“法定退房权”保你退房无忧

“法定退房权”保你退房无忧

在南京，老百姓感触最深的莫过于买房不易。其实，在咬紧牙关、背上沉重债务买房子加入“（准）有房一族”行列的购房者中，如果遇到不满意之处，要想退房的话，那才叫做真正的“不容易”！供需失衡不仅带来房价的持续走高，也养成了多数开发商“霸道”的性格。再加上由于开发商和消费者之间存在信息不对称，一些看上去合理的购房条款却是阻碍维权的“霸王合同”。

记者从南京市房管部门了解到的情况是，从2001年以来，该市记录在案的退房案例少之又少。但事实上，发生在开发商与业主间的纠纷却频频见诸报端。很多人想退房，却不知道自己是否“退之有理”，又生怕将已经升值的房子退掉会有损失。这就形成了房地产开发商区别于其他任何生产行业的制造者不同的奇怪心态：欢迎退房，哪怕倒贴违约金都行！消费者不应沉默！作为大多数普通人一生最大的一笔投资，安家置业中的大事不能“凑合”了事。退房，也不至于比登天还难。即便是贷款买房，在分清彼此在法律上的权利与义务的基础上，遇到问题一样可以退房！

A 符合“约定”或“法定”条件都可退房

法律界人士说，只要开发商违反“约定”或“法定”条件，消费者就可以提出退房。约定条件是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。比如，房产商延迟交房超过一定期限，购房人可以要求退房。购房者也可在合同中约定如小区规划或配套设施不符合售楼广告或售楼书、房屋交付后在一定期限内无法取得产权证等退房条件。根据《合同法》规定的基本原则，双方当事人约定了退房的具体条件，且购房者又能证明该条件成立，若购房者在与开发商协商难以达成共识，起诉至法院要求退房，一般会得到支持。

第二种情况是法定退房权，是指根据《民法通则》、《合同法》、《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》和建设部《商品房销售管理办法》等法律、规章的有关规定，购房人在没有明确的约定下，所享有的退房权利。一般来说，在以下5种法定条件下开发商必须履行退房义务：

购房合同无效导致退房。根据《合同法》的规定，合同无效的直接结果是因合同取得的财产应予返还，具体到购房合同上就是购房者退还房屋，而开发商退还房款。通常，造成购房合同无效的常见情形有两种：开发商无权处置所售房产。造成这一情况的可能性包括，开发商未取得预售许可；房屋为共有财产而未经其他共有权人书面同意；该房屋权属有争议，司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房屋权利等。另一种情形是，开发商存在欺诈。但由于购房者对开发商存在的欺诈事实举证困难，所以在实际中法院支持的并不多。要防止此种情形的出现，购房者应尽量要求开发商将其每一项承诺落实为文字并予以签字认可。

套型误差导致退房。根据《商品房销售管理办法》第十九条的规定，按套（单元）计价的预售房屋，套型与设计图纸不一致时，或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中对此未约定处理方式的，购房人可以退房。

面积误差导致退房。即合同约定面积与产权登记面积发生误差达到一定比例。若合同中未约定具体的比例，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人有权请求解除合同，要求开发商返还已付购房款和利息。开发商的退款，遇价格下降时，按原价退还房款；遇价格上涨时，按同类地段同类商品房标准的新价格退还房款。

变更规划、设计导致退房。已预售的商品房，开发商应在变更规划、设计导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形之日起一定时间内书面通知购房者，购房者在接到通知后可选择是否退房。若开发商未在规定时限内通知的，购房者有权要求退房。

质量不合格导致退房。商品房交付使用后，买房人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验，经核验，确属主体结构质量不合格的，购房者有权退房。

　　B 贷款手续办齐还能退房？

一位用按揭贷款买房的客户，各项手续也都办齐，但开发商这边出现房屋建筑质量不合格的问题。他坚决要退房，这时还能退房吗？如果退房，贷款怎么办？

从法律角度讲，退房实际上是买家作为购房合同一方当事人行使其合同解除权的表现，因此肯定是可行的。买家与贷款银行之间是一种借贷关系，买家与开发商之间是一种房屋买卖关系，两者虽有关系，但完全是两种独立的法律关系，所以对买家的解约权并没有任何妨碍。买家向银行贷款与向亲戚朋友借钱，其性质是一样的。作为债权人，银行或其他机构、个人都只有权要求买家按约还款，但无权干涉买家的解约权利。所以，只要出现了买家有权依法解约的情形，不管买家是否已经取得按揭贷款，都有权依法解除购房合同。

银行界人士表示，买家与银行之间的借贷关系是独立于房屋买卖关系之外的，所以，解除购房合同并不同时解除贷款合同。也就是说，买家虽然不买房了，但因为其已从银行借贷出款项用于购房，所以与银行间的债权债务关系仍然存在，这笔借款是一定要还的。怎么还？由于购房合同被解除，开发商从买家处取得的所有购房款项均应返还买家。买家申请的银行按揭贷款，也是购房款的一部分，也应一并返还给买家。然后，买家应依据《贷款通则》第三十二条第五款，“借款人提前归还贷款，应当与贷款人协商”的规定，与银行协商，将剩余贷款本息（部分本金、利息此前已按月归还）提前还给银行。但在办理贷款期间的手续费可能因此而受损失。

C 退房时房价涨了怎么办？

成先生去年通过银行贷款在河西买了一套期房，当时的购买价每平方米4200元。今年2月，该楼盘每平方米价格涨了400多元。但4月份办入住手续时，成先生发现开发商从配套设施到户型都做了调整，完全不符合成先生的本意，于是要求退房。开发商同意退房但提出按原购房价格退房。成先生当然不同意，因为房子已经升值了，现在又是现房，如果按原价退房，等于自己贷款让开发商去盖房子，亏本亏大了。

法律界人士认为，根据规定，成先生退房的要求是正当的，但按现价退房却没有法律依据。成先生买房后开发商调整配套设施和户型，属于“履行合同义务不符合约定”，应当赔偿给成先生造成的损失。但是，这些损失也不可能准确预测涨跌的幅度。因此，成先生主张按入住时的市场价格退房款，难以得到法律支持。不过，成先生也不会亏本。因为造成退房的原因是开发商擅自改变户型，依据《合同法》、《消费者权益保护法》等法律法规的规定，开发商除应归还成先生的首付款及贷款本息外，还应向其支付违约赔偿金。

银行界人士认为，不管什么情况下退房，消费者首先必须偿还银行贷款，如果消费者担心与开发商扯皮，浪费时间，可以采用另外一种办法处理。如找一家中介公司，谈一个双方比较满意的价格，让中介公司先把自己剩余的贷款垫着，等中介公司把这套房屋卖出去再把前期付出的房款收回。

D 还不起贷款首付房款能不能退？

小刘买房时交了20％的首付款，余下款项由开发商担保在银行办了八成20年贷款。一年后，小刘单位效益突然急速下滑转入亏损，他开始无力负担每个月的购房款。这时他向开发商提出退房，并要求开发商退还他已交付的两成首付款和一年来所付的贷款本金。

法律界人士认为，小刘与开发商签订购房合同后双方形成了房屋买卖法律关系，小刘负有依约支付楼款的义务，享有收受房屋的权利，开发商负有依约交付房屋的义务，享有收取楼款的权利。而小刘与银行签订贷款合同后双方形成了借款法律关系，银行负有发放贷款的义务，享有依约收取利息及收回借款的权利。同时，为获得借款，开展商为小刘提供了担保，开发商为保证人，小刘为被保证人，双方形成了担保与被担保的法律关系，开发商负有为小刘垫付欠付贷款或一次性偿还全部剩余贷款本息的义务。

从小刘买房的情况看，他向开发商支付了首期二成楼款，又办理了银行贷款，也就是说小刘通过向银行借款的方式支付了剩余八成楼款，至此小刘已经向开发商付清了全部楼款，付款义务已履行完毕。小刘因财务状况恶化而停止向银行还款，其行为已经构成对银行违约，依据贷款合同的约定，银行可起诉小刘，也有权要求开发商承担保证责任，代小刘一次性偿还剩余全部借款本息。开发商在承担了保证责任后，享有向小刘追偿的权利。此时，开发商应通过与小刘协商或向法院起诉（或提请仲裁）要求小刘将房屋返还开发商，开发商应退还小刘全部楼款（包括首期款及银行借款），该款应扣除开发商代小刘偿还银行的剩余全部借款本息及已承担的小刘所应承担的违约金（包括罚息）。可见，开发商拒不退还小刘的首付款是没有法律依据的。小刘应该向人民法院起诉，要求法院对其贷款所购房产进行拍卖。

银行界人士认为，这种情况属于消费者首先违约在先，也是对自己预期的偿还能力判断的失误。至于首付款是否能从开发商那边退还，这还需要消费者与开发商之间协调。消费者如遇到这样的情况最好的办法是找个下家，如果有人愿意买这套房子，可以到银行办理一个转按揭的手续，这样消费者的损失就可以减小到最低程度。但现在银行办理的转按揭手续也有一定的条件，首先必须是现房，其次要在银行办理贷款一年以上，办理转按揭的手续费与正常办理按揭贷款的手续费是一样的。

江南时报-新华网