的。