上海私房拆迁纠纷案件民事诉讼律师《代理词》- 丁静律师

代 理 词
尊敬的审判长、审判员、人民陪审员：
上海元始律师事务所接受原告李某、王某丞、李某杰之委托，指派本律师作为其代理人，参与原告与被告李某、张某、张某某财产权属纠纷一案的一审诉讼代理，经本律师查阅本案卷宗，听取当事人及对方代理人陈述并参加法庭调查、法庭辩论与审理，现对本案发表以下代理意见，以供法庭参改。
一、原告系上海市淮海西路442弄124支弄31号96号房屋（以下简称96号房屋）动拆迁安置人口
（一）根据《上海市城市房屋拆迁面积标准房屋调换应安置人口认定办法》（以下简称人口认定办法）有关规定，原告具有96号房屋动拆迁应安置人口主体资格，具有用益物权人主体权利
原告1依政策回沪在2001年2月23日即将户籍迁入96号房屋，并长期实际居住该处，2004年12月18日，原告1与原告2登记结婚并于2006年7月30日生育一子原告3，原告2、3即此在96号房屋内与原告1共同生活居住（原告1包括妻儿回沪至今在本市无自有住房）。
1、人口认定办法第六条规定：“截至房屋拆迁许可证核发之日，在被拆迁房屋处有本市常住户口连续满一年，在本市无其他住房（或者虽在本市有其他住房，但居住困难），且居住在被拆迁房屋的人员，可以认定为被拆迁居住房屋的应安置人口。”
原告1自2001年2月23日户籍迁入96号房屋之日起，一直居住在该房屋内，且无其他住房，符合“在被拆迁房屋处有本市常住户口连续满一年，在本市无其他住房”条件，应被认定为被拆迁居住房屋的应安置人口。
2、人口认定办法第八条第五项规定：“户口不在本市的人员，因结婚实际居住在被拆迁房屋内至房屋拆迁许可证核发之日满两年，且其配偶属于拆迁范围内的应安置人口的，也可以认定为被拆迁居住房屋的应安置人口。”
原告2自2004年12月18日与原告1登记结婚以来，一直与其共同居住在96号房屋内。尽管原告2无本市户口，但因其配偶原告1属于应安置人口且二人在拆迁房屋内共同居住超过两年，亦应被认定为被拆迁房屋的应安置人口。
3、人口认定办法第七条第一项规定：“拆迁范围内应安置人口的未成年子女，可被认定为被拆迁居住房屋的应安置人口。”第八条第一项规定：“有本市常住户口的未成年人，且其父母属于拆迁范围内的应安置人口，可被认定为被拆迁居住房屋的应安置人口。”
据此，原告3亦属于被拆迁居住房屋的应安置人口。
（二）原告已被拆迁实施单位认定为被安置人口，且已对其进行了拆迁安置补偿
1、法院向原动迁组包某煜了解的情况表明，在签订拆迁补偿安置协议时，只要有户口全部作为被安置人。
拆迁公司所做《动迁居民户籍资料摘录表》显示，拆迁公司在实施拆迁行为前已认可原告在被拆迁房屋内有本市常住户口，在签订拆迁补偿安置协议时已被认定为被安置人口。
2、2007年11月18日，拆迁公司向原告发出《看房通知单》，通知其试看位于繁兴路300弄64号502室房屋。拆迁公司的此行为是其对原告安置住房的意思表示和行为表示，表明在其对96号房屋补偿安置款中，已包含对原告的补偿安置费用（502室房屋最终由被告1购得）。
（三）被告1已认可原告具有被安置人口的主体资格
2007年11月27日，被告1出具承诺书，承诺由其对原告进行安置。
被告1出具该承诺书行为表明：首先，其认可原告作为被安置人口的主体资格；其次，其认可在拆迁公司支付的补偿安置款中已包含了对原告进行补偿安置的相关费用；再次，其确认将对原告予以安置。
（四）被告提供的租赁合同并不能否定原告作为拆迁房屋内应安置人口的主体资格
1、该租赁合同的双方当事人为被告1与原告1的父亲李某禧，原告并未在该合同上实施任何签字确认行为
然而在该合同中，双方不仅确定了原告出租的房屋中部分由李某禧使用，同时确定了部分房屋由原告居住使用。根据合同相对性法理，被告1与李某禧无权在双方的合同中对第三人原告的权利义务作出限制，涉及第三人权利义务条款不对合同外第三人(即原告方)产生任何法律约束力。原告的权利义务不因该租赁合同的存在而发生任何改变。
2、将合同签订时间确定为2006年7月系虚假行为
合同一方当事人李某禧一直生活在外地，直至2006年8月中下旬才由原告1接至上海与其共同生活。而被告提供的租赁合同中确定的签约时间为2006年7月，此时李某禧并不在上海，被告提供的租赁合同确定的签约日期系虚假行为。
3、租赁合同确定13平方米房屋自2005年8月3日起出租给原告居住的情况与事实不符
首先，原告1自2001年户籍迁入96号房屋内以来一直实际居住直至房屋拆迁。在此期间，被告从未提出将房屋出租给他、收取租金一说。
其次，“2005、8、3租”笔迹与合同其他文字不一致，系合同签订后添加上去的，而并非当事人一直确认的结果。
4、根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十七条及其他相关法规规定，即使被告提供的该租赁合同真实有效，原告为96号房屋承租人，在该房屋拆迁时，亦应对其进行安置补偿。
二、三被告系96号房屋拆迁补偿安置人口，且补偿款已由被告实际占有，被告主体适格
1、96号房屋系张某发祖上产业。拆迁安置补偿协议中确定的被拆迁人为张文发，而在签订协议时，张某发已故，三被告依法可由继承张文发的遗产，享有被拆迁人权利。
2、拆迁安置补偿协议及其补充协议，均由三被告与拆迁人签订，补偿款事实上已实际发放至三被告名下。
3、拆迁安置的三套房产分别由三被告取得。尽管其中218号、221号两套房屋的购房人均系被告2，但事实上乃是被告3将其中一套转让给被告2所致。
三、原告诉讼请求中主张60万元安置补偿款合法、合理
1、根据庭审过程中动迁公司马某祥经理陈述，房屋拆迁补偿款是按原房屋面积计算，包括原房屋价格和补偿价。
拆迁补偿安置协议中确定，房屋拆迁补偿款（包括原房屋价格和补偿价）合计人民币537468元。
2、《补充协议》中表明，拆迁人考虑到被拆迁人实际情况，再给予320多万元一次性补贴。此处所述被拆迁人实际情况即指96号房屋内户口多且均在此处实际居住的情况。
同时拆迁组及拆迁公司工作人员均向法院陈述，在对96号房屋内被拆迁人进行补偿安置时，是对所有有户口的人全部进行了安置。
根据当时同地段拆迁安置补偿标准，若非因对原告一家三人不补偿，被告不可能实际取得如此多金额的补偿款及三套房屋。被告取得的320多万元补贴中包含了对原告一家的补偿款。

3、三被告就96号房屋拆迁共取得380万元补偿款，其中53万多元系基于房屋取得的补偿费用，剩余320多万元系基于其中居住人口取得的补偿费用。
对于基于原房屋取得的补偿款，原告不予主张任何权利；但对于320万元部分款项，因其系对居住在96号房屋内所有应安置人口的补偿，原告有权取得拆迁单位对其补偿部分的款项。原告三人已占被安置人口的25%以上，根据公平、平等原则，其主张60万元补偿款行为完全合法、合理，应得到法庭的支持。
最后，本代理律师认为，基于原被告双方间已生争议，请求法院在判决时考虑再安置原告居住于现行拆迁安置所购房屋内可能会激化矛盾，反引其他争端，建议贵院判决被告直接支付现金补偿款于原告为妥。
本代理律师认为，上述事实与理由充分表明原告诉求有事实依据，符合法律规定应予以保护，故请求贵院依法裁判支持原告诉求，以彰正义。
此 致
上海市长宁区人民法院
上海元始律师事务所
律师
二00八年 月 日