谈物业管理行业开拓资产管理业务

 

　　一、问题的提出

　　物业管理在我国发展近30年，在取得辉煌成就的同时，行业生存状态不容乐观却是业内广为关注的问题。如何利用物业服务的平台和客户资源以及物业管理自身的专业优势，通过创新发展理念、丰富服务内容、拓展业务范围，向物业管理的上游和下游延伸产业链，给传统的物业管理赋予新的内涵和外延，以提高物业管理的创富能力，寻求物业管理行业新的经济增长点，带动全行业经济效益与管理规模的同步上升，成为摆在我们面前的重要课题。近年来，国外物业管理拓展资产管理的经验，以及来自境外的第一太平戴维斯、高力国际、戴德梁行、仲量联行和世邦魏理仕等公司超前于内地企业开拓资产管理所表现出来的核心竞争力，国内一些品牌企业尝试开展资产管理取得的盈利能力，都让我们把目光投向了资产管理。

　　资产管理，有广义与狭义之分。资产管理与物业管理互为关联、内容交集。当前，广阔的市场需求构成了物业管理开拓资产管理业务的基础。一是随着房产不断升值和住房成为城镇居民家庭财产的最主要组成部分，有相当一部分业主对物业管理的期望正在从传统的设施设备维修、清洁、绿化与秩序维护四项基本服务，转为更多地关心物业的保值和增值，物业设备更新与节能改造也展现出巨大的市场空间;二是随着以收益性房地产为目标对象的投资活动增加，业主对专业机构提供持有或租售咨询顾问、代为开展房屋买卖和出租等需求急剧上升。依托物业管理开展资产代理经营，获得的租售溢价分成、经营收益分成、代理费用收入等正在成为部分物业服务企业新的盈利点;三是一些开发企业为了销售和后期入住环节的顺利，聘请品牌物业服务企业作开发项目的前期顾问，包括提供项目发展咨询、物业市场研究、销售策略策划、整体商业规划等、以及代为选用设施设备，代理尾盘销售;四是一些单位的不良资产在找不到出路的情况下，交给物业服务企业去代理盘活。

　　三、物业管理行业开拓资产管理的意义

　　一是将提高物业管理的整体水平，为业主提供全方位的服务。在围绕业主需求进行分析和调研的基础上，通过运用资产管理理论方法及操作手段开展物业管理并开拓资产管理，可以改变行业运行状态，提升行业核心竞争力。在给业主带来良好服务和投资收益的同时，也为社会创造了财富;二是丰富物业管理的内容，满足业主日益增长的物业服务需求。在做好四项基本服务的基础上，通过开展多层次、多角度、全方位及有针对性的特约服务与资产管理，将使物业管理在对人的服务、对物业的管理、对资产的经营三方面职能得到充分发挥，以满足业主的不同需求;三是提高物业管理的盈利能力，改变行业生存状况。介入资产管理能丰富物业服务企业的赢利渠道和途径，开辟新的收入增长点，改变企业收入结构，构成企业新利润，提高企业创富能力。达到让一部分企业先富起来，带动全行业的脱贫致富，让物业管理在更高的层面上收获社会效益和经济效益。

　　五、物业服务企业开拓资产管理的特征

　　物业管理行业开拓资产管理业务，开展资产管理经营服务，与专业资产管理机构的最大区别是依托传统意义的物业管理为基础平台，由四项基本服务为主的基础层面向资产经营服务拓展。因此，物业服务企业拓展资产管理的前提是首先要做好基础服务，占领市场，获取拓展业务的平台和空间。此外，建立健全制度，使基础服务与资产管理业务既有配合又有隔离，是需要重点研究解决的问题。

　　以上两位的意见，包括国外和港、澳、台地区的先进经验值得我们学习、研究和借鉴。我国物业管理行业开拓资产经营业务还有很长的路要走，需要全行业的积极探索和共同努力。在此，我还想再强调一点，物业管理行业开拓资产经营业务，首先要以精心精致的物业服务与创造物业资产价值最大化为目的，打造忠诚客户群体。全面掌握客户资料，加强有关信息收集，建立客户关系管理平台。使业主充分相信物业服务企业的诚信与专业能力并产生“依赖”，建立遇到有关问题首先向物业服务企业咨询的意识，愿意将相关的事务委托给物业服务企业处理和解决。唯此，才能为物业服务企业全面开拓资产管理创造条件并奠定基础。此外，制定企业战略目标、打造核心竞争力，建立健全内部运作机制等都十分重要。