购房经验谈

购房经验谈
　　执业以来，笔者一直致力于研究、处理房地产法律事务，期间，也曾多次代表购房者与开发商就预售合同中存在的问题进行交涉。现结合以往案例，简单总结几点购房经验，供大家参考。
　　一、合同签订前
　　很多专业人士都建议购房者在与开发商签订合同之前，一定要让开发商提供营业执照原件、“五证”（《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》）以及最新年检报告等等，借此了解开发商的资信、土地权利是否存在瑕疵、建设工程是否违法等等。
　　无须讳言，就风险回避而言，预先审查上述证件对购房者来说是有利无害，譬如：购房者可能因发现土地、工程存在问题而放弃交易，风险自然会有所回避。但事实上，出现这种可能性的几率真是微乎其微。如果上述证件真有问题，购房者一般是不太可能看到原件的，开发商至多提供一些经过篡改的复印件。在此情形下，不要说是普通购房者，即使是一个专业的房地产律师，也不可能有多大作为。
　　从市场实际情况看，即使是对那些在行业内算是比较讲规矩、重形象的开发商来说，通常也不过是将部分证件的复印件张贴在销售大厅，很少有开发商会主动或应购房者要求提供上述一大堆证件，更别说是原件。这种现象的存在，归根结底还是市场原因，相对来说，开发商目前仍处于市场主导地位。无外乎，面对售楼小姐，我们经常听到的是这样一些声音：如果你现在不买，随时都有其他人来订购；没有《预售许可证》，我们怎么敢在这里明目张胆的销售，政府部门早就来查了……
　　因此，在目前的市场环境下，如购房者要以开发商提供各种证件为交易前提，是否完全可行，还要看具体情况。除此之外，笔者认为，购房者在“下定”之前，至少应当准备以下两项工作：
　　1、尽可能多的了解有关预售楼盘的信息，包括开发商的投资背景、以往项目、行业地位等等；
　　2、在广州房地资源网（www.shfdz.gov.cn）上，核实开发商是否就预售楼盘已取得《预售许可证》，同时，下载开发商公布的《商品房预售合同》示范文本并仔细。尽管是示范文本，但一般来说，大部分条款都是开发商事先填写好的，因此，购房者可以对合同具体内容加以分析。
　　对于提前研究开发商公布的《商品房预售合同》示范文本，笔者认为非常必要。在很多情形下，购房者都是在售楼现场，根据售楼小姐提供的合同范本进行洽谈直至签订。实际上，由于缺乏专业知识、经验不足或时间有限等原因，购房者在签订《商品房预售合同》时可能并不一定完全理解某些条款的背后涵义，事后发现于己不利时又为时已晚，只能被迫默认。因此，笔者建议，购房者在决定与开发商签订合同之前，应先仔细研究示范文本中的具体条款，甚至请教专业人士，在弄清楚各项条款的真正意思后，再根据自己的签约要求与开发商进行谈判。
　　二、合同签订中
　　笔者发现，购房者在签订《商品房预售合同》时，通常会忽视以下几项条款：
　　1、土地期限
　　有些购房者在签订合同时，只注重房屋面积、总价等数字是否有误，常常忘
　　记要求开发商在合同中明确土地使用期限。笔者的一个朋友，是在2003年买的商品房，最近因为在银行办理消费贷款，才无意中发现自己房屋项下的土地使用期限只有50年，而一般商品房的土地使用年限都是70年。相比之下，这位朋友虽然支付了同样的价格，却白白缩短20年的使用权。
　　2、面积误差
　　对于面积误差问题，合同中最常见的约定是：“甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过＋____％（包括____％），不向乙方收取超过部分的房价款；甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过－____％（包括－____％），乙方有权单方面解除本合同。乙方行使单方解除权时，必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出，否则视为放弃该项权利。”
　　对此，购房者很少会去考虑暂测面积和实测面积究竟指的是“房屋建筑面积”还是“套内建筑面积”。由于前者包括了套内建筑面积和共摊面积两部分，在现实中，购房者验房时经常会遇到这样的问题：房屋建筑面积增大，且未超过约定的误差比例，但套内建筑面积减少，公摊面积增大。这时，由于购房者没有对套内建筑面积的增减误差做出特别约定，只能按照房屋建筑面积来处理，故无法依据上述条款追究开发商的责任。
　　为避免出现这种情形，购房者可以考虑在合同中特别约定套内建筑面积不得增、减多少，以及超出此范围该如何处理等内容。
　　3、贷款不成
　　现实中，经常会有购房者因贷款不成、无力支付剩余房款而被开发商告上法庭。在此，笔者认为，购房者在签订合同时，应当仔细审查“付款条件和方式”中的内容。一般来说，开发商在合同中预先约定：贷款不成或不足的，购房者应当在规定的期限内自行补足剩余房款。对此，购房者应当对自己的贷款能力有充分估计，在没有充足把握的情况下，应极力要求开发商删除或变更上述内容，以免己方因贷款不成而承担违约责任。
　　4、规划变更
　　在笔者处理的案例中，曾有这样一位购房者。他原本是打算购买小区另一处商品房，后在售楼小姐的极力推荐下，买了现在的商品房。按照售楼小姐的描述，房屋面前应当是一片空旷的绿地，但当他最近去看房时才发现，那片空地上已经耸起一座大型变电站，刚好将自己二楼的房屋视野和光线挡住。双方为此发生争议，购房者拒绝收房。
　　根据购房者提供的《商品房预售合同》看，合同附件“小区平面图”只是一张非常简陋的手工图纸，上面简单的画了几幢房屋的地理位置，其余均为空白，没有任何有关绿地、变电站、水泵房以及垃圾站等标注。但在售楼广告及楼展模型中，笔者发现，在购房者所购买的商品房位置正前方，都显示有一个建筑标识。尽管购房者后来对笔者说，售楼小姐当初对他们说这只是一个很小的垃圾箱，不会影响绿地环境，但双方毕竟没有就此落成书面文字，更何况，现在售楼小姐已不认可。显然，在此情形下，购房者要通过打官司退房或要求开发商承担赔偿责任都将存在很大的诉讼风险。
　　在这里，笔者也建议各位购房者，签约时一定要注意审查小区规划图中有关变电站、垃圾房等建筑物的具体位置，在无法辩识的情况下，至少应该要求开发商在附件中明确约定自己所购买的房屋四周多少米之内不存在变电站等建筑物。

　　5、广告不实
　　很多购房者都有这样的体会，当房屋真正交付、入住后，总感觉与当初开发商所宣传的小区风格、景观、设施有很大区别。比如，对有些人来说，之所以决定购买这个小区的商品房，就是因为里面有游泳池或网球场，还有些人是因为开发商承诺有免费班车，现在忽然被开发商统统改建或取消了。
　　对此，根据最高人民法院的有关解释，对于这些具有明确内容的广告，若开发商没有履行的，购房者是可以要求开发商承担违约责任并继续履行的，当然，客观上已无法履行的，购房者就只能要求开发商承担违约责任或赔偿损失。但是，很多购房者在诉至法院后才发现，判决结果有时让人很难接受，因为开发商获得的惩罚实在太轻。主要原因在于，法院在双方没有明确约定责任的情形下，有时也很难把握开发商究竟应该承担多少赔偿责任。因此，建议购房者在签订合同时应尽量明确开发商在出现上述情形时所应承担的违约金或赔偿金数额。
　　三、合同签订后
　　很多购房者在签订《商品房预售合同》后，往往认为万事具备，只需按期付款、等待入住。实际上，由于我国法律对不动产实行登记制度，换句话说，双方的买卖行为，只有经过政府部门的登记，才能对抗第三人。否则，开发商完全可以有机会将已卖给预购者的商品房另行出售给第三方，在此情形下，法院通常会认为第三方的购房行为是善意的，应当予以保护，而购房者只能要求开发商承担违约责任或赔偿损失，无法取得房屋产权。
　　因此，建议购房者在与开发商签订《商品房预售合同》后，应及时去上海房地资源网上核实自己所购买的商品房是否已注明销售。同时，由于在实践中，往往是由开发商负责向房屋所在地的区（县）房地产登记机构申请预告登记、领取登记证明，因此，购房者应当要求开发商提供预告登记证明，以确保已购的商品房最终能按期过户。