一份还是两份，购房合同里面有“乾坤”

　　日前，一位购房人来电咨询：他看中了某楼盘的一套全装修房，在买房时却被要求必须先和装修公司签订装修合同，然后才能和开发商签预售合同。这让他非常疑惑：既然自己买的是全装修房，为什么要签两份合同，而且是和开发商指定的装潢公司签，这和自己买毛坯房，再找装潢公司有什么区别?还不能货比三家，岂不有失公平?

　　为此，我们记者特意去采访了广发律师事务所的两位资深律师，相信律师的专业意见将为想买全装修房的读者解读这合同里的玄机。

　　目前上海市执行的依然是2000年版的《上海市商品房预售合同》，通常来说，该购房合同文本对于一般的房屋买卖来说，已经有了比较完整的条款，对购房者的保护也较为充分。但对装修房目前依然还是没有固定的合同文本，因此完全取决于消费者、购房者的自我保护，在签定合同前一定要端正心态，对合同上的条款一定要逐条弄明白。要牢记的是，合同是购房者主张及保护自己权益的合理权利。

　　现在，上海的全装修购房合同大致有两种签订合同的方法：一种是只签一份合同，装修部分以附件或补充协议等形式约定;另一种是签两份合同，将毛坯房价与装修部分分开签定合同，这里又有两种方法：一种是两分合同均与开发商签定，另一种是分别与开发商、指定装潢公司签定。

　　一份合同、附件约定方式

　　开发商直接将全装修房销售给客户，房价中包含了装修款，客户只与发展商建立一个商品房买卖法律关系，全装修房屋买卖合同总价中既包括房屋土建，又包括套内装修。

　　这种签订合同的方法比较理想的，购房合同主体与毛坯房买卖合同没有什么不同，使用的都是上海房屋土地资源管理局和上海工商行政管理局制定的《上海市商品房预售合同》，所不同的是全装修房签订时，在合同附件“房屋建筑结构、装修及设备标准”中会有区别，签订全装修房合同时，对于涉及到的装修标准，如各个房间地面、墙面使用的各种材料或橱卫设备名称、品牌、型号等，在约定时越详细越好，责任明确。

　　律师提醒：开发商往往会在一些规范合同中间，对自己不太有利的条款作一些补充规定，粘贴在合同的附件中。对这些开发商自己打印的补充条款，购房者应引起足够的重视，因为开发商往往通过这些补充条款来减轻自己的责任和义务。另外，对于开发商所宣传“送”的装修也要注意，这只是开发商玩的文字游戏，所以同样要将装修部分在合同中做详细约定。

　　装修项目合同单独签订，甲方均是开发商

　　这种签订合同的方式就是开发商与购房者签订两份合同，一份是商品房预售合同，内容只涉及房屋本身，另一份则是开发商自行制订、关于装修的合同，其中规定了装修及设备的标准，并给出可供选择的内容，其中甲方依然是开发商。

　　律师提醒：对于另外与开发商签定的装修合同，购房者需要注意的是，这是一份双方合同，对乙方负责的只能是甲方，假如在协议中出现类似这样的话：“甲方指派的装修公司或装修队伍直接对乙方负责，自乙方收到甲方书面通知始，本协议项下所有有关装修工程的全部权利义务由装修公司或装修队伍承担。”那购房者要警惕，开发商有规避责任的嫌疑。

　　装修公司与开发商共同签订合同

　　这种签订方式虽然也是签订两份合同，但合同责任人有所不同，开发商与购房者签定毛坯房购房合同，同时由开发商指定的装修公司与购房者签订装修合同。

　　这中间实质上包含了两层法律关系——房屋买卖和房屋装修。房屋买卖合同是由购房者和发展商签订，而房屋装修合同则和发展商没关系，由购房者和装修公司签订。这种做法目前并不为法律所禁止，因此签订的合同算是合法有效的。

　　律师提醒：开发商目前确实可以要求业主同时签两份合同，但是在装修合同中，我们可以要求必须出现开发商这一方，也就是说这应该是一份必须由开发商参与的三方合同;或者，装修合同中必须有这样一句：“房屋出现任何质量问题，开发商是第一责任人。”从而明确开发商在房屋买卖中的具体地位与责任，这样也可以降低日后装修出现问题、责任推诿的风险。

　　如上三种合同签订方式有较大的差别，目前普遍采用的是第一种签约方式，这样的做法比较规范，责任归属明确，可以防止避免开发商和装修公司间互相推诿。如果只签一份合同与装修项目单独签约契税缴纳情况不同，可以考虑采用分开签两份合同。但消费者应了解总价中的装修部分的价格，并根据周边房产信息来判断是否划算。

　　不管一份还是两份，条款约定越细越好

　　由于全装修合同不够规范，而且各个开发商又会有不同签定方式，购房者需除了要了解其中的差异，以保证最大限度规避风险，更重要的是不管哪种方式签订全装修合同，都必须对以下装修问题，做明确的细节约定：

　　(一)明确施工规范保证装修质量

　　购买全装修房，购房者拿到的是已经装修好的房屋，所以很难对装修过程加以监督，许多购房者对装修质量心中没底。建议购房者在购房合同中对明确装修工程加以规范，对装修的验收也要加以明确，合同中应明确装修工程的监理单位，并要求开发商出具监理报告，并明确因为房屋工程质量原因而发生退房和保修的具体内容，以及保修赔偿方式等相关条款。

　　(二)对建材、设备的品牌、型号约定清楚

　　全装修房所使用装修材料和设备应在合同中准确无误地标明，不要有遗漏，包括材料的品牌、型号。如果是进口的材料、设备，则要在合同中写清产地。在此要注意的是，对开发商承诺赠送的材料和设备也要以书面形式明确约定。

　　(三)关于室内空气质量问题

　　装修房的室内空气质量问题越来越受到购房者关注，目前此类空气质量的投诉问题，在房屋装修中也较为常见，所以购房者在购房合同中可对室内空气质量做一定的说明约束。在房屋交付时开发商应根据国家标准，对室内空气环境做权威机构的检测，并出具相关的检测报告。如开发商不能提供检测报告或者提供的报告超出国家限定标准，购房者有权要求赔偿甚至解除买卖合同。

　　(四)细化对装修材料及项目的保修责任

　　全装修材料质量的保修、维护是非常重要的问题，由于装修项目种类较多，而且有些材质、项目质量问题要很长时间才能看出来，特别是对于非专业人士，你很难辨别。因此在全装修购房合同中对装修各项目保修期分别约定就非常必要。有些问题出现后在约定的保修期内，可由开发商直接更换或进行维修，超出保修期的，可预定由物业上门进行维修。一般全装修房的最低保修期为2年，但某些材质厂家只提供1年的保修期，为了避免不必要的麻烦，有必要在合同附件中，对装修建材的保修期、保修费用、保修责任人予以详细约定，规定谁负责保修，谁执行保修，谁为全装修房的保修买单。

　　总之，让购房者了解全装修房，明白相关的权益，在签订购房买卖合同时，对装修条款制定得尽可能严密，装修项目与标准约定得越详细，对消费者权益的保障力度就越大。

　　律师支招：“事前防范最重要，不做事后诸葛亮”，如果要保护自己的权益，最好的办法就是规范合同文本，而不是事后去争论。建议购房者在签定合同前，可以请专业的律师陪同，等到全装修房交房时，可请有经验的人士陪同验收，及时发现装修上与合同约定不符的问题。