成都宅基地抵押贷款尝试破冰

　　度过匆忙的一周后，1月8日，都江堰市政府金融办主任江霞长舒了一口气。在轮番征求全市19个乡镇意见后，都江堰市农村土地承包经营权基准价格、农村集体建设用地使用权基准价格和最低保护价格一揽子试点方案即将出炉。

　　2010年的第一周，成都市农村产权抵融资试点正在辖内各区县进入筹备阶段，有望在春节后正式启动。

　　59号文

　　1月9日，点开成都农村产权交易所的网站，郁郁葱葱的林木、纵横交错的耕地背景图印衬下，“林权”、“土地承包经营权”、“农村集体建设用地使用权”、“农村经济组织股权”等字眼清晰罗列网页，轮番滚动，明码标价。

　　“更多的农村产权交易标的即将在网站上展现”，成都农村产权交易所总经理秦仕魁说。

　　江霞的忙碌、秦仕魁的欣喜源于2009年11月底成都市政府下发的59号文件。

　　这份名为《关于成都市农村产权抵押融资总体方案及相关管理办法的通知》的文件上，不止包括由成都市政府金融办、市国土局、市农委、市房管局共同制定的《成都市农村产权抵押融资总体方案》，还有《成都市集体建设用地使用权抵押融资管理办法(试行)》、《成都市农村房屋抵押融资管理办法(试行)》、《成都市农村土地承包经营权抵押融资管理办法(试行)》等三个具体操作文件。

　　59号文件出台前，因推进农村产权抵押融资方面成绩突出，成都青白江区区委办主任、区委统筹委主任郑自强曾受邀向全市介绍经验，他的大胆建议是，“农民值钱的财产除承包土地使用权外，唯有宅基地的使用权。对其作出的禁止和限制使农民创造财富的机会减少。应该建立农村宅基地、房屋管理和有偿流转制度。”

　　59号文件中则出现了这样的内容：办理土地性质为宅基地的农村房屋抵押时，应将该宅基地使用权变更为集体建设用地使用权，并承诺今后不再申请宅基地。之后，农村房屋凭取得的 《集体土地使用证》和《房屋所有权证》，参照城市房屋抵押登记方法，在所在地房屋登记机构进行登记。

　　这也是国内首次就农村产权抵押贷款的贷款主体、贷款流程、债权实现以及相应的配套措施作出明确规定。

　　“59号文件的出台，有利于银行等金融机构开展相关业务，人民银行成都分行营管部和四川省银监局将具体负责指导金融机构开展业务。”成都市人民政府参事、经济学家王进如是介绍。

　　“但是，和其他的农村产权相比，宅基地使用权很敏感。一旦农户无法偿债，农村也无法像城市那样有各种的租房体系保证。”成都农村产权流转担保公司总经理孙晓明仍然有些犹豫。

　　市场之手

　　59号文件如愿引起了金融行业的关注。

　　“我们最关注的有两点，一是农村产权的价值该如何确定，二是申请融资的农户和规模业主的信用信息问题。”1月7日，都江堰金都村镇银行行长李友辉告诉记者，“我们是银行，首要必须选择良好信用的农户，借此预防风险，不能成为承担风险的担保公司”。

　　59号文件则指出，将建立农村产权价值评估机制。由区(县)政府负责制定本区域内农村土地承包经营权基准价格、集体建设用地使用权基准价格和最低保护价格，为农村产权的价值评估提供依据。政策试水，意在引入市场之手。李友辉告诉记者，土地承包经营权和宅基地使用权抵押贷款无疑是未来农村金融产品创新的着力点。

　　王进透露，虽然目前还未进一步明确各区县政府将最低保护价定在何种水平。但在都江堰的灾后农房重建中，曾试点过集体建设用地使用权流转，当时的流转价格是15万元/亩左右，政府比较认可此价位。

　　江霞并未直接对王进的话予以证实，但在稍早前，江霞向记者提供的资料显示。都江堰向峨乡16个安置点，灾后重建共集中统建用地约800亩，这比原农户宅基地总面积节约近3000亩。这些节约的建设用地可引入市场资金，在原地或异地用于旅游和工商业项目，也可由成都市土地开发整治服务中心以15万元/亩的价格收购储备。

　　对于农村房屋的价值评估，59号文件特别指出，可由抵押当事人协商确定，也可由抵押当事人认可的具有房地产估价资质的房地产估价机构评估确定。目前，农村产权价值确定后，依托成都农村产权交易所和联网的各区(县)农村产权流转交易服务中心，即可实现顺利流转。

　　至于申请人的信用问题，59号文件指出，将农户和规模经营业主的信用信息纳入中国人民银行征信系统管理，准确把握借款人的基本情况，为农村产权抵押融资提供信息支撑。

　　去年12月份前，郫县农村产权抵押融资工作领导小组已经成立，担任小组组长的县委副书记刘鸿正着手开展 “信用户”、“信用村 (社区)”、“信用镇(街道)”的评定工作。

　　同时，在完善农村产权抵押融资风险分担机制方面，成都市和各(区)县政府正按一定比例出资设立农村产权抵押融资风险基金，用于收购抵债资产。

　　“具体如何介入试点，投入多少资金，我们还在制定执行方案。”李友辉透露。

　　当各方还在争论细节时，成都农村产权抵押融资工作领导小组已为各区县描述了一个庞大的市场——截至目前，成都已向农户颁发农村土地承包经营权证1197220本，林权证645920本，集体土地使用证1215834本，房屋所有权证1301001本，完成了679万余亩承包地实测。

　　该领导小组成员单位、成都统筹委就此估算，到2020年，成都市将以现有660万亩耕地为基数，耕地集中经营比例要达75%，每年平均新增流转耕地约50万亩。

　　“中国是无数农村组成的集团。你可以不关心这场改革，但这场改革要关心你。”四川省社科院助理研究员刘渝阳说。