承接验收——物业管理不可忽视的重要环节

物业管理企业与业主发生纠纷很多是因为房屋质量引起的,尤其是新建住宅。这个时候物业管理企业往往觉得很委屈，以为责任应当由开发商来负,与物业企业没多大关系。物业管理企业总是代人受过。但是站在业主的立场想一想,应该把这笔帐记在谁的头上呢?

房屋的质量问题开发建设单位当然应该负责任,但以笔者一管之见：业管矛盾的原因还要从物业管理企业身上找一找。

《物业管理条例》第三章第28条中规定:物业管理企业承接物业时,应当对物业的共用部位、共用设施设备进行查验。就是说物业管理企业为实施物业管理,必须对物业的共用部位、共用设施设备进检查和验收，这是物业管理必备的基础工作。

那么我们要问一问,物业管理企业在实施物业前期管理的时候,有没有按照条例的规定对物业进行认真的查验或者只是走走过场而已，查验后对发现的质量问题又采取了那些补救措施呢?应该相信大多数物业企业的确忠实的执行了<条例>的有关规定,问题是结果总不能尽如人意.

我们先谈一下为何要进行物业的承接验收以及它的目的和意义是什么?

简单的说之所以实施承接验收就是为了明确开发建设单位、业主、物业管理企业的责、权、利,减少物业管理中的矛盾,促进建设质量的提高,以便于建管衔接。

目的一:使物业管理企业全面掌握共用部位及共用设施设备的情况,发现缺陷和隐患,敦促建设单位维修补救,为后期管理奠定良好基础。

目的二:了解物业的性能和特点,以便物业管理企业根据实际情况,制定适合的维修养护方案,确保物业的正常使用。

目的三:划清责任,减少纠纷,规避管理风险。

因此承接验收对物业的后期管理有着十分重要的意义:不仅有利于物业企业长久的正常管理运营,而且可以大幅减少业管之间无谓的纠葛。当然承接验收决不是为了推卸责任,而恰恰是物业管理专业化水准的具体表现。

事实证明,凡是按照建设部《房屋接管验收标准》进行承接验收,并对查验出来的问题进行认真整改的物业项目,后期管理基本都能够正常运营,业管之间较少发生冲突。那么仍有许多项目(主要是新建物业)已经实施了物业的承接查验,为什么业主还是不满意?

根据多年的物业管理实践笔者注意到:对新建物业承接验收的实际操作中,物业管理企业仅仅查验共用部位及共用设施设备显然是不够的。一般来说,业主入住时最关心的是自己的住宅,并不去理会共用部位以及设施设备的问题，也就是说业主一开始根本不了解公共部分与自己今后的生活有何关系。这样一来问题出现了,物业管理企业花费了大量的人力物力精力对物业公共部分进行验收和整改,业主却并不买帐,仍然对自己住宅中存在的点滴问题揪着物业管理企业不放，令物业管理企业大为郁闷。

笔者认为要解决这个长期困扰物业管理企业的问题,必须站在一定的高度重新认识承接验收的重要意义,并在实际操作中灵活运用条例规定原则，大胆实践,而不是拘泥于理论。

办法很简单:物业管理企业在承接验收时不光要查验公共部分,还要查验单体部分。也就是说物业企业在承接验收时把自己当作业主的代表对房屋逐个进行认真查验,为业主把关。同时对发现的问题先期进行维修整改,能修则修,能改则改,尽量把问题消灭在萌芽阶段，否则问题越拖越大。对查验不合格的不能轻易签字通过,直至整改合格,千万不要因为一点疏忽导致后来祸起萧墙。这种方式可称作“先入为主”。如果不这样做,难保在今后的管理运营中不替开发商们背黑锅。

其实业主入住验房中提的最多的是哪些问题呢?无非是门窗.管线等,最严重的恐怕就是渗漏问题.这些在《房屋接管验收标准》中统统都有要求。这一类问题看似很小,不足挂齿,但积少成多,聚小为大,久而久之极可能引发恶性冲突,造成积重难返。所以问题虽小物业管理企业也应本着专业精神，细心处置。因此“先入为主”方式具有化解物业管理企业与业主之间“是非恩怨”之妙，尽管不能解决所有问题。

笔者多次参与物业的承接验收,在实际操作中根据项目的不同情况实施查验,尽可能不厌其烦的一户一户的查看,对规模超大的社区则可按单元或按比例抽查,集中突出的共性的问题,限令建设单位整改,收到不错的效果。

一些人会说这样做已经超出了物业管理企业的工作范围,增加了企业负担,加大了运营成本。讲的似乎有些道理。

我们来看看这样做的好处:1.经过前面的查验整改,业主入住时已没有多少问题可提,手续办理十分顺利,有问题的也已经成了个案，大大减轻了工作负担。2.后期管理中物业管理企业与业主相处和睦,物业收费率持续达标。3.业主口碑传诵,使物业管理企业声名远播。正所谓桃李不言,下自成蹊。

比较起来开始时企业确实增加了一些负担,但是得到的却更多,尽管有些超出工作范围之嫌，然孰重孰轻不言自明。当然在这个过程中物业管理企业与开发商的矛盾不可避免,要想在今后有好日子过,就不能怕得罪开发商,对此物业管理企业应当有一个清醒的认识,千万不可犯糊涂。

可惜在实践中,物业管理企业在多数情况下会忽视承接验收这个环节,一些企业害怕丢掉饭碗而将就凑和,敷衍了事,更不必说扩大查验的范围了；开发商的子公司则有过之而无不及，承接验收经常流于形式,根本不能解决任何问题。

物业管理企业不是单纯为了挣钱而设立的,他有责任,有义务,必须敢于承担责任和义务,同时更要有良知,否则又有什么资格去接受业主的重托呢?

《物业管理条例》对物业的承接验收作出专门的规定,其重要性不言而喻。作为物业管理企业必须本着科学的态度,从长远利益出发,踏踏实实的做好这件事情。须知保护了业主利益才能保证物业管理企业自己的利益,决不可因为阻力重重则一切从简,甚至流于形式, 即便是开发商的子公司也不可因噎废食而牺牲了长远利益。

凡事预则立,不预则废。这正是物业承接验收的根本意义所在。