从“购房维权”到“购房确权”

随着楼市买方市场的到来，购房者应把“购房确权”取代“购房维权”。上海联业律师事务所首席律师王展建议购房者，把售后维权提到售前，在签约时要大胆地向开发商提出要求和条件，并通过合同形式加以明确，为自己争取到最大的购房权益。

前两年市民到售楼处大多只是签名、盖章、付款，对合同基本上没有谈判、修改的空间。如今，当谈判的天平向购房者倾斜时，王律师提出了“购房确权”十条建议：

一、确保完整的退房权利。当开发商违约时，买房人应有退房的选择权，并具体明确退房时如何处理；二、把广告写进购房合同。应把开发商广告视为合同的一部分，拟以合同条款形式明确下来；三、让促销宣传落到实处。除了把开发商的很多承诺以书面方式确认下来，而且要保证具有可操作性；四、自列清单要求开发商履行告知义务。对想要了解的信息，比如土地使用年限、小区规划、面积测量报告等；五、买期房要求分期支付房款。

签订预售合同时，买房人可先支付定金，然后在交房和过户时再支付房款；六、完善“规划条款”。不仅要把小区平面布局图附在合同中，而且要将图中的很多内容标注清楚，如层高、方位、小区出入口、绿化率、市场定位（如属于商铺）等；

七、莫忘“会所条款”。对于配置会所的楼盘，应在合同中明确会所权属、功能、交付日期、是否对外开放以及是否收费等；

八、细化房型图，防范层高“缩水”。合同附件中，房型图要规范、细化，各房间具体的尺寸、朝向、层高等都要标注清楚；

九、开发商义务与责任捆绑约定，即对于合同中开发商的很多义务应相应约定明确而具体的违约责任；

十、争取商品房质量保证金。对于商品房质量保证责任，购房者可参照工程质量保证金，要求开发商预留商品房质量保证金交由金融机构托管。