浅析农村房屋买卖的处理

【案例】2002年1月7日，原告生某与被告吉某签订一份房屋买卖协议，原告以20余万元将三间两层农村民房出售给城镇居民被告，该房土地使用权权属性质为集体所有。协议签订后，被告付清购房款。原告按约将该房土地使用权证及建房许可证等交给被告，并从该房屋中迁出并由被告居住使用至今。房屋交付后，被告对该房重新进行了装潢、建设和修理并曾要求原告协助办理土地和房产过户手续，但一直未办理相应过户手续。近期，因该房拆迁涉及到补偿款的给付，原告于2007年10月17日诉至法院，请求依法确认原、被告签订的房屋买卖协议无效。
本案波涉及以下两个问题：
一、农村房屋买卖合同的效力
关于农村房屋交易行为的法律法规及相关政策的不够协调、统一，导致了此类纠纷的增多，主要体现在农村房屋是否允许自由转让方面。我国《土地管理法》第63条规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。第62条规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
2002年11月，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》出台，明确规定严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证，导致许多城镇居民已购买的农村住房无法办理土地使用权过户手续，从而导致了农村房屋买卖合同纠纷增多。
在目前情况下对这类纠纷的处理，笔者认为，依据我国《合同法》第52条第5项规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。房屋买卖，房随地走，地随房走是原则。因此，农村房屋的买卖在非本集体经济组织成员之间进行的，适用土地管理法及相关法规的规定，均应认定该房屋买卖合同无效。本集体组织成员之间的农村房屋买卖符合条件，被认定为有效，一般只要判决双方当事人继续履行合同就可。
二、对本案无效合同的处理
按照《合同法》第五58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，一旦农村房屋买卖被确认为无效，应判决双方返还财产，并按照过错赔偿损失。但在现实中特别是在拆迁的情况下，判决双方返还财产、并按照过错赔偿损失并无多大意义，因为赔偿损失主要是房屋的差价部分，该差价已在拆迁补偿款中，判决返还房屋后再赔偿另一方损失增加了诉讼成本和当事人诉累，故在这种情况下没有必要返还，也不存在折价补偿的问题。这也就是我们通常所说的无效认定有效处理说。