房贷与理财

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主持人：大家好，欢迎大家来到我们展会，我们非常有幸请到链家地产金融总监陈霞女士。
陈霞：感谢大家今天来到我们这个展会，听我们这个讲座，刚才主持人介绍了今天主要给大家介绍这几个版块，而且今年北京市的房价涨势可能敏感一些，而且今天已经12月份了，可能最关注的就是这一块。所以我今天把大家主要关注的这几个点给大家说一下，另外大家做一个沟通和互动。我们在座的可能手里都有一份资料，这个是链家金融中心做了很久的政策分析得到的，也希望给大家一个借鉴的作用。大家手头拿的资料是我们从2003年汇总的，可以通过这个看一下国家房地产政策行业的走势和趋势，从而给我们带来一定的指导。另外还有一个跟理财比较有关系的，这个也是我们自己做的一个表，这个可能对每一个决策者来说，可能大家更关注的一点，就是我怎样的投资更合适，或者是有一些投资者他可能一开始想买来自己住，也希望若干年以后是一个投资的产品，而且对于第一次置业的人来说都有一定的关联性，而且在资金成本这方面的影响可能更大一些。一会儿这一点是我们给大家提供的一个投资工具，这个给大家一个比较，大家可以看一下这个逆差的情况。如果时间来不及我就不做这个分析了，下面首先介绍一下影响房贷的政策。因为里面有北京的也有全国的政策比较，可以说这一块我们来看一下，整个大的几个对大家比较关注的点，我来说一下，有的可能是一般老百姓没有关注到的，有的可能是大家比较众所周知的情况，但是我说的都是跟我们买房相关贷款方面比较大的条款。首先看一下第一条政策关键的，就是从2001年开始人民银行出台了相关房贷政策，房地产在我们国家的GDP当中占的比重是相当大的，所以这一块国家开始限制投放，国家的整治力度从2003年开始显现，这个主要从二级市场来限制价格和投资的情况，所以从一手房开始限制。大家可以看一下通过一系列的政策调控下来，国家的目的是什么？一会儿做一个总结。
第二条也是很关键的，就是2004年3月份8月31号政策，这个主要是对一级市场，就是土地市场做一个价格的限定，国家想从源头上来控制整个房地产的价格。831大限以后，大家可以看一下到今年8月31号，房地产行业开始洗牌，如果你没有开发的话，这个土地是必须要收回的。另外利率走势，2004年10 月份，2005年的3月份，还有2005年的10月份，最后连续几次，包括2006年连续三次在很短的时间内把利率上涨到这里，贷款利率是消费来控制整个的投资领域，投资的情况，为什么这么难做呢？国家出台831文件，现在国家的情况是国际上的钱涌入中国，当时是中国的经济增长点，大家对房地产这个行业都比较关心，而且很多外商投资者是很有信心的，从国家关口限定投放的，但是从国际关口又涌入很多钱。2003年的情况是在中国的外商投资是651亿的美金。所以说当时的情况是完全从开发商的关口来限制的话，肯定有一定难度。而且从利率政策出台以后，同时有很多人购买第二套住房，大家看一下这里面第15条有一个跟利率相关的情况，商业银行从2005年7月1号开通，个人购买第二套住房不再享受贷款，现在大家如果有买房的话，可能要买第二套住房限制会少一些。为什么呢？因为今年银行向个贷有所倾斜了，很多银行三套以内的住房限制会少一些。这样作为银行关口来说，包括2005年的7月份，在上海开始，工商银行和民生银行出台了这个政策，它是因为2005年的6月1号，我们这个里面在第14条，2005年6月1号国家为了限制房地产交易这一块过度的增长，尤其在上海泡沫相当严重，达到一套住房在一年内六次交易，这是比较怪的现象，在房地产中介的水牌上挂着房源，变的只是房东，所以当时国家狠抓这个市场，相应的政策也出台了。6月1号开始征收营业税，两年以内全额征收的情况。
紧接着很多人等着超过两年的期限，所以就等到今年，有很多房子达到两年期限了，就规避了营业税。但是2006年6月1号中央又把相关的税收政策延长到5 年，所以这一块如果老百姓，大家可以算一下，银行方面你的利率已经提高了3次，另外如果我们交易一套房产，不管这个税谁来背，它产生的相关费用有哪些？起码5年之内营业税是5.5，通州会少一点。再加我们的个人所得税，这个是怎么来规定的呢？它的规定是你买进价格和卖出价差额的20％，这个可以扣除你正常的费用，比如说装修费等等。另外在你很难界定买进价和卖出价的话，需要缴纳1.5％的营业税，这样我们成交一套房产，目前来说所需要承担的是8％，但是从目前我们市场交易的情况来看，个人所得税和营业税一般情况下卖方会报一个净得价。如果大家有购房经验的人可能会有这样的一种经验，所有的费用都由买方来承担，也有协议的，买方和卖方各承担一半。所以大家在投资的时候，一定要把所有这一块的全部加进去，就是所有相关的费用，未来预期的费用要加进去，不要光看这个房价比较少，觉得比较值，一定要把相关的费用加进去，看到底是多少钱？将来投资的时候，你要看一下投资收益比，你是做投资，做长线还是做短线，另外房价你也要考虑清楚，看你卖出的时候是什么情况？这一块的费用怎么算？所以说大家在这方面一定要注意一下。
另外2005年，大家看一下税收的政策，应该是在1999年的时候，国家把契税调整了一下，北京市建委发布了一个普通住户的收费标准，普通住房按1.5％纳税，非普通的按3％纳税，一般情况下是千分之一，万分之五的营业税，还有一个统一增值税，现在有的区域开始执行试点。这个大家可以看一下相关的政策，房屋交易最低指导价格也有所调整，在通州已经开始执行了。我们可能涉及到投资房地产话，税会越来越多，涉及到我们税费这一块的标准，三个，第一个是住宅小区的容积率在50％以上，一般相对来说，容积率会低一些，这个是说的是容积率比较高的才算普通住宅，另外是单套面积是140平米以下，如果在140平米以上必须纳3％税。另外是最低指导价格1.2倍的界定，就是按照房管局档案里面所存的，如果最低指导价格1.2倍以上就要按照非普通住宅标准来交税，涉及到这个问题，可以看一下第26条2006年10月1日起房屋最低交易指导价出台，最低基础价、建成年代等等，从2001年开始到2006年10月1号之前所有的指导价都没有进行调整？为什么呢？现在为什么要调整这个最低指导价呢？大家可以看一下从2001年到2006年房价涨了多少？而且最低指导价一直没有涨，所以我相信如果按照这个条件大部分都是非普通住宅。望京有一个地段原来最低指导价是4300元，调整以后马上变成了5500元到5800元，一下就调整了1300元，这样的调高也有一个好处，这样对大家也是有利的。而且这边我想提示大家一下，房管局对所有的住宅都有一个文档，而且也有很多已经成型的电子文档，这样将来会有一种趋势，就是所有的房子历史成交价格都有记载。所以差价的个人所得税也好，营业税也好，都是个人承担的。大家如果现在有房地产交易，大家可以看一下，所有的文本和相关的资料都是扫描进电脑的。另外大家还可以关注一下相关的利率政策，利率政策调整之后，大家可以看一下在我们利率政策的第22条，2005年10月份已经有四大银行向国家申请了利率的房贷政策。其实利率一般情况之下指的是什么呢？目前的都是一个浮动的利率，大家可以看一下贷款合同里面有规定，如果今年调息了，这个利率从次年的1月1号开始执行新的利率，这个是浮动利率。固定利率是在这个合同的范围之内，全部是按原来的既定利率执行，这个有一定的风险，你必须要对未来的利率走势有一个判断。你要考虑房价利率在涨的情况，每次涨的幅度在几年之内会达到固定利率，如果你判断失误的话，这个利率也有可能是降的。所以说这需要一个比较准确的判断，固定利率在中国目前申请比较少，大家对这个判断有一定的不确定性，因为在国外是比较多的，因为它有相关的一些，包括银行，大家可以看一下我们的银行一般会在十年左右的利率会出台比较多一些，鼓励大家做这一块。因为更长线的，银行来说也有一定的风险。如果说这个利率已经从目前的5点多涨到将来的8点多，这样对银行来说，国内的银行目前来说最主要的收入来源就是利差，贷款利率调了三次之后，存款利率才调的。这样对于银行来说也存在着一定的风险，所以说大家在固定利率的时候，我建议如果你是在十年限之内，或者是五年期之内是很核算的，但是需要有一个明确清醒的认识。

还有一个对我们目前来说，尤其是购买一手房的情况，大家可以看一下，10月25号北京银监局有一个个人购买一手楼的封顶文件，比如说我们现在了解到很多开发商应对的政策，你可以先交首付款等等，这种情况会多一些，但是这些情况其实对我们老百姓来说也是一个利好的消息，对于有实力的开发商来说，这个也是房地产行业开发商的一次洗牌，如果对于大的开发商来说，他的资金供应比较充足的来说，他没有什么影响，如果是小型开发商这是一个致命的打击，因为他后续的资金可能都跟不上。一手开发商的资金通常一个是自有的资金，第二是银行的贷款，第三是首付款，之前国家有一个政策，什么样的房子可以贷？当时是有一个规定，我记得当时有一项指标，你开发有多少资金到位，同时这个房地产已经整个出土，就是高度已经是零，因为正负零要求是正值，地基已经打好了，但是今年北京有一个规定就是明确封顶，这个看开发商的实际情况，再一个是让老百姓看到这个房子的现状。曾经大家都是买期房的时候，拿着钱去买一张图纸，对于之后开发商是否能做到，比如说公共设施、相关的绿地能不能配套到位？都看不到。但是如果国家出台这个规定，严格按照这个执行的话，我们老百姓可以看到我买的房子是什么状况，周边是什么状况。
另外现在我们再给大家一个这上面没有的政策，目前一些商业银行在调整，比如说他对高档楼盘的调整，现在申发两家银行规定在一万5千平以上的就归为高档住宅，因为国家对高档住宅是有限制的，是给的商住和写字楼的政策，最长是10年，所以收益比较高，但是投资成本也会相对大一些。下面给大家介绍一下我们链家金融服务中心的房贷超市，我们今天主要是给大家介绍一下，我相信大家都是半个专家了，有的人都来了好几次，因为有的时候我在其他的展会讲座的时候，会发现一些熟悉的面孔。这里面讲几个情况，一个是二手房按揭的情况，给大家有一个观点，之前有的人认为，可能很多老百姓都不知道二手房也可以贷款，现在明确告诉大家，二手房也可以贷款，甚至二手房现在拿到的政策不逊于一手房，只要是在90平米以下，我们都可以做到8成的贷款。另外我们的宣传资料里面说的是一个常规的方式，现在我们跟国家拿到的政策，可能相对来说卖方拿房款的时间会比较提高，最后大家可以看一下我们这边背后都有双方需要的资料，因为各家的情况都是大同小异的。
再一个就是买卖双方都需要支付的税费是多少？这个后面都有很明确的东西。我们给大家介绍的就是大家关注比较多的，我们这儿有一个提示，我们黄色小圆圈里有一个提示，二手房也可以做房贷，还有二手房的转按揭，大家现在卖房的时候说我的房贷没有还清，现在可不可以卖？告诉大家这也是可以的，叫转按揭，但是作为老百姓来说，知道这个房子是转按揭就没有问题了，你可以申请。另外大家可能关注的是住房公积金，这个里面应该有七个产品，这个我们每一个产品背后都有相关的宣传资料和相关的税费情况，住房公积金贷款相对来说越来越受到大家的追捧，大家可以看一下，我们这边应该有一个税率表，没有利率表，大家可以看一下我们住房一般的情况不太一样，有一定的差别性。公积金贷款从北京的情况来说，现在是越来越多了，尤其是在石景山那边。
现在可以往上提问题，我一会儿来给大家做解答，因为我讲的部分已经到了第二个环节。公积金贷款现在还有一个公积金内的贷款，之前叫组合贷款，比如说我们的公积金最多能贷40万，有的条件好可以更高一些，但是比较少，但是超出部分可以追加一部分的商贷，商业贷款的利率是按照公积金贷款利率来执行的，贷款的额度跟商贷是一样的，但是利率是跟公积金贷款利率一样的。另外我们给大家介绍一下新的产品，大家都比较关注的一个产品，比如说现在北京的房价涨得很快，很多人摸不准点在那儿，但是现在要筹集资金，一种是完全100％的产权属于我，这个时候大家可以申请一个抵押消费贷款。目前来说银行支持的用途主要有买房、装修、出国，而且抵押之后的房产还可以继续使用，你按期还贷就可以了，目前有三年的，比如我是一个小业主，需要流动资金，我有房子，就可以把这个作为抵押消费贷款，甚至转揭贷款，有一年期的，有三年期的，五年、七年，甚至现在有的银行推出来房屋期限不超过20年，可能你的贷款期限更长一些。通常它的这个模式会是混合本息，混合本金都可以，它的优点就是很方便，现在有的银行推出自由贷款自由还，这样很划算，曾经我有一个朋友说以我现在的资信，加我这个房子我可以贷到80万，但是我为了另外一套房子我只贷40万，比如我前半年只贷40万，后半年还掉这40万，再贷，这样就重复倒。这方面我们之所以推出这个房贷超市，也是方便大家。你们可以把你们的需求、目标提出来，我们这边帮你选择产品，推荐产品，帮你做房贷的方案，你先做哪个，后做哪个，做哪个更省钱，我们链家金融中心可以帮你做这一块的工作。另外我现在也需要钱，我这房子原来是40万，现在升值到60万了，我现在要贷款怎么办？如果你在同一个行，比如我原来在中国银行申请贷款，现在申请追加，要加按揭，如果转一家银行就叫同名加转按揭。基本上我们的产品就介绍到这儿了，下一步我们就来解答一下各位的问题。
下面介绍一下选择贷款，公积金贷款和商业贷款的差额有多大，大家可以看一下第一栏列的是商业贷款，为了大家比较方便，这样做的是本额本息的还款方式，第一栏列的是商业贷款，第二是公积金贷款，第三栏是利差是多少？因为这里面把担保费和等额费是多少？公积金贷款省358元，如果是商业本息贷款是308元。十年期限大家可以看一下，同时大家也可以比较一下，公积金贷款和贴息贷款之间的差异有多大？差异最大的我觉得年限越长差异越大，其他的差异可能没有那么大，商业贷款这一块的差异比较大，随着年限的增长，资金成本，所谓的利息差就是我们的资金成本。
最后环节，大家可以提问。刚才我不知道这是谁提的，房地产评估方面的信息，房地产评估价格跟实际价格差异多少？这个一般来说不确定，目前评估价格跟成交价格是有差异的。我做一个比较形象的比喻，大家都知道价格和价值的关系，大家都比较清楚，评估价格应该是价值，而成交价格应该是价格。现在有一个问题在哪儿？如果你有人着急脱手，这个价格就有可能是低，如果是正常的话，一般情况下成交价格可能比评估价格低一些，从我们现在拿到的交易情况来看，一般情况下成交价格要比实际价格低一些，但是银行的标准是哪个低按哪个来。

我已经买房子总价值45万，首付款是20万，哪一种还贷方式比较划算？公积金贷款肯定是划算的，但是你要看选择的贷款方式，你可以选择本合本金，也可以选择本息方式，比如说你这个贷款是20年，但是在前10年利息肯定是高于本金的，后10年才会有一个比例。虽然本合本息，就是每个月每个月还款是有一定的定额，比如说做一个长方形来说，宽都是一样的，长就是年限，宽就是月供，从一开始利息会是一个倒梯形，本金是一个正的梯形，两个结合在一起是一个长方形。但是本合本金有一个问题，前面每个月要还的比较多，你是否承受得了？如果换一种方式，你前面的还贷成本会比较高，如果月供的话，每个月的月息是多少？本金是确定的，如果等额本金的还款方式，是一个倒梯形，它的组成是一个长方形加一个倒三角形，长方形的长度是代表年限，宽是月度的本金。
公积金是怎样的，怎样才能激活？需要你的单位给你激活，应该是每年的7月份左右，这个你要跟你自己的缴存单位去申请，由他来开通，也可以自己交，比如通过社保、人才中心来申请。但是你交和单位交是不一样的，可能你自己交承担的费用要高一些。刚才有一个观众提的是住房公积金贷款的利率，这个宣传折页里面都有，有一个利率表，最后一个单页可能都是这个表。公积金里面没有多少钱，可以贷多少钱？公积金的贷款额度是根据你公积金的缴纳情况，比如说你公积金现在一个月交两百块钱，可能有一定的额度。涉及到这个问题，我建议可以把你现在交的公积金情况，可以跟我们的工作人员联系，会后让他帮你算一下，可以贷的额度是多少。
第13条，对这3个条件不是很明确，其实我刚才已经解释过，实际成交价格低于评估价格交易1.2倍以下，房管局有一个最低指导价，是1.2倍以上就是非普通住宅，低于1.2倍以上就是普通住宅。92年以后的房子能贷到几成？如果是50平方米的话，从房子的情况来说，因为大家可以清楚房贷的条件有两个，一个是本身房子的情况，另外还有一个承贷人的情况。如果撇开个人承贷条件不说的话，您这个是可以拿到8成的。第二个条件，二手房能做公积金贷款吗？这个是可以做的。第三个问题是，个人住房公积金帐户中的5万块钱可否作为二手房的首付款？这个是可以的，你可以拿着相应的手续，可以去问一下，公积金的情况大家可以去问一下，标准是什么？你可以提出来，进行二手房的交易，这是可以的。另外很多人没有用过公积金，还有一种节省的办法，如果卖方要求用全款公积金贷款，你可以把资金都提出来。你可以申请商业贷款，把公积金贷款，如果你公积金的额度不够大的话，把公积金贷款提出来充进去。今天的讲座到此结束，谢谢大家的参与。

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