房屋登记办法释义　第五十四条

　　第五十四条 变更最高额抵押权登记事项或者发生法律、法规规定变更最高额抵押权的其他情形，当事人应当申请最高额抵押权变更登记。

　　【要旨】最高额抵押权的变更登记

　　【释义】本条规定的是当事人变更最高额抵押权登记事项或者发生法律、法规规定的变更最高额抵押权的其他情形时，当事人应当申请办理最高额抵押权变更登记。

　　我国《物权法》第六条第一句规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，在房屋等不动产上设立的最高额抵押权发生变更时，也必须办理相应的最高额抵押权变更登记，否则此种变更仅仅在当事人之间具有约束力，不能产生物权变动的效力。

　　依据《物权法》上述规定，《办法》本条规定：“变更最高额抵押权登记事项或者发生法律、法规规定变更最高额抵押权的其他情形，当事人应当申请最高额抵押权变更登记。”

　　《办法》本条规定了两种变更最高额抵押权的情形，一为变更最高额抵押权登记事项，一为发生法律、法规规定的变更最高额抵押权的其他情形。

　　一、变更最高额抵押权登记事项

　　所谓变更最高额抵押权登记事项中的“最高额抵押权登记事项”包括两大类：

　　1.最高额抵押权的一般登记事项。由于《物权法》第二百零七条规定：“最高额抵押权除适用本节规定外，适用本章第一节一般抵押权的规定。”因此，依据《办法》第四十四条的规定，设立最高额抵押权时，登记机构应当在房屋登记簿上记载的最高额抵押权登记事项包括：(1)抵押当事人、债务人的名称或者姓名;(2)被担保债权的数额;(3)登记时间。因此，当事人在对这些一般登记事项进行变更时，应当办理最高额抵押权变更登记。这里需要注意三个问题：其一，登记时间虽然属于抵押权登记时应当在登记簿上记载的事项，但是登记时间是不是当事人能够进行变更的事项。因为登记时间是登记机构将经审查符合法律规定的不动产物权的变动事项记载于登记簿之上的时间，其对于确定不动产物权的变动及其顺位具有重要的意义，如果当事人可以任意改变该时间，将会对不动产登记工作的合法性与权威性造成严重损害。其二，《物权法》第一百九十四条规定，抵押权人与抵押人变更被担保的债权数额时，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。此外，依据《物权法》第二百零五条，在最高额抵押担保的债权确定前，如果抵押权人与抵押人通过协议变更债权范围的，该变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响。据此，《办法》第四十六条第三款规定：“因被担保债权的数额发生变更申请抵押权变更登记的，还应当提交其他抵押权人的书面同意文件。”这一规定不仅适用于一般抵押权的变更登记，同样适用于最高额抵押权的变更登记。第三，最高额抵押权的变更登记情形同一般抵押权的变更登记情形一样还包括债务履行期限变化和担保范围的变化引起的变更登记。

　　2.最高额抵押权的特殊登记事项。由于最高额抵押权具有不同于一般抵押权的特殊之处，因此在登记事项中除前述一般抵押登记事项之外，还应当包括以下两项特殊的登记事项;(1)最高债权额，所谓最高债权额就是指，抵押权人基于最高额抵押权所能够优先受清偿的债权的最高限度数额。在银行与企业的授信协议中，最高债权额往往就是最高贷款额度，二者是同一的。需要注意的是，最高债权额与一般抵押权中被担保债权的数额虽然都具有明确抵押权优先受偿范围的功能，但是二者是不同的。最高债权额与抵押权人最终实际优先受偿的数额常常是不一致的，但是一般抵押权中被担保债权的数额常常就是抵押权实际优先受偿的数额;(2)确定债权的期间就是指，当事人约定的确定最高额抵押权担保的债权数额的期间。该期间届满之后，当事人再发生的债权即便没有超过最高债权额，也不能再纳人到最高额抵押权担保的债权范围。

　　实践中当事人还会对这两项登记事项进行变更。但是由于变更最高债权额或确定债权的期间，可能会对同一抵押财产上的其他抵押权人产生不利影响，因此《物权法》第二百零五条规定：“最高额抵押担保的债权确定前，抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额，但变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响。”据此，《办法》第五十五条第二款也规定：“因最高债权额、债权确定的期间发生变更而申请变更登记的，还应当提交其他抵押权人的书面同意文件。”

　　二、发生法律、法规规定的变更最高额抵押权的其他情形

　　所谓“发生法律、法规规定的变更最高额抵押权的其他情形”，主要包括以下情形：

　　1.作为抵押财产的房屋坐落的街道、面积发生变化而导致的最高额抵押权的变更。

　　2.最高额抵押权的顺位发生变化。依据《物权法》第一百九十四条第一款的规定，最高额抵押权人与抵押人协议变更抵押权顺位的情形。依据《物权法》这一规定，抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位，但是此种抵押权顺位的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。