试论集体建设用地使用权评估的理论及方法

　　日常的土地评估业务以出让、划拨转出让、抵押、土地使用权价值分析等评估目的为主，用地性质主要为国有建设用地使用权。而集体建设用地使用权的评估业务较少，一是因为集体建设用地使用权禁止流转，无评估市场生长的土壤，因此少有人花钱来评估集体建设用地使用权值多少钱;二是因为当前评估行。业内对集体土地评估缺少统一的、权威的指导思想，在技术上、理论上较难操作。

　　但在现实的工作中，也有因各种原因需要评估集体建设用地使用权价值的情形，笔者就曾在日常的评估工作中，碰到过一宗以土地使用权价值分析为目的的评估业务。根据委托方提供的产权资料，估价对象的权属性质为集体三产用地(即农民的第三产业用地)，规划及登记用途均为商业(农贸市场)，宗地明确规定不能转让，只能用于开发建设后用于出租。对此宗集体建设用地使用权的评估理论及方法，当时就存在两种观点，一是认为宗地虽然属集体建设用地使用权，权属不能流转，但可通过开发建设用于出租，存在客观的收益，即能运用相应的评估方法，如收益还原法，还原测算出宗地使用权价值，此思路测算出的宗地使用权价值，比同类用地条件下的国有建设用地使用权价值稍低;另一种看法是，宗地属于集体建设用地，不能流转，要评估宗地的集体建设用地使用权的价值，只能是先测算出该宗地在假定为国有用地性质条件下的正常市场土地价值，扣除出让金、征地费用后，得出该宗地的土地使用权价值，按此方法测算出宗地使用权价值接近于零。由于存在这两种争议，最终无法下定论。而笔者认为不管是集体土地，还是国有土地，都有其客观价值的存在。但是，对集体建设用地使用权的价值到底如何体现呢?难道集体建设用地土地使用权，就因为处分权受限制(不能流转)，其价值就很低吗?不然，该如何还原其本身应有的价值呢?上述两种方法是否正确?谁对?谁错?笔者一直在思索、寻找正确的答案。

　　而纵观当前我国的土地所有制，分为两类，一是城市土地，归国家所有;二是农村土地，归农民集体所有。国家所有的土地，享有完全的占有、使用、收益和处分权;而集体所有的土地，其土地使用权享有占有、使用、收益和受限制的处分权。具体表现为，国有土地使用权可自由公开交易，但集体土地却只能限于耕种或村庄内公共建设，不能抵押和买卖。

　　集体土地通过征用、征收变成国有土地，基本就是其合法转让的唯一途径。似乎就是因为要走这个独木桥，走过后得出的集体土地使用权价值显得格外的低。同一块地，通过征用、征收变为国有土地使用权后，以招拍挂的方式出让，其土地使用权价值就能翻几倍，甚至几十倍，而其他用地条件都没改变。正因为这样，农民很受伤，不论是从感情上，还是从权益上，都觉得受到了侵害。也正因为如此，保护农民权益的呼声一直都有，近年来呼声更是越来越高。而就在2008年10月12日中国共产党第十七届中央委员会第三次全体会议通过了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，根据《决定》，中国将保留土地分别由国家和农民集体所有的制度框架，与此同时，改革现有征地制度，逐步建立城乡统一的建设用地市场。即《决定》打破了现有“非农建设用地必须征为国有”的格局，赋予农村集体土地与国有土地同等的地位。虽然《决定》中非农建设用地只允在集体成员内部流转，但确实也充分肯定了集体建设用地该有的价值。如此，对农民来讲是个喜讯，对评估行业来讲，是增加了一项评估业务，也是增加一个新课题。

　　我们暂且不论集体建设用地流转的具体操作方式，那属于政府有关部门的业务范畴，在此，仅从估价的角度来探讨集体建设用地使用权评估的理论与方法。相信很多同行其实也有这方面评估的心得，笔者就想借此机会也跟大家谈谈对个人的观点与看法。

　　集体建设用地使用权使用的表现形式，除农村公共设施，一般为宅基地使用权、乡镇企业用地使用权，现实工作中还有一类集体建设用地使用权，就是农民三产用地(如笔者碰到的例子)，在此仅对这三类集体建设用地使用权价格评估理论与方法试论。

　　一、宅基地使用权的价格评估

　　宅基地使用权，是经依法审批的由农村集体经济组织分配给其成员用于建造住宅的没有使用期限限制的集体建设土地使用权，我们来分析其定义要点。

　　1、权利属性，即集体土地使用权;

　　2、权利主体，即农村集体经济组织成员;

　　3、权利取得条件，即经过依法审批;

　　4、权利取得方式，即集体经济组织分配;

　　5、用途限定，即建宅住宅;

　　6、权利存续状态，即没有使用期期限;

　　7、其他限制：用地规模限制。

　　透过要点分析，我们不难发现，宅基地使用权其实跟国用划拨住宅用地使用权类似，重点是无偿或是以很低的成本取得土地使用权，没有使用期限。若如上面所说的《决定》将打破现有“非农建设用地必须征为国有”的格局，赋予农村集体土地与国有土地同等的地位;并改革现有征地制度，“逐步建立城乡统一的建设用地市场”。那样就会产生宅基地使用权流转需要评估的情形，评估的理论及方法可参考国有划拨住宅用地使用权的评估方法，体现农村集体建设用地与国有土地“同权同价”。集体建设土地使用权评估，考虑到集体土地流转有较多限制，通过市场竞价方式体现价值不明显，因此在价值方面重点从成本构成方面分析，评估方法主要有以下几种：

　　(一)成本逼近法，其评估思路为假定用地为生地(农用地或是未利用地)，通过层层开发建设资金的投入，最终形成可利用地块所付出的直接费用，包括农用地取得费(征地费、补偿费、青苗费)，对集体建设用地，此部分价值的测算可理解为农用地转为建设用地后耕种该宗地的损失，还得考虑相关税费、土地增值收益等等，根据用途特性，通过相关因素修正最终得出宗地使用权价值。

　　(二)基准地价系数修正法。在制定了基准地价的城区周边，可参考相近区片的基准地价采用基准、地价系数修正法进行评估，即先按宗地的区域因素、个别因素条件，采用基准地价系数修正法评估正常的市场价格后，根据国有用地与集体土地在增值收益、基础设施条件等因素的不同进行修正，最终得出宗地作为集体建设用地的宗地价值。

　　(三)剩余法。采用剩余法的评估思路，对房地产开发后的价值的测算，可借鉴房地产开发中价值定位中的成本加成法确定，或是根据周边住宅出租的客观租金还原测算，通过剔除相关费用，剥离得到宗地的价值。

　　运用此几种评估理论与方法，还需考虑集体建设用地流转与国有土流转的根本区别，这点对使用权价值的影响较大。这是因为国有土地流转范围大，企业、法人、自然人都有可以是土地流转的主体，市场因素充分，通过市场竞争较能充分体现其土地使用权价值，因而其价值表现就高;而集体建设用地使作权，只能在所在集体范围内流转，市场小，无法体现由于市场竞争所能充分体现的价值，其价值就低。流转范围小这是集体建设使用权价值内涵的一个硬伤，因此，在对宅基地使用权评估时，须对市场交易充不充分进行比较分析，制定合理的修正系数修正，才能准确的评估出集体建设用地使用权价值。

　　二、乡镇企业用地使用权价格评估

　　乡镇企业用地使用权，是经审批的由农村集体经济组织通过投资或其他方式向从事非农生产经营性活动的乡镇企业提供的集体土地使用权。其定义要点为：

　　1、权利取得基本程度，即经过依法审批;

　　2、权利取得方式，即集体经济组织以土地使用权作为投资;

　　3、权利主体，即乡镇企业，包括集体经济组织独家设立的企业和集体经济组织与其他组织、个人以各种形式合资设立的企业;

　　4、土地用途，即从事非农业生产经营活动。

　　透过要点分析，对比国有工业用地划拨土地使用权的特性分析，我们不难发现，这两种用地性质的内涵较为相似，其评估理论与方法与前点宅基地使用权的评估相近，可按上述的方法进行评估，实际的工作中要注意比较分析的住宅与工业用地土地增值收益、基础设施等不同之处，注意区分两种用途的价值内涵，准确表现住宅与工业用地价值的区别。

　　三、农民三产用地使用权评估

　　集体三产用地，一般是指政府在征用农民集体土地后，安置给农民集体的第三产业用地，通常指除农业、工业、建筑业以外的其他各业用地，具体如商业(农贸市场)、办公楼、公寓等。其用地特性有：

　　1、权利属性，即集体土地使用权;

　　2、权利主体，即农村集体经济组织;

　　3、权利取得方式，即政府征用农民集体土地后的安置的第三产业用地;

　　4、用途限定，第三产业用地(一般禁止转让);

　　5、权利存续状态，即没有使用期期限。此类用地，用地条件限制得比较严格，就如前文中所介绍的那样， 即宗地一般不能转让，只能用于开发建设后出租等。若此类用地不考虑权属性质的因素，土地的开发利用经济效益也相当明显(如用于出租)，因此对其评估的理论与方法，笔者较为赞同第一种观点，即此类用地不用于转让，仅按开发建设后以出租的方式利用，例如作为商场、农贸市场出租，租金收益可观，存在客观收益，因此可采用收益还原法进行评估。测算过程中重点考虑的技术要点是， 由于此类用地交易受限，不能在市场上流转，或仅能在集体内部交易，市场竟价体现价值不充分，其价值权益也表现有缺陷，价值相对也会比较低。另外，此类用地的使用方式只能出租不能变现，存在较大的资金风险与时间价值风险。因此，与同类用途的国有用地相比，其风险大，其还原利率出相对较高。

　　另外可参考基准地价系数修正法或是剩余法进行补充论证，评估原理与宅基地、乡镇企业用地一样，重点要分析集体建设用地与国有建设用地的不同，通过对土地增值收益、基础设施投入、交易因素等进行修正，最终评估出该宗地的集体建设用地使用权价值。在实际的工作中还会有细节技术问题须解决，如交易修正系数的设定。而评估方法也不限于所说的，以上仅为笔者对集体建设用地使用权评估的一些粗略的看法，仅供大家探讨。集体建设土地使用权的评估理论与方法，肯定要有个统一的指导思想，我们热切期盼。