购房者如何与售楼小姐“砍价”

房屋的属性是商品，有其议价空间，其议价幅度究竟如何？一般来说，楼市景气时，议价空间小；相对低迷阶段，议价幅度可以拉大。然而除景气因素外，买房议价的幅度主要还是楼市情况、住房心态、销售手法及消费者议价技巧的不同而异。当然，卖方都希望出售房屋的价格愈高愈好，而买方则希望用最便宜的价格买到好房。购房者应如何搞定议价策略，使交易局势有利于买方呢？

　　首先，应清楚中意的物业行情如何。愈明了物业的基本资料，愈能增加变价的筹码。预售房价格可分为表价、底价与成交价三种。表价是销售现场的价格，底价则为发展商委托销售公司销售的最后底线，两者之间并无固定价差，基本上每平方米有几十到几百元的差距。而成交价则是经过买卖双方交战，在你情我愿的情况下成交的价格。在市场大的情况相同、房屋买卖条件无二的情况下，善于议价者，其成交价可能出现比发展商底价低的数字。可见，增强议价能力就显得格外重要。 　　

　　一般来说，发展商在定房价时，是以总成本加上利润及应交税费等。房屋成本主要包括土地、建筑、营销等费用，以及证照费用，媒体广告、利息负担及预估销售期间合理的空置率。当然，房地产具有独特性，售价随着物业的个别因素、区域因素与销售时机而有所变动，故应视区域内其他类似产品的价格作为参考。 　　

　　掌握了房价应如何判定后，面对业务人员的开价又应如何“应战”呢？大多数的业务员对各种杀价均有说辞。但业务人员基于业绩压力，均会在权限范围内尽量达到交易。前提是，要购房人喜欢物业，对产品认同，也就是要让业务员感受到购房人的诚意。 　　

　　购房人除展现诚意外，如购买预售房，应清楚预售房的游戏规则。预售中心在销售过程中，对价格的收放是灵活运用的。如楼房推出后，有时会突然推出个别价格较低的房子，此时，该房子的议价空间会拉大，但房子成交比为8：1时，业务员守价会守得比较紧，议价空间相对缩小。 　　

　　在买卖双方的议价中，销售人员最初会基于预售房有某些不足之处，当购房者提出让价要求时，会先在权限内每平方米让出几十元。若购房人出价与房价落差大，销售人员才会请业务主管出面。那怎样才能让主管心甘情愿让价呢？购房人从挑剔产品着手，如对公共设施的计算、相关管线的设计、营造成本等方面提出合理的看法，或对房屋朝向、住家环境、电梯数量等可以挑出有道理的毛病后，主管可能会让价的。 　　

　　在现房方面，购房者宜把握两个关键，一为交房前，发展商不敢大幅降价，避免交房时横生纠纷。二为大型房屋买卖因户数多，如降价对多数已购客户无法交待，而小型房屋买卖较易摆平，故降价幅度可以拉大。 　　

　　购房人如要进一步杀价，个人可使出三招： 　　

　　一、购房人可集体购房，采取以量制价方式，达到杀价目的。 　　

　　二、要求发展商提供赠品，或将赠品等级提高，如空调机要求换为分体式及制冷式及制冷能力大的。 　　

　　三、由于新建房屋已实体可见，故可挑剔品质，如规划、建材、卫浴、磁砖等细致环节，以达到杀价目的。