房屋登记办法释义　第二十六条

　　第二十六条 房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外， 以房屋登记簿为准。

　　【要旨】登记簿与房屋权属证书、登记证明的关系

　　【释义】本条是根据《物权法》第十七条制定的。《物权法》第十七条原文是：“不动产权属证书是权利人享有　该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”

　　《物权法》第十七条实际上包括两个层次的内容，即登记簿与房屋权属证书、登记证明的关系，以及登记推定力的否定。第一个层次是登记簿与房屋权属证书、登记证明的关系。由于登记簿是根据，房屋权属证书、登记证明是派生的，是一个源与流、本与末、原像与镜像的关系，无论登记簿的记载在实然层面上正确与否，房屋权属证书、登记证明首先应当与其一致，即使登记簿错误，也须先更正登记簿，再令房屋权属证书、登记证明与更正后的登记簿一致。第二个层次是如何推翻登记的推定力。登记推定力是登记最主要的效力之一，即登记簿记载的内容具有推定正确性，主张登记正确的人无须通过其他积极的证据来证明之，而提出相反主张的人，则负有提出积极证据来反驳的举证责任。因此，登记的推定正确性只是相对正确性而不是绝对正确性，可以通过相反证据而推翻。

　　另外，还需理清登记资料、登记档案、登记簿、权属证书(登记证明)之间的关系。我们认为，登记资料，是申请人在申请登记时提供的材料以及登记过程中形成的文件资料。登记档案，包括特定房屋上所有的登记资料，在每一笔登记完成后，登记机构都将登记过程中发生的相关材料，包括登记申请表、申请资料、登记机构在审核过程中产生的资料等立卷归档。房屋登记簿，是房屋权利归属和内容的根据，用于记载房屋基本状况、房屋权利状况以及其他依法应当登记事项的特定簿册。房屋权属证书，根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放的。登记资料指登记档案、登记簿、权属证书(登记证明)等资料的集合，登记资料是记载房屋登记信息的基础，是判断登记存在笔误或者遗漏的最基础的证据材料，房屋登记簿依据登记资料中记载的相关信息建立。

　　至于什么样的证据可以证明房屋登记簿确有错误从而推翻登记簿的记载，可以参阅第七十四条(更正登记)的条文释义。

　　当房屋登记簿和房屋权属证书、登记证明的记载不一致且有证据证明房屋登记簿确有错误的，又分两种情形：房屋登记簿确有错误但房屋权属证书、登记证明正确;或者房屋登记簿确有错误但房屋权属证书、登记证明也错误。因此，要避免一种错误认识，即房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，只要有证据证明房屋登记簿确有错误的，就应当以房屋权属证书、登记证明为准。正确的做法是，有证据证明房屋登记簿确有错误的，应当通过更正登记程序将登记簿更正为正确状态，再根据更正后的登记簿的内容，重新颁发房屋权属证书、登记证明，收回原房屋权属证书、登记证明。结果仍然是房屋权属证书、登记证明要与登记簿的记载保持一致。