购房前要明确购房目的

美国最优秀的房地产公司Pulte Home认为，有两个因素基本上可以解释大部分的住房购买行为：一是客户的生命周期(生命阶段)，二是客户的支付能力。客户的生命周期意味着需求的变化，人生的每个阶段都需要住房，但住房需求是随着人的不同生命阶段而变化的，。客户的支付能力主要决定于收入水平，人们总是希望能买他们能够负担得起的住房。可见，在综合考虑生命阶段或经济状况的基础上，清楚地知道自己的购房目的，才能事半功倍!

　　从购房目的来看 ，买房无非是自住或投资。其中，自住性住房者的最佳期望是花最少的钱买到最合适的房子，而投资性住房者的最佳期望是用少量的自有资金买到高投资回报的房子。乐居工作室认为目前购房人群中最典型的购房目的有三类：过渡居住、改善居住、投资置业。

　　下面将分别阐述三类购房目的应优先考虑的购房因素有哪些。

　　打算去看房前，要不断问自己两个问题：

　　---- 为什么要买房?

　　---- 需要什么样的房子?

　　以过渡房产居住为目的

　　案例：将满28岁的年轻朋友小A，研究生毕业留在北京后一直租房居住。小A工作已经四年，目前已经有了10多万的存款，月收入6000元左右，现在打算考虑买套房产结束长期的租房生活，并计划与女友结婚。

　　小A的购房现状在当今的年轻人中间十分普遍：工作时间不长，经济实力有限，首次置业，若一次性完成置业可能面临“买房增加生活负担”的风险。有专家指出，26-30岁人群从资金实力上来说，还未达到购房最佳年龄段，对未来收入预期不稳定，将导致由低龄化而引起的潜在信贷危机。乐居工作室建议，小A这类首次置业的年轻人群应本着“买得起，还要住得起”的购房原则，将购房的目的定位在过渡性买房，未来随着经济状况的改善，分阶段多次完成置业!

　　既然是过渡性住房，千万别盲目追求市中心黄金地段或期望一步到位的大户型，“小户型、低总价”就成为小A优先考虑的因素，这类低总价房子带来的是“低首付、低月供”，同时也能降低将来家庭结构、人口变化给住房带来的影响。

　　在“小户型、低总价”的选择中，购房者应重点关注具有保值或升值潜力的楼盘，便于再次置业的时候出租或出售，减少置业压力。

　　案例：B先生在北京安家多年，小孩马上就要上中学了，又想把一直在外地的老人接到身边尽孝，现在居住的二居室就显得相对紧张了。B先生夫妇手里已有了一定的积蓄，想换套大房子。

　　根据一份对二次置业者进行的权威调查数据显示：有69.23%的已置业者认为，为了改善生活品质，二次置业非常必要，认为“可有可无”和“以后再说”的不确定人群分别为17.95%和11.54%，而认为完全没有必要的仅仅为1.28%。(数据来源：海峡都市报)

　　B先生的购房目的很明确：通过置业升级，改善居住条件，提升生活品位。大多数像B先生一样的购房者在前次置业的过程中，受经济实力和购房经验的限制，在房子入住一段时间后，总会有这样或者那样的不满意。因此，单纯的满足居住已经不是他们再次购房的目的，他们追求的是由“生存需求”转向“舒适需求”。

　　以改善性置业为目的的购房者大多在35周岁以上，家庭收入较高，具备较强的购买能力，一般不会计较价格，居住面积、户型结构、社区环境成为了他们优先考虑的因素。

　　以B先生为例，(1)他应该根据家庭成员的数量决定合适的房屋面积;(2)在户型结构方面，朝向是首要考虑的;同时，孩子、老人及B先生夫妇都分别需要各自的成长空间，因此还要考虑房屋的私密性，以及是否有利于促进家庭成员的交流;(3)对于社区环境，要考察小区容积率、楼间距、园林绿化、会所、停车位等决定小区品质的指标，力求让自己住得宽松、舒适。对于有社会地位的置业者，小区的档次是否与自身社会地位相匹配也是选择楼盘的一个重要考虑因素。

　　案例：C先生自己开了一家公司，妻子是一家大外企的高级白领，家庭收入丰厚，除了拥有高档住宅、小车外，在银行还有一大笔储蓄。C先生瞄准北京房地产市场很久了，计划用富裕的自有资金投资房产，作为家庭理财的一个重要组成部分。

　　以投资为目的的购房者，大多存在三大误区：只选高档房、只挑大户型、只看城市中心，这种非理性的购房行为在房地产市场繁荣的时候很容易成功，一旦市场下行，投资失败的风险会大增。

　　投资房产要理性对待，区位特质及区域未来发展规划要优先考虑。好的区域位置是楼盘保值增值的关键因素，也能够弥补户型、面积等方面的不足，这里好的区域位置并不一定是常人所认为的市中心;未来发展规划决定了楼盘的增值空间多少，房屋价格将呈现“低开高走”现象，-给投资者带来收益最大化。

　　本着投资的目的，C先生的目光应锁定那些随着城市的发展，即将变为黄金地段的城市周边地区，重点关注区域未来的功能定位、目前附近的人员结构、交通规划等;其次，在户型的选择方面，则应以中、小户型为主，便于将来出租或转让。

　　这里并没有对三种典型购房目的下的各种优先考虑因素进行展开研究，主要是为了告诉购房者只有事先明确了购房目的才能够进一步明确购房需求，提高决策效率。