美政府不应过多干预房市

 

　　大多数经济学家，包括我在内，都不得不承认，此番次贷危机的程度令人吃惊。

　　很多经济学家和国会议员宣称，由于那些资格不够的低收入购房者并未充分领会购房条款的内容——例如贷款初期较低的利率只是暂时性的——因此次贷危机在很大程度上被放大了。但与这一论断相对，很多老牌投资银行和金融机构，诸如美林、花旗、摩根士丹利等，对他们的次贷资产进行了数十亿上百亿美元的大幅减记。没人会说这些投资银行欠缺必要的投资知识，以评估他们一手创建或持有的次级抵押贷款资产的偿付风险。这次各大投行的损失之大，使得他们不得不从中东和亚洲的主权财富基金谋求新的资金注入。

　　虽然抵押贷款人在贷款过程中可能存在欺诈成分，但欺诈并不是次级抵押贷款产品发行规模如此之大的原因。另外，投资者极大低估了他们所持有的抵押贷款债券的风险。他们和借款者均未意识到，利率可能会在之前非同寻常的低水平上有所上升；而在高利率水平下，很多借款者缺乏必要的投资途径以承担清偿义务。甚至，有时即使在最初的低利率条件下，他们也无力清偿。

　　过去几年，低息贷款之风如此盛行，即便借款人在获得低息贷款之初就对其条款有更深入的了解，他们也未必会拒绝接受贷款。而贷款人也未必会在了解更多关于借款人信用和其他方面的信息后，更加谨慎地发行和持有这些贷款资产。因此我很怀疑，美联储呼吁贷款人设法获得更多借款人信息，并帮助贷款人了解抵押贷款条款的内容，是否能更有效地避免危机，或防止未来危机的发生。

　　有人提议，即使贷款人有意提供贷款，而那些资格不够的借款人在被告知贷款风险后仍执意贷款，也不该允许这些在工资和资产上未达到最低标准的借款人获得贷款。这一提案是危险的家长式作风，抹煞了借款人和贷款人各自做出决定的权利。此外，更具讽刺意味的是，就在几年前，银行由于拒绝向黑人和穷人贷款而被调查。美国1986年颁布的《公平房屋法案》禁止在借贷过程中出现歧视；而1977年颁布的《社区再投资法案》要求，无论借款人的生活标准如何，银行在借贷过程中都要使用相同的贷款标准。然而在这次危机中，银行和其他的贷款人却又由于为所有人提供平等借贷机会而被谴责。

　　美国住房市场中现有的补贴和规章制度已经铺天盖地，包括联邦住房管理局（FHA）对首次购房和低收入业主的抵押贷款保险，抵押贷款利息减税政策，以及将数十亿美元引入次贷市场的联邦抵押贷款协会（Fannie Mae）等半政府性公司。

　　尽管如此，白宫和国会还是同时出台了新的附加条款，以帮助那些目前面对赎回权丧失风险的借款人摆脱困境。财长保尔森已开始着手与次级贷款提供者协商达成“自愿”协议，将某些次级抵押贷款的低息冻结五年，并给予借款人更优惠的条件以实现贷款的偿还。在这点上，某些民主党议员想比政府做得更多。例如，他们甚至提出，在贷款人面临破产时助其与借款人谈判重修抵押条款。

　　我怀疑，政府对于房市的额外介入已经过多。房屋的所有人目前仅仅暂时陷入偿还困境，不应该就此丧失赎回权。而贷款人本来就有帮助借款人的强烈愿望，因为后者丧失赎回权，对贷款人同样是一种伤害。在目前萎靡的房屋市场中，贷款人几乎不可能将那些二手房按合理价格出售给低收入居民。而且，与政府相比，贷款人拥有更充足的理由和更多经验来确认，若提供一些暂时性的帮助，哪些借款人会有机会合理处置其抵押财产。这些帮助包括允许一些特定借款人推迟偿付，准许某些贷款人修订其借贷条款，以及旨在提高最终还款可能性的其他调整。贷款人也明白，一旦借款人陷入对债务的绝望中，他们最先想到的会是宣布破产，而不是偿还按揭贷款的利息。

　　与这一怀疑相反的论调则认为，政府应该更多干预房市，因为这场危机部分是由于美联储刻意保持低利率才出现的。也许联邦基准利率的降低确实先于次贷危机数年，但全球到处均可看到低利率。低利率并不是因为美联储才出现的，而是由于中国以及其他高速发展的国家的较高储蓄率给全球利率水平施加了压力。

　　美联储、美国财政部和国会应该关注货币和税收政策以保持美国经济的增长，除了次贷危机，美国经济一直走得很好。如果这些政策能帮助实现GDP的稳定增长，尽管可能无法达到过去几年的平均增速，但伴随着失业率下降和劳工市场走强，借款人在良好的经济成长中就有可能保留其房产，直至渡过次贷危机。