该房屋拆迁安置补偿纠纷应如何处理

[案情]：

原告徐某在某县城有房屋总建筑面积46.49㎡，其中住房26.49㎡，非临街营业用房20㎡，未确权房屋17.57㎡. 2001年10月31日被告某房地产公司与原告签订《房屋拆迁安置补偿协议》，协议约定：双方以产权调换方式进行，在异地安置给原告后街综合市场营业用房 35㎡，按市场指导价与原告的房屋价值相互品迭后，原告应补被告价差款13000元。协议同时约定：超过10㎡部分按该地段市场指导价3907元/㎡计算。协议还约定该楼座南向北，临街和综合市场。2003年8月，被告经有关部门同意将该楼修建地段作了规划调整，将原设计修建六个门面改为四个门面，座向改为座西向东，即无街、也无综合市场，安置给原告的门面仅是一个巷道门面，对该楼的设计和座向改变，被告一直未告知原告。该楼修建完工后，被告于2004 年5月向原告送达入户通知书，要求原告办理入户手续。

原告认为被告改变房屋朝向位置，严重影响该营业房价值，致使原告不能实现合同目的，不同意履行合同，诉至法院要求被告按协议约定安置的营业房35㎡以该地段的市场指导价3907元/㎡计算房款，赔偿原告，并承担超期过渡费和违约损失。

[评析]对本案应如何处理有三种不同意见：

一种意见认为：原、被告所签的合同有效，双方应履行。但被告改变了房屋座向，虽是得到有关部门的许可而改变的，按规定被告应在规定期限内告知原告变更方案，被告未告知，这一点被告应承担责任。合同约定的营业房与变更后修建的营业房存在有价差，应按合同约定安置的营业房与变更后修建的营业房分别进行评估，被告补偿原告的价差损失，且被告应承担违约责任。该案合同约定的营业房与现在修建的巷道营业房均可营业，并不是合同目的不能实现，只是实现大小的问题。因此，原告要求合同约定营业房以市场指导价3907元/㎡计算价款予以赔偿的主张不予支持。

第二种意见认为：原告不要现在的营业房而要求赔偿，按《四川省城市房屋拆迁管理条例》第二十一条：“拆迁补偿形式实行作价补偿，产权调换或者作价补偿和产权调换相结合。被拆除人有权选择补偿形式。”的规定，被告只能按原告被拆迁时的房屋按市场指导价进行作价补偿，由被告承担违约责任。

第三种意见认为：原、被告所签订的《房屋拆迁安置补偿协议》系双方当事人的真实意思表示，符合有关法律规定，属有效合同。双方当事人均应按照合同约定履行义务。而被告交付的营业房与合同约定的房屋朝向、位置均发生较大变化，使原告通过拆迁安置获得该营业房用于经营的合同目的难以实现，仅从房屋价差补偿，不能弥补今后经营的损失。因此，被告的违约属根本性违约，故原告要求解除双方当事人签订的《房屋拆迁安置补偿协议》符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同”的规定，双方当事人签订的《房屋拆迁安置补偿协议》应当予以解除。即便是被告的违约系他人的行为造成，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，被告应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以恢复原状，采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，由于原告房屋已交被告拆除，该房不能恢复，因此，被告应当按照协议约定安置给原告的营业房以实际价款给付原告，并赔偿由此给原告造成的经济损失。被告安置给原告的营业房价格应当按照双方约定同等地段同类营业房的价格进行确定，本案双方约定该营业房超面积10㎡，以3907元/㎡计价。因此，原告要求按被告安置的35㎡，以3907元/㎡计款赔偿损失及由被告承担超期过渡费和停业损失费的主张，应予支持。

笔者赞同第三种意见。

潘伯平