社科院专家：物业税无法彻底改变地产运营格局

主持人: 徐畅

嘉宾:中国社科院财贸所研究员杨志勇

中国社科院财贸所研究员杨志勇在接受中国证券报记者专访时表示，物业税主要着眼于解决地方政府的财政来源，在短期内对房价有一定抑制作用，但对未来的地产运营格局不会起到根本性影响。在目前宏观经济还处于脆弱状态下，需要把握开征的时机。

着眼解决地方政府的财政来源

中国证券报：研究开征物业税的目的是什么？

杨志勇：开征需要考虑的一个大背景是地方财政收入问题，因为地方财政收入没有一个主体税种，就会导致地方政府的短期行为，而物业税着眼于解决地方政府的财政来源，建立财政收入的保障机制。

由于土地转让收入成为地方政府收入的重要来源，要地方政府采取措施，降低地价，压缩土地开发成本，显然存在一定的困难。要消除地方政府的阻力，需要中央政府采取适当措施，例如，通过进一步完善分税制财政体制，扩大地方税收收入在全国税收收入中的比重，缓解地方财政支出压力。

进一步完善分税制财政体制，需要开征物业税，并将之划为地方税，才有可能缓解地方政府的财力困难，推动地方政府在彻底改变地产运营格局中发挥积极作用。物业税既是地方政府当期财政收入的主要组成部分，又是未来财政收入的重要组成部分。相对于土地使用权转让的一次性财政收入而言，以当期房地产价格或者租金收入作为计税依据的物业税，能够让地方政府分享房地产增值带来的收入。从理论上讲，采取征收物业税的办法后，物业税收入主要用于为本地区提供公共服务，有利于形成“多征税——多提供公共服务——财产增值——税源增加”的良性循环机制，从而使地方政府改变以往那种短视的机会主义行为方式。

短期内或打压房价

中国证券报：如果开征物业税的话，对房价会有什么影响？

杨志勇：房价与税负有很大关系，税负很重的话，持有成本比较高，会降低住房投机欲望，特别是打击那些多套或者大面积住房的炒家，短期内对房价起到打压的作用。

但是长期看房价还取决于房地产供给需求状况，最终决定房价的是供求关系，而不仅仅是成本。如果供给远远满足不了需求的话，那么，物业税对房价就不会有太大影响。

中国证券报：物业税对地产格局会有什么样的影响？物业税会取代土地出让金吗？

杨志勇：我认为，物业税的开征，能够对地产运营格局产生一定的影响，但将彻底改变地产运营格局之希望寄予物业税，则未免夸大了物业税的功能，而忽略了其他真正有能力撬动地价的关键因素。地产运营格局的彻底改变，物业税作用的发挥，需要其他条件的配合。

现在官方包括财政部门所谈的物业税与土地出让金是两回事。决定土地转让总成本的更为根本的制度因素——土地批租制度，不会因为物业税的开征而消失。土地批租制度是独立于物业税制的。

需要把握开征的时机

中国证券报：您认为物业税在方案上应如何设计？

杨志勇：物业税应该是一种受益税，与地方政府所提供的公共服务相对应。税率应和公共服务水平挂钩。税率有必要随公共服务水平和公共服务成本的变化而变化。但在开征的初始阶段，宜选择较低的比例税率，以便于征收。物业税应按年计算征收。所有的房地产税种都整合到物业税之下进行设计。廉租房租户收入较低，倾向于廉租房不征收。

中国证券报：征收物业税能不能调节贫富差距？

杨志勇：作为财产税，物业税能够调节贫富差距，但调节的力度取决于税制的设计。以什么作为计税依据，对此影响很大。有的国家采用历史成本，有的国家采用该地区最近一次的二手房交易价格。后者调节力度一般说来更大。

中国证券报：开征物业税现在来看有什么困难？

杨志勇：第一个是房地产价值如何进行有效评估，第二个由于物业税是用于公共财政，那么未来对公共财政的透明度要求也越来越高。目前来看，房地产价值的评估可能没有太大的困难，技术上没什么太多问题，大体评估还是比较容易的。而公共财政的透明度，即使没有物业税，也是会往前走的。

但目前宏观经济还很脆弱。任何收紧经济的政策包括一些规范化的制度短期内最好不要出台，物业税也需要把握开征的时机。