中国物业管理协会关于将物业费纳入征信范围的意见函

国务院法制办：

　　最近，国务院法制办正式公布了《征信管理条例（征求意见稿）》，向社会各界公开征询意见，这是推动社会信用体系法制化进程、维护社会主义市场经济秩序的又一重要举措。对于《征信管理条例（征求意见稿）》，我会表示赞同，希望尽早正式公布实施，并建议在《征信管理条例（征求意见稿）》修改时，能将涉及个人征信的内容与范围及信息的基本构成作出明确，增加条例的可操作性，将“业主个人物业费交纳情况”列入个人征信的内容与范围，具体理由如下：

一．交纳物业费是法律规定的业主义务

　　1.物业管理与物业服务收费。

　　物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

　　物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。物业费用是物业服务合同约定的重要内容之一，它是确保物业管理正常运行的必要前提。业主在享受物业服务企业提供服务的同时，必须按照合同约定按时交纳物业费，不得无故拖延和拒交，否则，物业服务企业有权依法要求其承担违约责任。

　　2.物业服务收费的法律依据。

　　《物业管理条例》第七条第五款规定，业主在物业管理活动中，履行“按时交纳物业费用”义务；第四十二条规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业费用。

　　业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业费用由建设单位缴纳”；第六十七条规定，“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”。《物权法》第八十三条第二款规定，“业主大会和业主委员会，对于……拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害……赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。国家发改委、住房和城乡建设部联合印发的《物业服务收费管理办法》第十五条规定，“业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴”。

二．把物业费纳入个人征信范围的必要性

　　1.有利于增强广大业主的法制观念和诚信意识。物业费交纳情况纳入个人征信的信息范围，把个人履约交纳物业费用的行为作为反映个人诚信度的一个方面，将督促广大业主自觉履行物业服务合同义务规定，在得到物业服务的同时，按合同约定交纳物业费，有利于倡导遵纪守法、诚信守约的社会风气。

　　2.有利于维护全体业主的合法权益。一方面，由于物业服务的公共性和非排他性，物业服务企业无法因为个别业主不交物业费而阻止其得到服务，使得不交费业主能够“搭便车”得到与交费业主同样的服务，侵害了交费业主的权益。另一方面，物业费作为物业服务企业的主要经费来源，是维持企业正常运行的基本保证。若有部分业主恶意欠费，有可能导致物业服务企业降低服务标准，使得管理水平下降，引发业主的不满，影响物业管理的和谐秩序。将物业费纳入个人征信范围，是对守约业主的褒扬，也是对失信业主的鞭策。

　　3.有利于物业管理行业的健康持续发展。物业服务企业提供的秩序维护、保洁、绿化、公共设施维护等公共性服务成本相对固定，在企业经营成本不变的前提下，部分业主不履行交费义务将造成企业收益下降甚至亏损。近两年物业服务企业退出管理项目的问题在一些城市频繁发生，其中一个主要原因就是物业管理收费率偏低，致使企业无法维系管理和服务。企业退出在管项目既影响到居民的正常生活，也阻碍了物业管理覆盖面的提高和行业的可持续发展。

　　4.有利于维护和谐稳定的社会局面。物业管理行业是涉及千家万户切身利益的服务性行业，做好城市房屋及其相关设施、设备、场地的有效维护、环境的保洁、秩序的维护，有利于业主资产与社会资产的保值和增值，有利于生产、生活环境与城市环境的优化，有利于城市治安环境的改善，事关广大人民群众的安居乐业乃至和谐社会的建设。

三．把物业费纳入个人征信范围的时机和条件已基本成熟

　　1.物业管理行业法律法规逐步完善，企业服务行为日趋规范。2007年国家重新修订的《物业管理条例》及《物权法》的颁布实施，进一步明确了物业服务企业和业主双方的权利义务以及合同关系，2009年《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]7号）、《关于审理涉及物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对业主与物业服务企业双方的履约行为都做了强制性规定。2003年，发改委与住房城乡建设部联合印发了《物业服务收费管理办法》，同时，《物业服务企业资质管理办法》、《物业服务合同（示范文本）》、《业主、业主大会和业主委员会管理规则》等配套细则也相继出台实施，物业管理法律法规逐趋完善，为物业服务企业规范运营、依法按照合同约定尽职尽责向业主提供物业服务，形成了强有力的法律保障和监督机制。

　　2.物业管理覆盖面扩大，业主物业消费意识增强。目前我国物业管理从业人员350万，企业35000家，覆盖率50%，深圳、上海、北京物业管理覆盖率分别达到95%、90%、50%。这些城市的物业管理年产值已经占到当地国民生产总值的2％左右，成都已经达到3.55%，物业管理已经成为社会经济的重要组成部分，受到社会各方面的关注和大多数群众的认同。随着物业管理在社会、经济、环境等方面综合效益的充分显现，广大业主也包括开发商、投资者及物业使用人对物业资产的保值增值不断提出新的要求，物业服务业总体呈现良好的发展前景。

　　3.政府重视物业管理，行业影响力逐步加大。今年两会上，温家宝总理在《政府工作报告》中，明确提出将“大力发展社区商业、物业、家政等便民消费”作为拉动经济增长的一个方面。近几年来，国务院法制办、最高人民法院、国家发改委、住房和城乡建设部等部门在制定相关法规政策时，十分注重听取物业管理行业的声音，多次征求并采纳中国物业管理协会提出的修改意见，物业管理行业社会地位逐年提高。

　　4.《征信管理条例》即将出台，征信体系逐趋规范与普及。成熟的个人征信系统所涵盖的数据，应是在与个人发生经济行为的企业尽责的前提下，对个人发生的各种具有公证价值的经济行为的信用汇总。据悉，央行已经开始与其他部门的合纵连横。2006年5月，央行联合信息产业部发布了《关于商业银行与电信企业共享企业和个人信用信息有关问题的指导意见》，将电信企业逐步纳入征信范围。2006年底，央行联合国家环境保护总局发布《关于共享企业环保信息有关问题的通知》，正式将企业环保信息纳入企业征信系统。另据有关信息，水电煤气缴费和纳税情况将逐步纳入征信范围。

　　综上所述，物业费纳入征信范围的条件已基本具备。特此希望将物业费纳入个人征信范围，中国物业管理协会将积极配合做好与此相关的各项工作，为推动我国诚信体系建设贡献一份力量。◇

二OO九年十月二十六日