农村房屋买卖判决书

　　农村房屋买卖判决书

房屋买卖税专题

　　

　　北京市大兴区人民法院民事判决书

　　(2007)大民初字第6816号

　　原告王一，男， 19××年×月×日出生，汉族，农民，初中文化。住北京市大兴区××小区××单元×号×室。

　　委托代理人：文士龙，北京市功道律师事务所

　　被告：杨二，男，19××年×月×日出生，汉族，农民，初中文化。住北京市大兴区××小区××单元×号×室。

　　被告：夏三，男， 19××年×月×日出生，汉族，农民，初中文化。住北京市大兴区××村××号。

　　原告王一与被告二、夏三房屋买卖合同纠纷一案，本院于2007年8月7日立案受理。依法由审判员××适用简易程序公开开庭审理了本案，原告王一及其委托代理人文士龙与被告被告杨二、夏三及其委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理总结。

　　原告王一诉称：1999年月3日，我与杨二签订了购房协议书，我将位于北京市大兴区××的一处宅院的东半部分卖给了杨二。2005年6月28日杨二又将所购的宅院及房屋转卖给夏三，但其转卖协议未实际履行。上述两份房屋买卖协议均违反了国家法律规定，应属无效。起诉要求确认我与杨二签订的房屋买卖协议无效杨二、夏三之间的房屋买卖协议也无效，要求杨二、夏三返还大兴区××院落内的房屋拆迁补偿利益××万元，诉讼费用由被告承担。

　　被告杨二辩称：我购买王一的宅院是事实，我购买后对房屋进行装修，安装门窗。内部抹灰，铺地板砖，还增建一间北房，将厢房拆掉，新建了5间北房。

　　2005年6月28日，我与夏三签订了房屋买卖协议，以22万元的价格转卖给夏三。我与王一签订的合同是双方自愿签订的，是双方真是的意思表示，合法有效。即使无效，王一起诉我要求返还财产已超过诉讼时效。该房屋已不在手里，事实上我已无法返还。我不同意王一的诉讼请求。

　　被告王一、夏三辩称：2005年6月28日我二人在王一处购买了北房十间及院落，价款为10万元，夏三是北程庄村村民，其购买××经委会同意。我二人与王一所签购房协议合法有效，且已经实际履行。即使无效，王一的诉讼请求也已经超过诉讼时效。请求驳回王一的诉讼请求。

　　审理查明：1999年5月30日，王一与杨二签订了购房协议，王将位于北京市大兴××的宅院(长13木，宽15.3米)及北房四间、东厢房二间的山墙两户共同使用。房屋位置，东邻××，西邻本户，房后邻街道，南邻本户王。尹购得上述房产后，对房屋进行了装修并增建房屋。2005年6月28日，杨二与夏三签订了房屋买卖协议，将所购宅院及房屋十间以20万元的价格转卖给了夏三。2007年8月7日，王一起诉时，该院落内有北房十间。2007年9月1日，夏三与北京××有限公司签订拆迁补偿协议，夏取得拆迁利益719026.5元、搬家补助费2356元、提前搬家奖励费2000元、停产停业补助费43988元，均在取得拆迁利益中支付。夏选购的期房中，依据拆迁补偿协议中确认的房屋建筑面积157270元。现王一、夏三所购宅基地上房屋已经拆除。上述事实，有双方当事人在庭审中的陈述、购房协议书、北京市大兴区××村民委员会证明、拆迁补偿协议、拆迁补偿协议、补充补偿协议等证据在案佐证。

　　本院认为：杨二为城镇户口，其购买北京市大兴××集体经济组织所有的宅基地上的房屋，违反了土地管理法的相关规定，故杨二购买的王一的房屋转卖给夏三，尹与杨二、夏三的所签订的转卖协议亦无效，当事人因此取得的财产应予以返还。导致上述民事行为无效，当事人均有过错，应各自承担相应的责任。鉴于夏三所购宅基地上的房屋已经拆除，无法返还， 夏三已经实际取得拆迁利益， 夏三应给予王一相应补偿，具体补偿数额应根据夏三实际取得利益中的区位补偿款、房屋重置成新价、购房补贴数额的酌情予以确定。无效的民事行为，自行为开始起就没有法律约束力，因该合同取得的财产予以返还，杨二、夏三主张王一要求返还财产的请求已经超过诉讼时效的答辩意见不成立，本院不予以采纳。据此《中国人们共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条之规定，判决如下：

　　一、原告王一与被告尹某华签订的购房协议无效。

　　二、被告杨二与被告夏三鉴定的购房协议无效

　　三、自本协议生效之日起十日内被告夏三 给付王一经济补偿×× 元。

　　诉讼费五千五百九十五元(其中案件受理费三千五百七十五元，诉讼保全费二千零二十元)，由原告王一负担二千七百九十七元五角(于本判决生效七日内缴纳);二千七百九十七元五角(于本判决生效七日内缴纳)。

　　如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上述状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

　　代理审判员

　　二零零七年十一月五日

　　书 记 员