房屋登记办法释义　第七十四条

　　第七十四条 权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以提交下列材料，申请更正登记：

　　(一)登记申请书;

　　(二)申请人的身份证明;

　　(三)证明房屋登记簿记载错误的材料。

　　利害关系人申请更正登记的，还应当提供权利人同意更正的证明材料。

　　房屋登记簿记载确有错误的，应当予以更正;需要更正房屋权属证书内容的，应当书面通知权利人换领房屋权属证书;房屋登记簿记载无误的，应当不予更正，并书面通知申请人。

　　【要旨】依申请办理更正登记

　　【释义】申请更正登记需提交的材料和登记机构办理更正登记的相关规定。

　　一、更正登记概述

　　我国《物权法》明确以登记作为房屋等不动产的物权公示方法，其第十六条强调：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，这就赋予了登记的权利推定效力和公信力。所谓登记的权利推定效力，就是说法律推定登记簿对物权归属和内容的记载都是真实的。既然登记簿是物权归属和内容的根据，在当事人之间就物权的归属或者内容发生争议时，自然登记簿的记载就应当作为法院裁判的初步证据。登记簿记载的权利人无需对其权利的归属和内容承担举证责任;而对之提出异议的当事人则需要举证证明登记簿的记载有误。所谓公信力，是指即便登记簿的记载存在错误，第三人也有理由相信登记簿记载的权利人就是真实的权利人，登记簿记载的权利内容就是真实的权利内容。如果其基于对登记簿的信赖进行了交易，法律就推定其是善意的，就要对其取得的权利予以保护。据此，《物权法》第一百零六条规定了善意取得制度，即便登记存在错误，善意且以合理价格受让的第三人也可以取得不动产物权。因此，登记簿的记载对于房屋等不动产权利人具有重要意义。这就是说，如果该记载存在错误而未被及时纠正，真正的权利人就可能因此受到损失甚至丧失不动产权利。例如，某甲与某乙的共有房屋仅登记在某甲的名下，某甲将该房屋以市场价格卖给某丙并办理了转移登记，在此情况下，如果某乙不能证明某丙明知该房屋系共有，某丙就取得了房屋的所有权。故而，《物权法》规定了更正登记，允许真正的权利人申请对登记簿的错误记载加以更正，使登记簿的记载与真实状况相一致，从而维护真正权利人的利益。《办法》则对更正登记的具体程序进行了规定。

　　更正登记虽然是《物权法》中新规定的登记类型，但严格地讲，在以往的行政规章及地方性法规中，实际上也是包含了更正登记的内容的。例如，《权属登记管理办法》第二十五条规定：“有下列情形之一的，登记机关有权注销房屋权属证书：(一)申报不实的;(二)涂改房屋权属证书的;(三)房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的;(四)因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的。注销房屋权属证书，登记机关应当做出书面决定，送达当事人，并收回原发放的房屋权属证书或者公告原房屋权属证书作废。”这一规定虽然形式上看是对注销登记的规定，但是其本质是对登记簿记载错误的纠正。惟须注意的是，其与《物权法》中规定的更正登记不同之处在于：一方面，其强调的是由登记机构依职权径行办理登记，而非由权利人或者利害关系人申请。另一方面，就其后果而言，其强调的是注销原登记(权属证书)，而并未提及另行完成新的正确登记。全国各地地方性法规及规章，也基本上采纳了《权属登记管理办法》第二十五条的做法。

　　但是，在广州市、天津市、重庆市、上海市、吉林市等地的地方性法规中，则在《权属登记管理办法》第二十五条的基础上，区分了注销登记和更正登记，进一步对当事人申请更正登记和登记机构依职权更正登记进行了规定。例如，《广州市城镇房地产登记办法》第五十一条规定了依申请更正登记：“权利人认为房地产权证书或者房地产登记簿记载的事项错误的，提交下列材料，可以申请更正登记：(一)申请书;(二)身份证明;(三)证明房地产权证书或者房地产登记簿记载错误的材料。房地产行政主管部门应当自受理申请之日起十五日内完成审核。核准更正时，应当将有关事项记载于房地产登记簿。可以在原房地产权证书上进行更正的，在原房地产权证书上更正，不发给新的房地产权证书;不宜在原房地产权证书上更正或者申请人要求发给新的房地产权证书的，收回记载有误的房地产权证书，发给新的房地产权证书。不予更正的，应当书面告知申请人并说明理由。”第五十二条则对依职权更正登记进行了规定，“房地产行政主管部门发现房地产权证书或者房地产登记簿的记载有误的，可以依据原始登记材料对登记笔误进行更正。对于笔误以外的其他记载错误，应当书面通知权利人在规定期限内办理更正登记。权利人逾期不办理更正登记的，房地产行政主管部门可以依据司法机关、行政机关、仲裁机构发生法律效力的文件对房地产登记簿的错误记载予以更正。核准更正登记的，通知权利人领取新的房地产权证书，记载错误的房地产权证书公告作废。”这一做法较为符合《物权法》对更正登记规定的精神。

　　二、更正登记的概念与构成

　　《物权法》第十九条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”据此可见，所谓更正登记，是指权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误时，依照其申请，及其提交的登记簿记载的权利人对更正的书面同意或者证明登记确有错误的证据，登记机构对错误事项进行更正的登记。理解这一概念需要注意以下几个方面的问题：

　　1.权利人与利害关系人

　　依据《物权法》第十九条，更正登记的请求权人为权利人和利害关系人。但对权利人和利害关系人的范围如何具体确定，在《办法》起草过程中存在较大争议，其核心就是所谓权利人是否仅限于所有权人和他项权利人，所谓利害关系人应当限于对权利归属存在异议的人，还是还应当包括对权利内容存有异议的人。故而有必要在此详细探讨。

　　确定更正登记的请求权人，首先需要确定更正登记请求权的性质。对于更正登记请求权的性质，学理上存在一定的争议：一是物权请求权说，认为登记请求权在本质上是权利人基于对标的物所享有的物权而产生的一种请求权，或者具体讲是排除妨害请求权。“在登记请求权中登记订正请求权属于物权的请求权，属物权妨害排除请求权的一种。通说认为，登记订正请求权不因时效而消灭。登记订正请求权在第三人因公信力取得该项不动产物权时，不得行使。”二是债权请求权说，此种观点认为，“所谓登记的请求权，是指登记权利人对登记义务人所享有的请求其履行登记义务或协助履行登记义务的权利。……享有请求权的一方可以请求对方为其办理登记手续或者进行更正登记”。“登记请求权应当包括登记的更正请求权。”“登记请求权在性质上仍然应该是一种债权上的请求权，因为在发生登记之前，物权因没有完成公示要件而尚未发生移转和变更，所以一方还没有享有物权，因此不能够根据物权提出请求，可见登记请求权并不是一种物上请求权。”三是区分说，该说认为在物权登记行为有效时，只是发生不当得利返还的问题，更正登记请求权系不当得利返还请求权的体现，自然属于债权请求权;而在物权登记行为无效时，由于权利人没有丧失其权利，为防止当事人因信赖登记取得权利，可以请求更正登记。此更正登记请求权为物权请求权中排除妨害请求权的内容。

　　我们认为，从我国《物权法》的规定来看，登记是不动产物权及其他具有对抗第三人效力的权利(如预告登记的债权)的公示方法，自然登记记载的内容应当与真实权利状况保持一致。如果存在不一致的情形，权利人自然有权请求更正，从而使对外展现的权利与真实权利相吻合。故而就其本质来说，更正登记请求权，本质上属于不动产物权及其他具有对抗第三人效力的权利的对世性的体现，属于基于绝对权的请求权。对于不动产物权人来说，其更正登记请求权自然是物权请求权的体现;但对于其他具有对抗效力的权利而言，其更正登记请求权自然是基于其具有对抗效力的权利本身而发生的请求权。反过来讲，更正登记的申请人也应当是真实的权利人，而且此种权利应当是物权或者其他具有对抗效力的权利。

　　因此，更正登记申请人中，所谓权利人是指登记簿登记记载的权利人，不仅包括所有权人和他项权利人，还应当包括预告登记、查封登记的权利人，如预购商品房的买受人、查封申请人。

　　而利害关系人是指登记记载错误可能损害自己利益的人，即对登记簿记载的上述权利的归属存有异议，认为自己才是真正权利人的人，或者对权利内容存有异议，认为权利内容与实际状况不符，从而损害自己利益的人。如下文所述，对自然状况存在异议的利害关系人，不宜作为更正登记的申请人。利害关系人在申请更正登记时，应当在登记申请书中就该错误登记对其的影响予以说明。

　　2.更正的内容

　　不动产登记簿记载的事项包括自然状况、权利状况以及其他事项。

　　就权利人而言，其可以就自然状况、权利内容以及其他事项真实状况不一致的情形申请更正登记。申言之：第一，权利人可以就自然状况申请更正，例如房屋所有权人就房屋自然状况记载错误，面积存在偏差、门牌号错误等，申请更正登记。为避免给自己的利益带来不利影响，他项权利人和预告登记的权利人也不妨就自然状况申请更正。第二，权利人可以就权利状况中权利内容记载错误的情形申请更正登记，如抵押权人就抵押权担保的主债权范围、地役权人就利用方式或者利用范围等申请更正。问题在于，权利人能否对权利的归属申请更正登记?例如某房屋登记在某甲名下，某甲提出该房屋系某乙的，要求登记机构予以更正。我们认为，既然更正登记请求权系基于绝对权的请求权的体现，故而应当由权利人来行使权利，而不宜由他人代为行使。因此，在此情况下，登记机构应当告知某甲通知某乙，由某乙提出更正登记的申请。当然，在权利人姓名或者名称存在登记错误的情况下，权利人有权申请更正，但此时，其实际上是以利害关系人的身份就权利的归属申请更正。第三，权利人可以就其他事项申请更正登记，主要是权利人对错误记载在自己房屋上的查封登记、异议登记等申请更正，例如登记机构对协助执行通知书上指明的房屋门牌号登记笔误，误将其他房屋办理了查封登记;或者登记机构笔误，将对他人的房屋的异议登记记载在自己房屋上。

　　就利害关系人而言，其更正登记的内容包括：第一，权利归属状况。如某甲认为登记簿上记载为某乙的房屋应当归属于自己，从而申请更正。第二，权利内容。这主要是因为我国《物权法》虽然强调物权法定原则，但是仍然允许当事人通过合同对他物权的内容加以约定。就这些约定事项，可能发生登记与实际情形不符，从而损害他物权赖以存在的所有权人的利益。因此，对权利内容申请更正登记，应当是对他项权利的内容存有异议的情形;申请更正登记的利害关系人，也限于在自己不动产上设定他项权利的所有权人。例如，供役地权利人认为地役权登记记载的利用方式、利用范围、利用期限与地役权合同约定不一致，或者抵押人认为抵押权担保的主债权数额记载错误，从而申请更正。至于所有权，因其内容完全由法律规定，只会发生归属登记错误，而不可能发生所有权内容登记错误的情形，自然也不可能对所有权的内容申请更正登记。第三，其他事项，例如房屋买受人认为房屋上的查封登记系登记机构笔误，该房屋并未被法院查封，从而请求更正以便办理房屋所有权转移登记。

　　问题在于，利害关系人能否对登记簿记载的自然状况申请更正。我们认为，登记簿对房屋自然状况的记载，包括房屋坐落、编号、房屋总层数、所在层数、面积、规划批准用途、土地的权属性质、土地取得方式、土地用途、土地使用年限等，即便存在错误，也不会对登记簿记载的权利人之外的人产生不利影响。因此，不存在对登记簿记载的自然状况存有异议的利害关系人，利害关系人也不能对自然状况申请更正登记。

　　三、关于登记错误

　　更正登记的适用范围，通说认为是登记簿的记载与真实权利状况不一致，也即《物权法》第十九条所言的“不动产登记簿记载的事项错误”的情况。如何理解《物权法》第十九条第一款中规定的“不动产登记簿记载的事项错误”，或者说应当如何界定登记错误的范围?对此存在三种不同的观点。一种观点认为，所谓错误是指不动产登记簿与登记的原始文件不一致。因为如果是登记簿的记载与原始文件一致，而与真实的物权状况不一致，那么就意味着此时已经涉及到物权的归属和内容的争执，此种争执属于民事纠纷，应由司法审判机关通过诉讼程序加以解决。第二种观点认为，我国《物权法》中规定的错误应当既包括登记簿的记载与登记的原始文件不一致，也包括与真实的物权状况不一致，在这两种情况下都可以由登记机构进行更正登记。第三种观点认为，所谓不动产登记记载的事项错误，是指经过法院和仲裁机构的判决与裁定认定登记确有错误。在此情况下，才能够确定登记错误，登记机构才能够更正登记。登记机构自身不能够依职权确定登记是否有错误，并办理更正登记。

　　对此，比较法上存在三种不同的做法：一是最狭义说，以日本和我国台湾地区为代表，其认为登记错误限于因登记机关或者第三人的过错导致的错误，具体包括登记机关在登记过程中未尽合理的审核义务出现的笔误、遗漏等情形，也包括登记申请人提供虚假材料或者相关中介机构出具的相关文书存在错误导致的登记错误(如虚假的文书、测绘报告不准确导致登记记载的面积错误)。申言之，这里的登记错误限于因登记过程中的瑕疵导致的登记簿记载与真实状况不一致。

　　二是狭义说，以((瑞士民法典》为代表，其所言的登记错误不仅包括狭义的登记错误，还包括因为登记原因不成立或无效所导致的登记错误，如办理房屋所有权转移登记过程中申请人提交的材料、登记机关的审核等登记行为均不存在任何瑕疵，但事后法院或仲裁机构宣告合同无效或撤销该买卖合同从而导致房屋所有权的真实状况和登记簿记载的不一致。

　　三是最广义说，以德国法为代表，不仅包括前两种的情形，还包括由于新的法律事实出现导致物权消灭从而引发登记簿记载和真实权利状况不一致，例如：在办理抵押权登记后，债务人履行了债务从而导致抵押权消灭，此种情况下应当由抵押权人申请注销登记，但如果抵押权人未予申请，抵押人应当申请更正登记，从而注销抵押物上存在的抵押权。

　　从我国实践中的做法来看，在规定了更正登记的地方性法规中，《广州市城镇房地产登记办法》第五十一条、第五十二条和第五十四条也涵盖了登记瑕疵、登记原因无效以及权利消灭等各种情形。《办法》起草过程中，一种观点认为，登记错误限于因登记机构的过错导致的登记错误的情形，仅在此情况下，才能进行更正登记。第二种观点认为，登记错误是指因登记过程中的瑕疵导致的错误，不仅包括登记机构的过错导致登记错误，还包括申请人提交虚假材料或者中介机构的过错导致登记错误的情形。这实际上是采用了最狭义说。第三种观点认为，登记错误应当包括所有登记簿记载与真实状况不一致的情形，这实际上采纳了德国法的认识。

　　《办法》最终采纳了第三种观点。但考虑到申请材料、审查标准等方面存在巨大差异，为避免引起误解，《办法》借鉴了《广州市城镇房地产登记办法》的做法，将更正登记分别规定在第七十四、七十五条和第八十条。申言之：

　　首先，基于权利的对世性，在不动产物权或者其他具有对抗效力的权利与登记簿的记载不一致时，权利人毫无疑问有权请求登记机构更改其登记，法律也要为其提供申请更改的途径。这也是各国法律普遍认可的。但是，此种更改的途径，是否仅限于更正登记还是还包括其他登记形态，各国有所不同。德国法上，实际上是通过统一的更正登记来解决这一问题的。而在对更正登记采狭义甚至最狭义界定的国家和地区，其另设了其他登记形态来解决这一问题。这就是说，对于登记原因不成立、无效以及登记之后新的法律事实出现导致物权消灭，从而引发登记簿记载与真实状况不一致的情形，其通过涂销登记来处理。而我国《物权法》并未对涂销登记予以规定，故而，我们只能通过统一的更正登记制度，来处理所有的登记簿记载与真实状况不一致的问题。

　　其次，就登记过程中的瑕疵导致登记错误的情形，无论是登记机构未尽审核义务存在过错导致登记错误，还是申请人提交虚假材料抑或中介机构过错导致登记错误，其登记错误比较容易证明，登记机构也有权力、有能力对此加以判断。故而，《办法》将其合并规定在第七十四、七十五条。

　　第三，对于登记原因行为无效以及新的法律事实导致权利变动的情形，一方面，鉴于登记机构无权审核实体法律关系，故而在登记原因无效或者法律关系变动导致登记簿记载与真实状况不一致时，应当以法院或者仲裁机构先行做出生效判决或裁决为更正登记的前提。另一方面，也考虑到此种情况实际上与登记行为本身以及登记机构并不存在直接的牵连。此种情形，严格地讲，虽然登记簿记载与真实状况不一致，但很难说是通常意义上讲的登记错误。故而，《办法》将其与一般的登记错误区别开，单独规定在第八十、八十一条。

　　三、更正登记的申请

　　《办法》以依申请登记为原则。尽管登记是由行政机关做出的，但登记确定的是不动产物权变动的事项，涉及的是民事权益问题。在登记发生错误的情况下，自然也应当按照私法自治的原则，原则上由权利人或者利害关系人提出请求。依据本条，在申请更正登记时，申请人应当提交登记申请书、申请人的身份证明以及证明房屋登记簿记载错误的材料。利害关系人申请更正登记的，还应当提供权利人同意更正的证明材料。此外，权利人申请更正登记，应当提交其权属证书。在此对于申请人的身份证明、权属证书不再赘述，需要强调的是：

　　1.关于登记申请书

　　更正登记是对登记簿上特定房屋的记载加以更正，因此，在登记申请书中，必须指明需更正的房屋。利害关系人作为申请人时，其必须在登记申请书中就其请求更正的事项对其的影响予以说明。

　　2.证明房屋登记簿记载错误的材料

　　在《物权法》及《办法》起草过程中，对证明房屋登记簿记载错误的材料究竟应当包括哪些始终存在较大争议。

　　一种观点认为，登记机构原则上仅负有形式审查的义务，也没有进行实质审查的能力。因此，为了避免过分加重登记机构的赔偿责任，有必要对这些证明登记错误的证据加以严格限制，应当将其限于登记档案和法院、仲裁机构的法律文书。《广州市城镇房地产登记办法》第五十二条实际上采纳了这一认识，其规定：“房地产行政主管部门发现房地产权证书或者房地产登记簿的记载有误的，可以依据原始登记材料对登记笔误进行更正。对于笔误以外的其他记载错误，应当书面通知权利人在规定期限内办理更正登记。权利人逾期不办理更正登记的，房地产行政主管部门可以依据司法机关、行政机关、仲裁机构发生法律效力的文件对房地产登记簿的错误记载予以更正。核准更正登记的，通知权利人领取新的房地产权证书，记载错误的房地产权证书公告作废。”显然，这里的证明登记错误的材料原则上限于登记档案以及司法机关、行政机关、仲裁机构发生法律效力的文件。

　　另一种观点认为，如果过分限制证明登记错误的材料，将使更正登记的适用空间大大压缩。故而，凡是能够证明登记存在错误的材料，如当事人之间的隐名代理合同、真实的合同或者遗嘱等，均可用于申请更正登记。实践中，《重庆市土地房屋权属登记条例》第四十三条规定：“申请更正登记的，应当提交确认土地房屋权利的法律文件或者其他证明土地房屋权属证书、土地房屋权属登记簿记载有误的资料，包括合法的批准文件，有关的合同、遗嘱、司法机关或仲裁机构的生效法律文书等。”这里所言的合同、遗嘱，显然是用来判断实体法律关系的材料。因此可以认为其持后一种观点。

　　我们认为，从理论上讲，申请人当然可以自由选择其认为能够证明登记确有错误的证据材料;登记机构也没有必要对此过分做出限制。但是，在审核更正登记是否成立，或者说认定登记是否确有错误时，必须考虑登记机构审查能力、审查义务和相应责任的匹配问题。如我们所一直强调的，登记机构无权审核实体法律关系，故而，对更正登记的审核原则上也应当遵循形式审查的原则。原则上，在申请人提交了下列能够证明登记错误的材料时，方可认定登记确有错误，从而能够成立更正登记：

　　第一，登记档案。登记档案包括了特定房屋上所有的登记资料，在每一笔登记完成后，登记机构都应当将登记过程中发生的相关材料立卷归档。因此，登记档案是登记过程中的原始资料，是判断登记存在笔误或者遗漏的最基础的证据材料。如果通过比对登记档案发现确实存在笔误或者遗漏等情形，应当认为登记确有错误。例如，经核对登记档案，发现登记时误将房屋门牌号、面积或者权利人姓名写错。

　　第二，登记基础文件被撤销的法律文书。例如测绘机构撤回其测绘报告的法律文书、公证机构撤回其公证文书的法律文书。在登记审查过程中，登记机构往往需要依赖相关中介机构对特定法律事实加以审核，而登记机构仅对中介机构出具的相关文书进行形式审查。例如，在因继承发生所有权转移登记的情况下，登记机构无权审核被继承人的遗嘱是否真实合法，也无法审核继承人的继承权，故而，需要依赖于公证机构出具的公证文书进行登记。如果该公证文书被公证机构撤销，则据此做出的登记也应当予以更正。

　　第三，登记簿、权属证书上的相关记载。例如登记机构在记人登记簿时对权利人的姓名发生笔误，而登记簿上还登记了权利人的身份证号码。则该身份证号码也可以作为证明登记错误的根据。 ·第四，法院、仲裁机构的法律文书。如果法院、仲裁机构生效的判决书、裁决书确认的权利状况与登记簿不一致，登记机构也应当依据当事人的申请或有关机关的嘱托进行更正登记。当然，此种情形，《办法》作为一种特殊的登记情形，规定在第八十条。

　　对于申请人提供了证明登记原因应当无效、被撤销或者新的法律事实发生导致权利变动的证据材料，鉴于其涉及实体法律关系的判断，登记机构无权也没有能力对之加以确认，故而登记机构原则上不应为其办理更正登记。例如，原房屋所有权人在办理完转移登记之后，要求将房屋权属更正到自己名下。、其提交了证明双方买卖合同无效或者被撤销的证据。在此情况下，要判断该证据是否能够证明登记确有错误，实际上就意味着登记机构对合同效力加以审查。而登记机构显然无权进行此种审查。故而其应当不予登记，而告知申请人向法院请求宣告房屋买卖合同无效或者撤销合同。

　　3.权利人同意更正的证明材料

　　权利人同意更正的证明材料，即房屋登记簿记载的权利人对利害关系人更正申请的书面同意。只有在利害关系人就权利归属或内容申请更正登记时，才有可能存在权利人的书面同意。

　　如前所述，利害关系人申请更正登记，也就是对权利内容或者权利归属提出新的要求，通常情况下都可能损害登记簿记载权利人的利益。但如果登记簿记载的权利人对此表示同意，即其允许自己受到由更正登记带来的不利益，则登记机构原则上自然应当准许利害关系人的更正请求。因此，《德国民法典》第八百九十四条规定：“就土地上的某项权利、此种权利上的某项权利或者第八百九十二条第一款所称种类的处分限制而言，土地登记簿的内容与真实的法律状况不一致的，其权利未被登记或者未被正确地登记的人或者因登记并不存在的负担设定或者限制而受到侵害的人，可以向土地登记簿的更正牵涉到其权利的人请求同意更正土地登记簿。”《物权法》借鉴了这种制度，允许在不动产登记簿记载的权利人书面同意更正的情况下，登记机构办理更正登记。

　　权利人的同意，性质上往往为登记簿记载的权利人对其权利进行处分的意思表示，为了防止当事人事后发生争议，也为了督促权利人认真的谨慎的做出决定，法律要求登记权利人向登记机构提交书面的同意。而且该同意的内容必须明确指向利害关系人申请的更正事项，权利人必须明确表示针对利害关系人申请的具体事项同意办理更正登记。

　　值得探讨的是，在更正登记中，权利人的书面同意与证明登记确有错误的材料之间的关系。《物权法》第十九条第一款第二句规定：“不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”在表述中，其使用的是“或者”，这就是说，权利人的书面同意与证明登记确有错误的材料具备其一，就应当办理更正登记。换言之，在申请更正登记时，申请人只要提交权利人的书面同意与证明登记确有错误的材料之一，就能够成立更正登记。这是因为，权利归属是当事人之间的事宜，国家不宜对此做出干预。如果登记权利人都认可了更正要求，登记机构没有权力对此加以阻挠。例如，甲向登记机构提出申请，要求将登记在乙的名下的房屋更正到自己名下。乙向登记机构提交了书面同意的材料，登记机构就应当办理更正登记。而《办法》本条从表述上看，则要求任何更正登记中都需要具备证明登记确有错误的材料;此外，在利害关系人申请更正登记的情况下，还应当具备权利人的书面同意。

　　之所以规定申请人必须提供证明登记确有错误的材料，主要是为了避免权利人和利害关系人利用书面同意的规则规避相应的税收。例如，某甲欲将其房屋卖给某乙，但是为了逃避契税、营业税，二人约定由某乙对该房屋提出更正登记的申请，而某甲则出具书面同意。在此情况下，如果登记机构为其办理更正登记，则显然帮助申请人逃避了相关税收。故而，《办法》要求即便登记簿记载的权利人出具了书面同意，申请人也仍然需要提交证明登记错误的材料。这就是说，在上述案例中，某乙还必须就该项登记存在错误提交证明材料。需要强调的是，如前所述，对能够证明登记确有错误的材料应当从严把握。例如，某乙提供了当年某甲和某乙之间的委托合同，合同显示，鉴于当时当地政策不允许外地人购买本地房屋，故而不具有当地户籍的某乙委托当地人某甲以某甲的名义购房;此外某乙还提供了其支付全部购房款给开发商的凭证。在此情况下，虽然从理论上将可以证明该房屋所有权属于某乙，但是如前文所强调的，委托合同是否成立、生效，属于实体法律关系,登记机构对此并无审核确认的权利。因此，登记机构仍然应当不予更正，告知某乙通过法院确认其房屋所有权，再持法院的生效判决前来办理更正。

　　但是，对《办法》第七十四条第二款“利害关系人申请更正登记的，还应当提供权利人同意更正的证明材料”的规定，在实践中可以适当从宽把握。该款如此规定，主要是因为权利人同意更正的话，如果更正登记错误损害了权利人的利益，其也应当责任自负，而不应追究登记机构的责任。因此，这一规定主要是为了避免登记机构承担过重的赔偿责任。但实际上，在对证明登记确有错误的材料从严把握的情况下，这一款的规定有时是不必要的。例如，冯京因买卖合同作为买受人申请房屋所有权登记时，因登记机构的笔误将其写作马凉，而马凉可能确有其人。在此情况下，冯京作为利害关系人申请更正登记。如果其提交的材料如登记档案中保存的房屋买卖合同、登记申请书等上面的签名确实为冯京，登记簿记载的身份证号码也确实是冯京的身份证号码，登记机构自然无需再要求冯京提供马凉的书面同意，而可以直接办理更正登记。

　　此外，在更正登记中，如果申请人既提交了证明登记错误的材料，又出具了权利人的书面同意，鉴于权利归属毕竟是当事人之间的事宜，国家不宜对此过分干预，而且权利人的书面同意能够极大减轻登记机构的赔偿压力，因此，此种情况下，可以适当降低证明登记错误材料的证明要求。换言之，如果权利人以书面形式同意更正申请，即便申请人尚未提出足够的证据证明登记确有错误，在不涉及当事人之间实体法律关系的情况下，登记机构也应当办理更正登记。

　　鉴于《办法》要求申请人必须提交证明登记错误的材料，因此，如果申请人提交了登记簿记载的权利人的书面同意并已经办理了更正登记，而权利人事后反悔，登记机构也不能直接撤销已经完成的更正登记。因为更正登记的完成，就意味着登记机构认可了错误登记的存在，其显然不能仅因权利人撤回书面同意而撤销更正登记。

　　四、予以更正登记的情形

　　在符合更正登记条件，即房屋登记簿记载确有错误的情况下，登记机构应当予以更正登记。依据本条第三款并参照《办法》第二十条的规定，符合下列条件，方可予以更正登记：1.申请人与更正登记申请书材料记载的申请人一致，申请人系登记簿记载的权利人或者与登记簿的记载存在利害关系;;2.作为申请人或者被申请人的权利人系登记簿记载的权利人;3.申请人提交的材料包括权利人的书面同意，能够证明登记簿的记载确有错误;4.更正登记不影响房屋登记簿上记载的其他房屋权利人的利益。

　　通常而言，对自然状况进行更正登记，仅涉及权利人的利益;对权利内容或权利归属进行更正登记，也仅涉及登记簿记载的权利人和作为申请人的利害关系人的利益;故而，一般情况下，只要存在登记错误，就应当及时为申请人办理更正登记。

　　但问题在于，登记系不动产物权的公示手段，在登记簿的记载存在错误时，可能基于对登记簿的信赖，已经发生了一定的物权变动。在此情况下，更正登记不仅涉及登记簿记载的权利人和申请人的利益，还牵涉到第三人的利益。在此情况下，往往涉及实体法律关系的判断和实体权利义务关系的安排，故而登记机构不宜进行更正登记。例如，某甲的房屋错误登记在某乙名下，现在某甲申请更正登记，经审核确实登记错误。但是此前某乙已将该房屋卖给某丙，并办理了转移登记或者为某丙的债权办理了预告登记;或者为某丙设定了抵押权或地役权;或者该房屋已经为某丙所继承。在此情况下，如果不考虑具体情况，轻易为某甲办理更正登记，则可能损害某丙的利益。而且还涉及到某丙的利益是否应当为法律保护、如何保护等问题。故而，登记机构应当不予登记，并告知申请人通过诉讼或者仲裁确认权利归属。如果法院、仲裁机构生效的法律文书已经确认了第三人的权利，登记机构可以要求申请人补充提供这些法律文书，再予以更正登记。因此，在错误登记之后，如果在该房屋上又发生了转移登记、他项权利设定登记、查封登记、异议登记，即便申请人能够证明登记错误，登记机构也不能直接予以更正登记。

　　5.不存在《办法》规定的不予登记的情形。

　　五、更正登记的效果

　　在确认符合以上条件的情况下，登记机构应当予以更正登记。鉴于更正登记可能影响相关权利人的利益，故而登记机构应当书面通知相关权利人。这里所言的权利人，应当包括所有因更正登记利益受到影响的权利人，包括了所有权人、他项权利人以及预告登记和查封登记的权利人。

　　问题在于，此时可能权属证书的记载也存在错误，是否要求申请人同时对权属证书申请更正?我们认为，更正登记仅仅是针对登记簿的记载错误时进行的，而不动产权属证书系权利人享有不动产物权的证明，其应当与登记簿的记载保持一致。在登记簿的记载更正之后，权属证书的记载显然与登记簿不一致，从而出现记载错误，在此情况下，不能进行更正登记，只能由登记机构重新发证。因此，《办法》规定，“需要更正房屋权属证书内容的，应当书面通知权利人换领房屋权属证书。”这里首先强调，确有必要更正权属证书内容的，才书面通知权利人换领房屋权属证书。其次，这里所言的权属证书应当做广义理解，包括了登记证明。这就是说，预告登记和查封登记的申请人因更正登记而受到影响的，也应当通知其换领房屋登记证明。

　　如果不符合上述条件，即房屋登记簿记载无误，登记机构应当不予更正，并书面通知申请人。此外，即便登记簿记载有误，但因其上存在其他权利，登记机构无法更正的，登记机构也应当不予更正并书面通知申请人。