出租还是出售——写字楼租与售背后的利益分析

“写字楼未来的发展趋势就是‘只租不售’”。中物理想房地产开发有限公司副总经理杨乐涛日前在中关村论坛上的一句话引起关注。近期亦有大量统计数据显示，中关村新增大批写字楼都由出售改为租赁模式。租赁与出售这两个看似寻常的运营模式，究竟哪个更适合京城写字楼？

出租符合国际惯例

杨乐涛指出，从上世纪80年代国际大厦第一个涉外项目起，乃至此后的京广大厦、国贸中心、嘉里中心、华润大厦、盈科中心、东方广场等大部分好的写字楼都是由集团持有，而不是买卖。后期为什么买卖的产品多了呢？因为北京还没有那么多有实力的开发商能长期持有物业。为确保资金回笼，出售就成了一种看来是恰当的选择。实际上国外的写字楼少有出售的，“写字楼是非常好的产品，未来的开发商应特别注重品质，一开始如果就做商品卖，可能会在各方面节约，不利于长远发展。所以写字楼未来的发展趋势就是‘只租不售’”。杨乐涛说。

北京中原房地产经纪有限公司副总经理殷则环对此持赞同观点。他表示，企业租用或购买写字楼取决于两方面的原因，一是资金压力，二是公司经营策略。

“租”“售”比拼各有利弊

对于发展商来说，长期持有写字楼有什么好处？杨乐涛认为，好的写字楼通常要占好的地段、高附加值。“像华润大厦、嘉里中心这些持有型的物业，虽然是七八年前的产品，但现在的产品80%都赶不上它们。”他说。

他同时表示，市场应鼓励多出现长期持有的写字楼产品，那样城市才会有更多商务地产的亮点。未来的趋势肯定是越建越好，主流方向应是大集团持有。正常的比例是出租占市场总份额的80%，出售占20%。

北京中原房地产经纪有限公司策划部经理张大明则指出，外资企业通常将写字楼租金视为日常经营成本的一部分，根据企业经营状况随时有可能缩减或扩充办公面积，所以多为租用写字楼。上海写字楼的市场出租比例较大，也是因为港资发展商较多，他们能够把控写字楼的长期收益。北京写字楼市场更多是本地发展商，相对出售比例高些。写字楼出售面临的最大问题是统一管理和整体形象问题。好的写字楼需要高水平的统一管理、统一经营，这样才能更长久保持较高的物业品质。如果分别打散出售，各业主之间的档次参差不齐，写字楼品质可能无法控制。

写字楼发展需扣准企业脉搏

总部基地创始人、中关村丰台园道丰科技商务园建设发展有限公司董事长许为平对京城写字楼的发展提出了非常中肯的建议。他认为，通常企业在原始积累期会考虑租用办公地点，为了扩大市场，企业必须把有限的资金用在现有生产上，尽管租金很贵，但是没有办法。而当企业具有自己投资办公楼的条件时，就会考虑购置办公楼。特别是在从单一模式向集团管理模式发展的过程中，会不满足于集团公司的所有人员在一个楼里办公，公司总部与研发基地等就要分开、细化，老板与销售人员也要分开，必然分类别安排。

在庞大的市场中细化，对CBD、对中关村西区来说都是有好处的，减少了许多恶性竞争。“有的企业适合在CBD，有的可能就适合在总部基地，有不同的需求，意味着市场要重新洗牌了！”许为平说：“市场要细化，要提炼，这才是市场化的成熟。机遇抓住了，还要升华使用、创造，这才能将‘一切资源最大化使用’”。他还认为，写字楼最科学的要素其实是性价比，而性能不仅指地段等硬性条件，还要考虑规模优势等客观因素。写字楼要想有所创新与发展，还要打破北方传统的观念，以发展的眼光看问题。

香江国际集团副总裁潘明朗亦认为，高档写字楼考虑一半出租，一半销售，出租与销售相互带动，也是不错的选择。