合作建房解决困难还是投资游戏

日前，全国首个个人合作建房项目在温州破冰——温州市个人合作建房项目的委托开发商以一亿多元的价格拿到了温州市政府挂牌出让的地块，这是国内首个拿到土地的个人合作建房项目。个人集资建房一直被认为是解决中低收入者住房困难的一条新出路，但从温州这个案例来看，笔者认为这种说法有待商榷。

    首先，此次拿地行动所需的过亿元购地资金全部来源于260位参与人，平均每人拿出了超过40万元。虽然温州为富庶之地，相信能够出得起这么多钱的人也绝非当地中低收入人群，他们的实际支付能力至少属于有能力改善自身住房条件的一批人。而真正急需解决住房问题的中低收入人群在这样的资本游戏中是否有任何机会呢？

    其次，介入此次合作建房的主体中，购房人事实上扮演着房地产投资人与产品最终用户的双重角色；当地市场营销协会是投资代理人；而开发商则完全是受人之托、单纯负责运用投资人的资金运作项目并最终将产品交付投资人使用。开发商与投资代理人签订“代建协议”，不需承担任何投资风险，也没有了产品销售压力，只要正常履约就可以取得约定的收益——代理费。开发商绝对欢迎这种运作方式。合作建房的参与者承担了所有的投资风险、自然也就有权利分享承担风险的回报，所以他们才能够以较低的价格取得住房。然而，在国内房地产市场发展并不成熟的今天，个人对房地产市场风险的承受能力值得关注与认真评估。

    通过此次拿地，反映出合作建房成功的几个重点：能否建立一个具有公信力的投资代理人机构并聚集足够多的资金是一个重点；寻找到一个具备履约能力又值得信赖的开发商则是另外一个重点。

    另外提醒大家注意，房地产开发投资除了购地资金以外，还需要支付前期费用、建安费用以及开发商的代理费等。这笔钱谁出？购房人还是向银行融资？若由购房人支付，则每户又要拿出一笔数目不小的资金；而向银行融资不仅会增大开发成本，且融资需要及时归还，那么，合作建房人是否还需要再借助银行按揭？

    还有，这个个人合作建房项目预计建成后的房屋成本价为每平方米5300元，低于周边楼盘每平方米一万元左右的市场价，而这个5300元/平方米的价格是预计卖掉车库和商铺之后折合计算出来的价格。因此，这其中存在两个不确定因素：一是车库作为住宅配套设施，除非购房者都不使用汽车，否则车库是不可能出售的，卖也只能卖给业主自己；二是商业物业的出售受很多市场因素影响，并非毫无风险可言。

    在国外，个人集资合作建房是中低收入人群解决住房问题的一种方式，政府会在土地、资金及政策等方面予以扶持；而在中国，合作建房最终却很有可能演变成中等收入以上人群参与的资本游戏，最终产品是普通商品房，与合作建房的本意相距甚远。因此，如果期盼个人集资合作建房在国内能够真正发展成为解决中低收入人群住房需求的途径之一，还需政府的制度创新与大力扶持。