房屋租赁协议中未约定租期，在房屋租赁期间，房主要求收回房屋，其请求是否合法？

　　房屋租赁协议中未约定租期，在房屋租赁期间，房主要求收回房屋，其请求是否合法?

　　案情简介

　　2005年8月12日，张文、张武父子两人以张武的名义办理了临时营业执照及有关技术证照，主要经营机动车辆维修业务。同年9月9日，经朋友介绍，张文、张武父子与北京市东方塑料厂签订了一份房屋租赁协议书，该协议书载明，北京市东方塑料厂门前两间房屋出租给张武，两间房屋面积共计160平方米，每月租金3000元，一年付清36000元，协议自2005年9月10日开始履行。但双方对房屋的租赁期限未作出约定。协议签订后，双方并没有交接房屋，协议实际未履行。9月14日，张武因犯抢劫罪被公安机关逮捕，后被法院判处有期徒刑12年。

　　同年10月18日，张文又重新与北京市东方塑料厂协商，双方口头协议约定，北京市东方塑料厂出租给张文厂门前房屋一间，月租金2000元，一年付清24000元，房屋租赁协议自同年11月1日起开始履行。此后，双方没有为此重新签订书面的房屋租赁协议。自2005年11月1日起，张文持张武所办的临时营业执照，搬进承租的厂房开展机动车辆维修业务。

　　2006年2月28日，张文向北京市东方塑料厂交纳了2006年3月和4月的租金共4000元。同年7月20日，北京市东方塑料厂以张文未交今年以来的租金为理由，将张文所租的房屋查封。9月1日，该厂将张文存放于该房的生产工具转移他处，9月2日又将此房出租给他人使用。在此期间，张文曾多次与厂方交涉，要求厂方给予赔偿或继续租房，但未取得效果。

　　张文认为，自己承租房屋时已经约定“租金一年付清24000元”，故租期应当为1年，现租期未满，对方即查封房屋，造成本人不能经营，给本人造成了经济损失，北京市东方塑料厂理应承担赔偿责任。

　　双方后经多次协商未果，张文向北京市朝阳区人民法院提起诉讼，要求法院判决继续承租北京市东方塑料厂的厂房，并要求北京市东方塑料厂承担所造成的经济损失2万元。

　　被告北京市东方塑料厂认为，本厂与原告之间没有约定房屋租赁期限，一年付清租金的约定并不含有约定租赁期限的意思。故本厂与原告达成的房屋租赁协议属于不定期的租赁合同，本厂在通知原告的情况下，有权随时与其解除房屋租赁合同。本厂通知原告后，原告强行使用本厂的房屋拒绝搬出，其行为已对本厂构成侵权。更何况，原告不按时向本厂交纳房租，本厂有权提前收回出租的房屋。原告的经济损失是原告自己的侵权行为造成，与本厂无关，故原告的经济损失应由其自行负责。综上，原告向法院提起的诉讼请求于法无据，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。

　　法院判决

　　北京市朝阳区人民法院经审理认为，原、被告达成的协议系双方真实的意思表示，其约定的内容符合法律的强制性规定，该协议有效，理应受到法律的保护。根据该协议中“租金一年付清24000元”的约定，可以认定为租赁期限为1年。故被告答辩认为本案的房屋租赁协议是不定期的房屋租赁协议不成立，本院不予支持。根据法律法规的规定，承租人在拖欠或拒付租金达到6个月以上的，出租人可以单方解除房屋租赁合同。本案中，原告拖欠租金属实，但拖欠租金的期限没有达到6个月，故被告单方解除房屋租赁协议于法无据。因此，本案被告北京市东方塑料厂查封出租房屋的行为，侵害了张文、张武的承租权和经营权，由此造成的经济损失，被告理应承担赔偿责任。但在法律规定的举证期限内，被告未对2万元的经济损失举证，本院根据原告前6个月经济收入的平均数作为每月的经济损失基数，予以计算原告的经济损失。在本院的审理过程中，原告愿意放弃房屋的承租权，被告对此也予以认可，故原、被告解除房屋租赁关系，本院予以认可。据此，北京市朝阳区人民法院于2007年1月29日作出如下判决：

　　一、原告与被告之间的房屋租赁协议解除。

　　二、被告北京市东方塑料厂赔偿张文2006年7月20日至12月21日的经营经济损失10000元(按每月2000元计算)，并返还其生产工具。

　　三、原告应向被告北京市东方塑料厂支付尚欠的房租8000元(2006年5月1日至2006年8月31日)。

　　四、上述第二、三项相抵，被告北京市东方塑料厂应向原告支付2000元，并自本判决生效之日起10日内支付。

　　被告北京市东方塑料厂不服一审法院作出的判决，以双方没有约定房屋租赁期限，本厂有权随时解除房屋租赁合同，而且原告几个月未交房租，因此该厂有权解除房屋租赁合同，而且查封出租房屋的行为不构成侵权为理由，上诉至北京市第二中级人民法院，请求二审法院依法撤销原审法院判决其赔偿的判决。

　　北京市第二中级人民法院经审理认为，原、被告于2005年9月9日签订的书面房屋租赁协议双方并未实际履行，事后原告张文与被告北京市东方塑料厂又重新达成了口头协议，由原告张文租赁被告北京市东方塑料厂的房屋一间开展业务。可以认定后一口头协议已经代替前一房屋租赁协议。原告张文租赁房屋后并交纳了两个月的房租，被告也接受原告支付的房租，可见双方之间的房屋租赁关系业已成立。故被告北京市东方塑料厂在未通知对方解除租赁关系的情况下查封房屋，侵害了原告张文的承租权和经营权，应承担民事责任。原审法院认定事实和适用法律并无不当，理应维持。故此，北京市第二中级人民法院于2007年3月22日作维持原判的判决。

　　争议焦点

　　1.在本案中，正在服刑的张武，是否具有诉讼主体的资格?

　　2,原告在规定的时间内未交租金，被告是否可以无条件地要求原告搬出租赁房屋?

　　律师点评

　　一、在本案中，正在服刑的张武具有诉讼主体资格。

　　在本案中，被告侵犯原告的承租权和经营权构成侵权，那么，张武是否具有本案的诉讼主体资格?本案中，张武虽然正在服刑期间，租房人是其父张文，实际经营的也是张文。但是，张文所持营业执照是以张武的名义办理的临时营业执照，租房是为了进行营业执照上所准许从事的经营活动，因此，张文实际上是以张武名义进行经营活动的。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第46条第2款规定：“营业执照上登记的业主与实际经营者不一致的，以业主和实际经营者为共同诉讼人。”所以，对于被告的侵权行为，张武的诉讼主体资格是成立的。

　　二、原告在规定的时间内未交租金，被告可以要求原告搬出租赁房屋，但应当给出搬房或腾房的时间。若强行收回房屋，则构成侵权。即本案中，北京市东方塑料厂的行为构成侵权，应当赔偿原告所遭受的经济损失。

　　在本案中，2005年9月双方所签订的书面协议没有实际付诸履行，应当属于自动终止，不再对双方有约束力。但是后来，双方又达成口头协议，北京市东方塑料厂交付了房屋，张文已经利用所租的房屋开展了经营业务，交纳了房租，因此，双方当事人之间的房屋租赁关系成立。鉴于双方当事人举不出证据来证明双方对租赁期限的约定，应当认定为未定租期。

　　按照《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条第3款“未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般应当准许。承租人有条件搬迁的，应责令其搬迁;如果承租人搬迁确有困难的，可给一定期限让其找房或者腾让部分房屋”的规定，被告北京市东方塑料厂可以收回房屋，但应当给张文一定搬房或腾房的时间。《城市私有房屋管理条例》也有类似规定，租赁期满，承租人无法找到房屋的，应延长租期。即使是承租人不交房租，司法实践中一般认为要累计6个月不交房租，房主才有权收回房屋。在本案中，被告北京市东方塑料厂未提前通知承租人，即查封出租房屋，显然是侵权行为。

　　综上所述，本案被告北京市东方塑料厂无权擅自解除房屋租赁合同，在此期间给原告造成的经济损失，理应承担赔偿责任。本案原告无法举证自己的经营损失，受案法院根据原告前6个月的经营收入的平均收入作为每月赔偿的基数，是符合法律规定的，也是合理的。