房屋登记办法释义　第八十七条

　　第八十七条 申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予受理。

　　【要旨】集体土地上房屋转移登记的限制。

　　【释义】本条是对集体土地上房屋转移登记申请人的资格限制。

　　1.集体土地上房屋流转受到严格限制

　　农村的房屋流转有其特殊性，主要受限于其宅基地使用权性质。尽管房屋所有权与宅基地使用权是两种不同的权利，但是由于房屋是不能脱离土地而单独存在的，因此宅基地使用权人应当是该宅基地上的房屋所有权人，房屋所有权人与房屋所占用的宅基地使用权人应当是一致的，不得分离。集体土地上房屋流转交易应该遵循“房地一致”原则，即房屋转让的，其占用范围内的土地使用权同时转让，做到房屋所有权主体和房屋占用范围内的土地使用权主体保持一致。农村的宅基地使用权是我国特有的一种物权形式，它是指农村居民为建造自有房屋对集体土地所享有占有和使用的权利。但是就所有权而言，宅基地仍然是农民集体所有。《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”《城市房地产管理法》第八条规定：“城市规划内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。”《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发[1999]39号)和《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004]28号)均明确禁止农村房屋向城市居民流转，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。也就是说，集体土地上房屋所有权转移受到限制主要是由宅基地为集体所有的性质所决定。宅基地使用权是一种带有身份性质的财产权，与农村集体经济组织成员的资格联系在一起的，是农民安身立命之本，农民一旦失去了土地和住宅，就无法在农村生存，会造成很严重的社会问题。禁止农村宅基地自由流转，禁止城市居民到农村购房，让农民保住自己的住宅，是维护和谐稳定的社会秩序的需要，保障农民基本生存权的需要。因此，集体土地上房屋违反规定私自流转的，违反了法律的强制性规定。根据《合同法》第五十二条的规定，违反法律的强制性规定的合同无效。

　　2.农村集体经济组织的界定

　　所谓农村集体经济组织是指，村民集体管理集体经济而设立的组织，其主要形式包括农业生产合作社、农村经济合作社、农村农工商公司等。农村集体经济组织不同于村民委员会。按照《村民委员会组织法》规定，农村基层社会的自治组织虽然是村民委员会和其下设的村民小组，但在当前的农村基层组织中，大多是农村集体经济组织(经济合作社)，与村民小组或村民委员会是同一机构，即两枚印章一套机构。二者决策机制相似，实践中职能相互重叠，特别是对农村基层社会的管理与服务，二者无法截然分开，具有“政社合一性”。综上可见，农村集体经济组织既不同于企业法人，又不同于社会团体，也不同于行政机关，自有其独特的政治性质和法律性质。如何认定哪些人是农村集体经济组织的成员，实践中存在很大的争议《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》本来想做出规定，但是考虑农村集体经济组织成员资格问题事关广大农民的基本民事权利，属于《立法法》规定的专属全国人大及其常委会的立法事项，因此没有规定。但是，一些地方的地方性法规对此做出了规定。例如，《江苏省农村土地承包经营权保护条例》第十条第一款规定：“家庭承包经营的承包方是本集体经济组织的农户。下列人员在集体经济组织按照国家和省人民政府的规定统一组织承包时，依法平等地行使承包土地的权利：(一)本集体经济组织内出生，且户口在本集体经济组织的人员;(二)因合法的婚姻、收养关系，户口迁人本集体经济组织的人员;(三)根据国家移民政策，户口迁入本集体经济组织的人员;(四)户口迁人本集体经济组织并实际居住，在原居住地未取得承包地，无稳定非农职业，经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，接纳为本集体经济组织成员的人员;(五)原户口在本集体经济组织的现役义务兵、符合国家有关规定的士官以及高等院校、中等职业技术学校的在校学生;(六)原户口在本集体经济组织的服刑人员;(七)依照法律、法规和国家、省的规定，有权承包土地的其他人员。”

　　3.农房转移的可登记情形

　　目前，法律和政策允许集体土地上的房屋在村集体经济组织内部符合条件的农民之间流转。宅基地使用权不是一般的财产权利，而是一种与一定的身份相联系且具有一定的福利和社会保障功能性质的权利，因此，农民在转让建造在宅基地上的房屋时，就只能转让给本集体经济组织内符合取得宅基地使用权的集体经济组织成员，换言之，宅基地使用权只能在集体经济组织成员之间进行转让。至于农村房屋能不能在村与村、乡(镇)与乡(镇)或者更大范围内的不同集体经济组织的农民之间进行流转，目前还没有明确规定。有的地方将其扩大到乡镇范围内的集体经济组织，比如2004年4月21日修订的《上海市房地产转让办法》第十三条规定第一款规定：“集体所有土地上建成的房屋需转让的，应当符合下列条件：(一)房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权已经依法登记并取得房地产权证书。(二)居住房屋转让的受让人为房屋所在地乡(镇)范围内具备居住房屋建设申请条件的个人;非居住房屋转让的受让人为房屋所在地乡(镇)范围内的集体经济组织或者个体经营者。(三)居住房屋转让的申请，已经房屋所在地乡(镇)人民政府批准。”第二款规定：“集体所有土地上建成的房屋需转让给前款第(二)项规定以外的受让人的，应当在依法办理集体所有土地的征用手续后，方可按照本办法的规定办理转让手续。”