二手房营业税政策调整致纳税申报量大增

　　业内人士呼吁尽快明确相关细则

　　“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。”12月9日国务院常务会议的决定使得明年的楼市政策在一番争论后落定。

　　政策细节应尽快出台

　　虽然政策已经出台，有市场人士对于该政策究竟是按全额还是差额征收。有疑问，认为需要细化。

　　之前的政策为从2005年6月1日起,国家开始针对购买不足5年出售的房屋全额征收营业税。但在2008年12月出台的“国13条”中明确表示减免营业税，普通住房免征时限由5年降为2年,不足2年转让的则按差额征收，非普通住房差额征收的时限由5年降为2年。优惠执行日期为2009年1月1日至12月31日。也就是说,从今年1月到年底，不足2年转让的住房需要按差额征收5.5%的营业税。

　　此次营业税征免时限由2年恢复到5年,是否继续在“国13条”基础上进行差额征收，还需进一步明确。如果基准不同，数百万房款的税额会相差数万元。因此，业内人士建议尽快出台细则，以便已购两年内普通住宅的消费者尽快办理完税手续。

　　美联物业市场研究部总监张大伟认为，解读误差将给这一政策的实际作用带来非常大的变数，有关部门应尽快予以明确。此外，虽然84号文件让“黑白合同”无所遁形，但在实际交易中，“买卖双方还是能够在不影响贷款的前提下做低价格，因为税额过大容易导致一些人想法避税。”

　　二手房纳税申报量上升

　　在政策公布后的这几天，预期中的二手房市场交易量的井喷并没有出现。北京房地产交易管理网的数据显示，北京地区12月10日和11日二手房网签量分别为1823套和1454套，远低于11月交易的峰值。

　　在上海，宝山、黄浦、徐汇三区房地产交易中心虽然集结了大量办交易过户的二手房交易者，但与今年成交最火时整个交易大厅挤满的人群相比，场面算不上火爆。

　　深圳、广州、成都等地的二手房市场的交易量同样比较平稳。多位业内人士认为，由于市场对取消营业税优惠早有预期，所以新政策在11月已被提前消化了很大一部分。

　　虽然二手房交易量并没有大幅增长，但北京市多个地税服务大厅这两天却出现了纳税新高峰。海淀地税局相关工作人员表示，目前该局专门受理二手房纳税申报的第二税务所出现了人流爆炸式增长的受理高峰。对此海淀、朝阳交易量大的两个区的地税部门启动紧急预案，纷纷采取增加办公时间等措施应对过户高峰。

　　卖房人可能将营业税转嫁给买房人

　　美联物业统计数据显示，5年内二手房成交已占北京11月市场总成交的房源的62%。他们预计取消优惠将使得12月出现非常疯狂的末班车现象。有可能出现二手房成交80%以上都为5年内房源。

　　北京我爱我家房地产经纪公司总裁胡景辉认为，由于优惠政策的取消是为打击投机行为，而房产交易历来是卖方市场，营业税优惠取消后，卖房者肯定会将此转嫁到购房者头上，转嫁不出去的，就会“卖转租”，用租房的形式度过缴税期限，毕竟，房龄2~5年的房子涉税占比40%，对购房者还是有很大的影响。所以很多购房者还是会在优惠取消前加紧过户交易。

　　招商地产(000024,股吧)董秘刘宁对《证券日报》记者表示：“取消营业税优惠可能会使二手房交易量在12月份继续放大，尤其是3-5年年限的二手房持有者很可能会将手上的房源加紧上。但明年二手房价格是上涨还是下跌还要看市场的具体情况。各地方不同地区情况都会不同。如果当地是买房者占优势地位，那卖房人就可能自己承担一部分营业税的成本，甚至降价销售，如果是房源供不应求，那出售房子的业主肯定就要提高房屋售价，毕竟羊毛出在羊身上。营业税带来的成本卖方肯定不愿意承担。”

　　明年房价如再暴涨将面临调整

　　国家发改委主任张平亦9日表示，国家将完善住房消费和调控政策，增加中低价位房和限价商品房的供应，抑制投机性购房。

　　其中取消二手房交易的营业税优惠政策是就是高层刺破高房价泡沫，打击炒房行为的第一记重拳。也有分析人士指出，取消二手房营业税优惠还不足以平抑高房价。有专家甚至认为，由于各地二手房市场公认的规则是由购房者承担所有的税费，取消营业税优惠等于进一步增加了购房者的购房成本，事实上不仅没有给房价降温，反而提高了房价。

　　北京联达四方总经理杨少锋对记者表示，“只要向市场投放的货币数量继续增加，就会继续推动市场上商品价格的上涨。”

　　刘宁认为，个人住房转让营业税征免时限从2年恢复到5年表明政府很在意这种投机行为对市场的影响，但最多也只是一次温和打击。

　　而对于一手房市场,　刘宁表示：“根据招商自己楼盘的统计，前来购房的业主分为三类，一类是首次置业的，第二类是二次置业，也就是改善性住房，而第三类就是投资客，这三类购房团体各占总销售量的30%。其中受新政策影响的只有投资性购房者，营业税优惠取消带来的出售成本会让他们在投资新的房产时更多的考虑之后出售的情况。也就是占30%销售量的投资性购房明年应该会减少，也会对房价产生一定的影响，但由于剩下两类占60%多的购房者还会享受到政策延续的优惠，所以说房价也不会出现大的波动。”

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭也认为，中央经济工作会议显示，明年房地产政策面依然偏暖，导致明年房价下跌的可能性变小，预计明年房价将以平稳态势为主。

　　刘宁最后表示：“这次中央经济会议气氛让人感觉比较宽松，会议提出要继续政策的连续性与稳定性，也就是说在2010年的上半年，我们对房地产市场的预期还是乐观的，而下半年究竟怎样则要看明年上半年房地产市场的情况而定。”

　　而建设部一熟悉政策出台内幕人士也对媒体表示，虽然只调整了营业税，开发商也不要开心得太早，市场如果持续高烧，4个月之内微调房贷政策也有可能。