听听购房达人还贷方法

我想住宽敞的房子，有自己的书房，有明亮的客厅，有可以关起门来的杂物间。

　　幸运的是，我此生能梦想成真！至今，我已有了两次购房经历。凡事亲历才会学到，回想自己前后时隔11年的两次买房经历，期间的经验教训可以与大家分享。呵呵，但愿你能从傻傻的我这里学到聪明。

　　第一套房：买早了

　　1996年春天，我们工作稳定，收入逐年上升，女儿已上小学4年级，从小家庭的角度讲，早期白手起家艰苦打拼的阶段已经过去，一切都开始安逸起来。于是，有了十万元积蓄的我们，开始实施置业梦。

　　当时上海的房价还没有起来，一路看房，享受着很受尊重的待遇。经过选择，我们在内环线边上、靠近地铁2号线处买了一套3室1厅110平方米的房子，每平方米3620元，总价约39万元。这套房子最让我们心仪的是从客厅能看得到水，每天清晨，太阳透过东面小阳台的玻璃门照进来，一屋的阳光，让人心旷神怡；放眼望去，水波荡漾，水汽缭绕，令人如梦如幻。很多年后，老公谈到这套房，还为这些年享受的阳光水景而得意。

　　[学习心得]

　　买房除了价位的高低，居住的舒适度是很重要的。好的房子让人久居生情、难以割舍，这种生活的享受，不是金钱所能买得到的。

　　我们选择首付3成、8年按揭贷款，采用的是等本还贷法。因为等本还贷的利息支出会少于等额还贷法。首付之后，房子还在施工，我们耐心等待，到第二年才正式乔迁新居。搬新家的感觉，竟像新婚般令人喜不自禁。毕竟，拥有一套心仪的房子，在里面享受生活很邂意。

　　但没有想到的是，我的第一套房子买早了。在我买下新居后的一段时间，房价还在往下走，此后政府为了刺激楼市，从1998年起出台了个人购房可享受所得税抵扣政策，而我们就不能享受了。我的同事很聪明，找茬与开发商打官司，将原先已签订的购房合同废除，再重新签约，为的就是享受退税政策。一些在我之后买房的朋友，一年退税就有2万多，真的是很幸福的事。

　　[学习心得]

　　赶得早不如赶得巧。对于无房或住房过小的人来说，买房是早晚要做的事，要是能搭上政策的便车，享受更多实惠，实在是幸运的事。向朋友借钱是要还的，用政策省钱不用还哦。从这个意义上说，我买得有点早，没能享受到契税减半、买房退税等优惠。尽管如此，我还是很满足，因为事后证明，这套房的房价基本买在了底部价。

　　第二套房：买得太晚了

　　2003年，我们第一套房的贷款终于还清了，而此时，上海的房价开始上涨。第一套房的单价从每平方米3620元上涨到每平方米8000元，这让一家人觉得家庭资产随着房价增值不少。也从2003年开始，家庭负债基本为零，我们过起了\"无债一身轻\"的悠闲生活。所有的工作收入都可以轻松消费，每年2次的旅行也很尽兴，还有余钱做股票、买债券。

　　这段日子，女儿考初中、高中、大学，紧张的学习生活牵动全家人的精力，再加上对已有的居住环境都比较满意，竟没有人想到再购置一套新房产。一家人就这样按部就班地生活着，房价还在悄悄攀升，只是没人在意。

　　时间飞快，转眼到了2007年夏天，一天半夜，女儿突然呕吐腹泻不止。我带她连夜去医院挂急诊，打点滴，直到第二天凌晨才回家。一夜折腾下来，我们筋疲力尽，这时，感觉我们7楼没有电梯的房子太高太高，爬楼梯好累好累。从医院回家上楼，看到女儿吃力的样子，我很是心疼，再想到自己也已年过半百，以后养老，这套房显然有致命弱点。就在这一刻，我萌发了购入一套电梯房的想法。

　　[学习心得]

　　买房的需求会因家庭生活重心或家庭成员年龄的变化而再生。显然，这次买房不是仅仅改善居住条件，而更多的是享受生活，安渡晚年，因此，之前我们会更多关注上班出行是否方便，而此时则以生活方便、安逸、舒适为重。

　　值得庆幸的是，2005年至2007年的股市大牛行情，让我们的家庭资产增加了100多万元，所以当买房的念头一起，就再也挥之不去，因为\"保卫胜利果实\"的强烈意愿增强了我们的买房冲动。

　　由于是今后养老之用，我们便以地段换面积，购入复式房，让生活环境更上一层楼。在相继看了十几套房屋后，终于定下了一套中环附近、周围商业较繁荣的顶层复式房。此时该地段房价已经升到每平方米1.3万元，总价250万元。我们选择了用股市赢利部分100多万元做首付，向银行贷款70%，考虑到通胀因素，采用等额本息还款方法，每月还款额1.3万元，还款期19年。

　　当时，对这样的还款计划我们并没有太大的担忧。一是在我和老公退休前，我们的收入水平可以负担；二是当时对股市的前景比较乐观，认为那些投资股票的本金每年赚10%的收益不成问题，这样的收益高于银行给我们的优惠利率(当时还没有加息，也没有第二套房的政策)6.555％，等于是用银行的钱做差价。

　　乐观情绪下的决策没料到第一年就遭遇了金融危机，2008年股市暴跌，老公提前退休，我一下子感到1.3万元的还贷额变成了家庭的经济负担。从前的疯狂购物、休闲旅游都遥不可及。我们家从无债的轻松日子，一下子沦落到为还债心烦意乱的地步。现在，我们决定把股市的资金撤出一部分，进行提前还款，以降低月还款额。

　　我感到自己的第二套房买得太晚了，不仅错过房产升值的大好时机，还因自己离退休越来越近、收入面临大幅缩水而颇感压力。

　　[学习心得]

　　还贷压力与家庭的收入水平直接相关，收入越高，还贷压力越轻。家庭收入会变化，面对变化，及时调整贷款余额是必要的。一般来说，月还款额最多只能是家庭收入的一半，这样就不会影响家庭生活质量。

　　总体而言，经过两次买房的磕磕碰碰，我要总结的经验教训是--

　　第一、买房要乘早，更要跟政策

　　年轻的时候，如果有了购房的需求，就趁早出手。一是购房会成为年轻人人生奋斗的动力。比如，将要结婚的新人需要为婚房考虑；宝宝即将诞生的家庭可能需要换置大房等等，这些都会促进购房者更努力地工作。二是年轻人处于工作上升期，他们的工资收入会不断上升，开始有些吃力的还款金额，可能几年后就变得轻松不少。而伴随着还款的进行，家庭净资产也在逐步增加。房产成了年轻人多年工作打拼的最好财富积累与体现。而你如果已经决定买房，那一定不要错过政策红包。买在政策鼓励期，可以省下很多钱。

　　第二、房贷贷多少早盘算

　　要控制每月还贷额度。每月收入不能全部用来还贷款，起码要留出保障基本生活和应急花销的部分。这样，才能在买房的同时不降低生活质量，也不会造成家庭现金流紧张、还款压力巨大的困境。

　　另外，在制订还款计划时，不能将不稳定的收入考虑在内。比如股市的收益。虽然投资股市长期看涨，但归还银行贷款是每月定期定额的，一旦股市深跌而还款日来临，会很被动。

　　第三，选择等额本息法还是等额本金法因人而异

　　前者在还款期间，每月还款总额不变，比较适合成长期家庭。由于通货膨胀及工资收入的上升，开始觉得有些吃力的还款额可能几年后就变得轻松了。而后者的还款金额每月递减，开始可能需要上万元的还款，到最后几期可能只需几千元。这对于50岁以上人情比较适合。由于他们面临退休后收入下降的情况，可以在有工作收入时，归还较多的欠款，而退休后逐渐降低还款额。这样不容易产生经济负担。

　　[还贷方法\"私房话\"]

　　从前后两次、时隔11年我的买房经历来看，选择怎样的还款方式也大有讲究。

　　第一次，我们选择了等本法，就是每月还相同的本金和越来越少的利息，这样的方法好处是还款压力越来越轻，且总利息支出较少，但一开始的还款压力会较大；第二次，我们选择了等额本息法，这种方法的好处是每月还款额度相等，便于资金安排，但总利息支出较大。

　　在实践中，我感觉自己两次的选择都选错了。

　　第一次，我们夫妇俩年富力强，工作收入节节上升，我们却选择了等本还贷，使得一开始压力较大。而事实上，因为每年温和通涨的存在，我们在还款早期的钱更值钱啊！所以要我目前做选择，我会建议年轻的、职业生涯稳定的买房人选择等额还贷，可以减轻还款早期压力并更多享受生活；而到后期，随着收入水平的提高，实际的还贷压力也会下降。

　　第二次，我们选择了等额本息法，但目前来看，这一方法不适合行将退休的中老年人，因为退休后，我们的收入水平会大幅度下降，尽管有儿女同时作为还贷人，但在我们传统意识里，其实并不希望将负债传递下去。还不如集中资金加快还本，退休后可以安享轻松生活。