房贷新政效果初现 上海中介称二手房“成交锐减”

“从这些天的房产信贷审批情况来看，一部分第二套（含）以上住房的持有者被套住了，房贷新政策的显效接下来或许会更强烈。”昨天，招商银行上海一家支行的信贷经理施先生向《第一财经日报》表示，“监管部门要求提高第二套以上住房首付比例及贷款利率之后，我们支行对于第二套房界定，目前得到的具体操作口径是：以个人而非家庭为单位。”

施先生称：“另外，如果原房贷结清，再申请房贷，在我们这里不是被视为‘首套房’贷款，仍然被看作是第二套（含）以上住房，比较严格一些。”

“问题合同”纠纷不断

上海中原物业代理有限公司（下称“中原地产”）研究咨询部在2007年秋季房展会上对前来参观的消费者进行了问卷调查。据中原地产研究咨询部经理龚敏出具的一份调查数据：对购买套数的选择中，99%皆为购买第二套住房（可能是由于调查对象多为上海人的缘故）。

由于第二套(含)以上住房的消费比重较大，因而，在房贷新政出台之后的一段时间里，出现了不少的“问题合同”。上海汉宇房地产顾问有限公司（下称“汉宇地产”）有关人士称，由于《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（下称《通知》）出台，公司对一些刚刚签订的房贷合同进行了梳理，约有2%~3%的新合同出现了问题，一些买方遭遇资金紧张。上海的二手房市场成交情况并不理想，一些之前签下的合同也需要重新谈判。

除了第二套房首付提升之外，记者了解到，部分商业银行在上海还停办了一些“特色房贷”产品，比如循环使用按揭款，这是指市民把月供还给银行以后，急需用钱时可以再次贷出来用。

招商银行施先生称，新房贷政策出台之后，一些申请房贷的合同出现了状况。出现问题的合同主要是政策出台前刚刚签订的协议，面对更高的首付，更高的利率，一些买方遇到了资金上的问题。按照信贷新政，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，首付款比例不得低于40%，利率不得低于央行基准利率的1.1倍。

沪上一些房产经纪公司也表示，已经要求第二套房的购房者支付40%以上首付，一些正在办理过程中的二手房贷款业务已经开始按照新政策要求申请房贷。由于目前各大银行二手房房贷政策的细则还没有正式出台，部分新的二手房贷款申请被银行暂时搁置。顺驰（中国）不动产网络集团上海公司战略部高级经理王诚告诉《第一财经日报》：“这方面会出现一些纠纷，一般都是买卖合同里签的贷款合同数额大。”

第二套房首付提升对近期部分准备购房的人产生不同程度的影响。美联物业调研结果显示：68%的客户明确表示，将推迟自己的购房计划；20%的客户表示将按原计划购房；也有3%的客户表示会加快购房进程，以避免出台更严格的政策。同时，25%的客户表示，由于首付款提升，自身支付能力不足，将降低购房预算。

对于纠纷不断的“问题合同”，龚敏认为，“由于投资者对后市不确定性预期的加大及持续升息，先前拥有多套物业的投资客资金压力加大，首付款及加息的双重打击会使抛盘现象出现。”

中原地产对于付款方式的调查显示，大部分投资客依然靠银行贷款，不过能够承受的月供水平普遍较高，而从贷款年限的调查来看，即使有还贷能力，大部分客户还是选择了10年以上的贷款年限，在此龚敏建议政府抑制投资客买房时不妨设定一定的贷款年限，可能会对抑制投资起到一定效果。

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二手成交隐现拐点

从上海各家中介行反馈的信息来看，房贷新政明显削减了“银十”的成色。

“与去年相比，今年购房客户中改善型需求占了绝大多数。虽然这些客户在实际购房过程中贷款比例并不一定达到七成，但是新政出台对他们的心理影响十分明显。即使是传统的热点板块世博、上南、陆家嘴等区域的带看客户量也有不同程度的下滑，最高降幅达到一半。”中原地产浦东区域总监王逸红介绍，贷款新政策已明显影响了“改善型”需求的客户，这些购房者买第二套房的脚步明显放慢。那些升级购房者可能成为第二套住房首付比例提高政策的受影响者。

中原地产在节后第一个工作日还对旗下150余家分行进行随机调查，数据显示整个黄金周七天的成交量、带看量均有不同程度下滑。带看量向来是二手房成交活跃程度的主要指标之一，这一数字与9月最后一周相比，降幅高达40%以上。

“零”成交！这个久违的字眼甚至重新出现在知名中介行的成交量之中。

汉宇地产市场部数据显示，普陀长寿区域、闵行春申、闵行龙茗区域、长宁中山公园区域、浦东世茂区域、浦东联洋区域等成交一直较为活跃的区域，都在长假期间出现“零”成交。从汉宇地产各分行的信息看，看房量有一定比例上升，但实际成交量并不理想。

中原地产静安区域总监赵家春认为，“前两月房价过快的涨速让客户一时难以消化，加上房贷新政的出台也让客户对后市持怀疑态度，入市速度明显放缓。另一方面，经历了8、9两月的成交高峰，整个市场上高性价比房源很难觅到，也使得客户们对市场渐渐失去信心。”

“清淡。黄金周的二手房市场的疲软表现让许多人对10月的成交持看空态度。”上海易居臣信房地产经纪有限公司一位金牌置业顾问称，10月份，上海二手房市场将延续月初的清淡行情，整体成交量可能比环比下滑10%~15%，成交价格持平。

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