目前上海市预售商品房是否可以转让？ 转让的话后果如何?

摘自甄灵宇律师著《房屋买卖法律自助手册》（上海人民出版社 2010年5月第1版 孙洪林主编）

阿宝看中的一套房子虽已建成，但尚未取得大产证，仍属期房，但阿宝实在太着迷小区的景观和房间的设计了，最后横竖不管签了一套，但不是跟开发商而是跟上家签的。签后几天，突然听人说上海市有一个期房限转的政策，阿宝不由的一惊，难道合同签成了无效的？更让人头疼的是，首付已经交给了上家。

（疑惑的表情）阿宝的困惑：
目前上海市预售商品房是否可以转让？

（微笑的表情）律师提示：
这个问题需要讲明一下上海相关规定的来龙去脉。
1、2000年上海市政府修订的《上海市房地产转让办法》第四十条规定：“预售合同登记备案后，预购人需转让预售的商品房的，应当按照下列规定办理： （一）尚未付清预售商品房总价款的，预购人应当在征得开发商同意后，与受让人订立预售商品房转让的合同； （二）已经付清预售商品房总价款的，预购人可以与受让人订立预售商品房转让的合同，并书面通知开发商。 ”
该规定许可预售商品房转让。
2、2004年4月21日上海市政府作出《关于修改〈上海市房地产转让办法〉的决定》，在上述第四十条上增加了一句：关于预购人将预售商品房转让的问题，由市房地资源局根据房地产市场的变动情况提出意见，市人民政府视调控需要作出决定。
由该决定可见预售商品房可否转让作为政府调控手段，根据市场情况而定。
3、2004年4月20日上海市政府出台《关于预售商品房转让问题的决定》，规定自2004年4月26日起，预购人购买的预售商品住房应当在竣工并取得房地产权证后进行转让，并按规定办理房地产转移登记；在取得房地产权证前，房地产登记机构不予办理预售商品住房转让的预告登记。　除商品住房外的其他商品房在未竣工并取得房地产权证前，预购人进行转让的，可以按规定办理预售商品房转让的预告登记。
该决定规定预售商品住房应当在取得产证后转让，否则不办理预告登记。

目前预售的商品房取得产证之前可否转让，转让的话后果如何？

首先，签订的转让合同仍然是有效的，按照《合同法》的规定，合同在违反法律、行政法规的强制性规定的才无效，而上海市政府出台的决定既非法律也非行政法规，违反该决定不会导致合同无效。最高人民法院相关文件也认为“强制性规定区分为效力性强制规定和管理性强制规定，违反效力性强制规定，合同无效；违反管理性强制规定，合同未必无效。”并且上述市政府的决定也只是规定取得产证前，不予办理预告登记而已，是对政府具体行政行为的规范，不是对合同效力的评价。
其次，因为签定的转让合同不办理预告登记，因此无法对抗第三人，即如果预购人将该房屋转让受让人后再行转让给第三人，并与第三人办理了登记过户，则受让人无法向该第三人主张权利，只能追究预购人。