房屋登记办法释义　第六十七条

　　第六十七条 有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：

　　(一)预购商品房;

　　(二)以预购商品房设定抵押;

　　(三)房屋所有权转让、抵押;

　　(四)法律、法规规定的其他情形。

　　【要旨】预告登记的适用范围

　　【释义】本条是对当事人可以申请房屋预告登记的情形的规定。

　　在我国《物权法》颁布之前，一些曾规定了预告登记制度的地方性法规的规定也有所不同。有些地方性法规规定只有期房的转让和抵押可以适用预告登记，例如，《上海市房地产登记条例》第四十九条第一款规定：“房屋尚未建成时，有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：(一)预购商品房及其转让;(二)以预购商品房设定抵押及其抵押权的转让;(三)以房屋建设工程设定抵押及其抵押权的转让;(四)法律、法规规定的其他情形。”《山西省城市房屋权属登记条例》第六条规定：“预告登记包括预购商品房、未预售的在建商品房的所有权和抵押权的预告登记及其注销登记。”《广州市城镇房地产登记办法》第四十条第一款规定：“有下列情形之一的，由当事人申请预告登记：(一)预购商品房;(二)以预购商品房设定抵押及其抵押权的转让;(三)以房屋在建工程设定抵押及其抵押权的转让;(四)法律、法规规定的其他情形。”有些地方性法规规定，不仅期房的转让可以适用预告登记，即便是期房的租赁也可以办理预告登记，例如，《新疆维吾尔自治区城市房屋权属登记条例》第四十八条规定：“预购或者预租尚未建成的房屋，房屋预购人或者预租人，可以凭签订的预购房屋买卖合同或者预租合同，向登记机构申请办理预告登记。”

　　《物权法》第二十条第一款对预告登记的适用范围做出了明确的规定，该款第一句规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”这一规定可以看出：首先，预告登记的目的在于“保障将来实现物权”。申言之，预告登记是一种必须在不动产登记簿上登记的担保手段，它是为了保障债权人实现其进行物权权利变更的债权请求权。它限制债务人违背其义务对不动产进行处分的权限，使得债权人在债务人违反义务进行处分的情况下也能够取得物权。所以，《物权法》第二十条第一款第二句规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”其次，预告登记中登记的内容为以取得、变更和消灭不动产物权为目的的债权请求权。具体来说，就是基于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议”而产生的债权请求权。我国《物权法》第二十条第一款对预告登记的内容的规定与其他国家有所不同。在有些外国法中，预告登记的债权请求权可以是基于合同而产生的，也可以是依法产生的。甚至对于将来的请求权或者附条件的请求权也可以进行预告登记。例如，在德国可以进行预告登记的包括三类情形：(1)针对不动产物权的债权请求权，如出让或消灭土地权利的请求权，关于出让或消灭土地上所设权利的请求权，变更此等权利内容或顺位的请求权。(2)为进行诉讼保全而进行的预告登记;(3)法院做出的假执行判决(相当于我国民事诉讼法中的先予执行)而进行的预告登记。但是，依据我国《物权法》第二十条第一款，能够进行预告登记的债权请求权只能是基于当事人之间的物权变动协议而产生的债权请求权。至于房屋的租赁无论是现房租赁还是期房租赁，都不能办理预告登记。此外，法院或其他有权机关对不动产进行查封、预查封等限制不动产处分的情形，依据最高人民法院的有关司法解释，采取的是查封登记的方式，也不能适用预告登记。

　　在起草《办法》的时候，对于房屋预告登记的范围如何确定，曾有不同的观点。少数同志认为，预告登记应仅仅适用于期房的买卖和抵押，如预购商品房、预购商品房抵押。对于现房的买卖和抵押不应办理预告登记，因为现房买卖和抵押中，当事人并不存在办理所有权转让登记和抵押权登记的困难，没有必要办理预告登记。但是，多数人认为，预告登记既可以适用于期房的买卖和抵押，也适用于现房的买卖和抵押，理由在于：首先，依据我国《物权法》第二十条第一款，只要是当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，都可以按照约定向登记机构申请预告登记。《物权法》并没有将预告登记的范围局限在期房。其次，现房买卖和抵押·中当事人也存在办理预告登记的需要，例如，在房屋分期付款的买卖中，卖方为了防止买受人违约，而与买受人约定，允许当买受人付清，但是只有在最后一笔房款付清后才与买受人一起办理房屋所有转移登记，此时买受人为了避免使得自己在全部房款付清之后能够确定地得到房屋所有权，阻止出卖人一房多售，也具有申请预告登记的需要。

　　《办法》采取了多数人的主张，于第六十五条明确规定，现房和期房的买卖或抵押都可以申请预告登记。但是，《办法》本条规定的预告登记却并没有涵盖全部的期房和现房的买卖、抵押，被排除在预告登记范围之外的情形有两种：

　　预购商品房转让及预购商品房抵押权转让不得办理预告登记。这是因为，2005年5月9日国务院办公厅转发的建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务局、银监会七部委联合发布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》规定：“根据《城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机构不得为其办理房屋权属登记手续。”因此，由于目前预购商品房不得转让，所以不能办理预购商品房转让的预告登记，更不可能办理预购商品房抵押权转让的预告登记。

　　办理预告登记，根据《办法》和《登记簿试行办法》的相关规定，房屋登记机构应当在登记簿上记载：预告登记权利人和义务人、身份证明号码、预告登记证明号、登记时间。这里的预告登记权利人、义务人，指房屋买卖合同中的购房人或者抵押合同中的抵押权人或抵押人;房屋坐落，指房屋的具体地理位置，具体指有关部门依法确定的房屋坐落，一般包括街道名称、门牌号、幢号、楼层号、房(室)号等;身份证明号码，指身份证明上记载的号码;预告登记证明号，指登记机构向房屋权利人颁发的预告登记证明的证号;登记时间，指登记事项记载于登记簿上的时间。

　　登记机构在办理预告登记后，应根据登记簿上记载的内容，向预告登记权利人颁发预告登记证明，证明上主要记载预告登记权利人、预告登记义务人、房屋坐落、权利种类、登记时间、附记等内容。这里的权利种类，指预告登记的权利类型，包括预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记、房屋所有权转移预告登记、房屋抵押权预告登记。