房屋登记办法释义　第十条

　　第十条 房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号(幢号、室号等)的房屋或者特定空间。

　　国有土地范围内成套住房以套为基本单元进行登记，非成套住房，以房屋的间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。

　　集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记，在共有宅基地上建造的村民住房以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。

　　非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。

　　【要旨】本条是关于房屋登记基本单元的规定。

　　【释义】登记申请人申请登记或者房屋登记机构办理登记，都面临一个登记对象或者叫登记客体的问题，也就是说，对什么样的房屋可以进行登记。在法律上，物有特定物和种类物之分，物权的客体必须是特定物。具体到不动产物权，作为客体的房屋必须能够与其他房屋相区别。另一方面，房屋物权是权利人依法对其所有的房屋(该房屋是明确的、唯一的)享有直接支配并排除他人干涉的权利，而登记是房屋物权公示的方式，不特定则无从对其进行支配。所以，进行登记的房屋必须是特定的。在登记实践中要求每个登记房屋能够清楚地与其他房屋相区别，最简便的方式便是给其明确、唯一的编号。这和每个公民拥有一个明确、唯一编号、终生不变的居民身份证号码是一个道理。因此，为解决这些问题，《办法》规定了基本单元的概念。所谓房屋基本单元，就是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号(幢号、室号等)的房屋或者特定空间。规定房屋基本单元，保证了登记客体的唯一性，便于房屋登记工作的开展和房屋登记簿的建立，一个房屋基本单元上建立一个登记簿。

　　《城市房地产管理法》第二条第二款规定，“本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。”一般意义上是指四周有墙或围护结构，顶上有盖，供人们从事生产、工作、学习、生活、居住、文化娱乐等与人类各种活动有关的建筑物及构筑物。从房屋的概念来看，应当具备两个基本特征：一是要有固定界限(一般应具备屋顶、墙界等围护结构);二是可以独立使用(可供人们从事生产、工作、学习、生活、居住、文化娱乐等活动)，这样的建筑物及构筑物才能称为房屋，才能进行登记。需要注意的是，这里的固定界限不是当事人任意自己进行的分割或者围护，而应是经过管理部门审定或者确认的界限，如工程规划设计并施工建设的实体墙界限或永久性围护结构界限;或者经过规划设计、消防、安监等相关部门审定批准的，以永久固定于地面的界标作为界址点所构成的界限可以视为固定界限。在前些年的登记实践工作中，曾出现过出售“一平方米”单位产权的现象，即是因没有固定界限，不能确定权属范围而被建设部明令禁止采用的销售方式。当然，随着建筑形态的越来越多样化以及产权意识的增强，登记机构将面临越来越多的新的房屋类型的登记要求。如地下商场等空间的登记，以及月台、码头、商场中的空间等等。

　　登记机构关心的是，具体到操作环节如何区别房屋基本单元。《办法》对住房和非住房规定了不同的区分方法。住房是指专供人们日常生活居住的房屋，包括成套住房、非成套住房。成套住房通常由若干卧室、起居室及厨房、卫生间、室内走道或客厅等不同功能的房间组成，这些不同功能的房间聚合一起才能充分满足人们的饮食起居需要，否则会大大降低各自的价值和使用价值。显然，成套住房应以套为基本单元进行销售，也应该以套为基本单元进行登记。对于集体宿舍等非成套住房，以房屋的间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。这种规定不仅符合人们的习俗，也节约了登记成本、提高了登记效率。需要注意的是，登记机构办理登记时的最小的基本单元不能小于间，最大的基本单元不能大于栋，位置相邻的基本单元可以登记为一个产权人。另外，基本单元是作为房屋分割合并的单位。

　　集体土地范围内村民建房，如条件允许，能利用自有宅基地建房的，通常都会建造独门独院的房屋;也有条件不允许，几户人利用共有宅基地共同建造房屋的，只能共同分割所建房屋，每人分得所建房屋的数套或数间，这些房屋进行登记时，登记机构必须结合实际情况，对以宅基地上建造的独门独院的房屋以独立建筑(一般为幢)为基本单元进行登记，在共有宅基地上建造的村民住房以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。

　　非住房，指居住用房外，用于工厂仓库、邮电交通、商业营业、服务业、文化娱乐、教育、医疗、科研、体育、办公等用途的房屋。每种非住房功能都比较单一，无需配备其他功能的房间就可以发挥其价值和使用价值。故非住宅一般不成套，销售主要是以有固定界限(包括幢、层、套、间)的部分为基本单元，这就决定了非住房以房屋的幢、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记这一原则。

　　近几年来，将整幢大楼分割后申请登记的情况越来越多，尤其是一些商场，为了更好地获取经济回报采取这种做法，一些城市的登记机构已为之进行了权属登记，也有一些城市的登记机构对以这种方式出售的房屋能否进行权属登记心存疑虑。产生这些疑虑的原因主要有两峭、方面：一是这类分割成小块的空间相互之间没有分隔的墙体，与通常的房屋四周有围护不同，看起来没有明显的权属界限;二是建设部在1994年2月7日曾经发过《关于不得给一个平方米单位产权颁发“房屋所有权证”的通知》，对出售一平方米产权的情况做了认定，认为这一做法实际上是集资，明显地违反了国务院关于集资问题的有关规定，因此，建设部要求各地房地产权属登记机构不得给以上述方式出售的一个平方米单位产权颁发“房屋所有权证”，也不得以其他名义颁发具有确认产权性质的任何证书。应该看到，不少分割出售房屋的情况与“一平方米”产权的出售是有明显区别的。很多情况下，房屋的权属界限是清楚的，各部分之间虽然没有分割的墙体，但通过地面埋设或利用房屋的构造，有固定的界址点，每部分房屋的位置、面积都具体确定。因此，建设部于1997年以(97)建房产字第019号文对前一通知作了补充说明，将变相集资的“一平方米”产权出售与有明确的权属范围和具体的权属界限的分割出售作了区分。该文件明确规定：对已建成的商业、办公或其他楼宇分割出售的，如有明确的权属范围和具体的权属界限，不同于搞变相集资的“一平方米”产权出售，应视为正常的房产交易。可以凭购房合同及其他有关文书办理产权登记手续，并在《房屋所有权证》中的测绘图件上对权属界限准确反映。

　　关于实践中出现的分割出售的房屋办理产权登记间题。需要特别指出的是，分割出售首先需要经过有权批准的管理部门依法批准准予分割销售，同时，房屋必须符合权属界限清楚，有独立使用功能、固定界址点或隔离设施明确。目前，我国对分割销售产权式商场虽然法律、法规没有禁止，现行房地产权属登记规定对产权式商铺的登记确权问题也没有明确的表述，实践中对产权式商铺这种新型房地产形态的登记主要由各地探索实行。一些城市给予确权发证，而多数城市则明令禁止登记。比如，2004年2月上海市房地资源局和建委联合发出的《关于商场和办公楼分割转让问题的通知》中规定，“可以销售的房地产应当是在市房地资源局的房地产登记册中有明确部位、建筑面积等房屋状况记载的权属单元，房地产权利人不得对登记册中记载为一个权属单元的房地产擅自分割转让。如需分割转让，则分割后构成的销售单元在物理形态上应当构成独立、封闭的空间，不符合房屋基本特征的，如仅在地平线上划线示意分割的权属单元，不得销售。”深圳市规划与国土资源局下发的《关于规范商场办公楼分割转让有关业务操作的通知》中规定：商场、办公楼转让应以权属单元为转让标的。房地产开发企业和房地产权利人不得擅自将权属单元分割转让，未经房地产及相关部门审核程序的，房地产登记部门将不受理分割预售和登记。合肥市房地产管理局2005年1月规定：自即日起，凡划线分割的商场、办公楼都将禁止销售、转让。如要进行销售、转让，房屋必须符合房屋权属登记条件，就是房屋必须是在有关部门批准下建造，经建设、规划、公安、消防等部门验收备案，并且每个销售单位都必须四面有墙，有着明确、永久的四至界限结构，能明确到幢、层、套、间。2006年5月22日，建设部在“以售后包租等形式购买商品房风险提示新闻通稿”中更是将“所购商品房屋位置不确定、无法办理房屋所有权证”明文列为产权式商铺五大风险隐患之一。因此，房屋登记机构在办理此类房屋商品房预售许可、房屋登记时要特别慎重。

　　近年来，全国各地一些开发商采取售后包租或者变相售后包租的形式，对外销售公寓式酒店、分时度假酒店、酒店式公寓、酒店式办公楼、产权式百货商场、产权商铺等商品房屋，虽然在销售时承诺售后高回报、低风险，但很多商品房开发项目由于建成后经营不善，未达到预期的收益水平，无法兑现销售时的承诺，同时因所购商品房屋无明确界址点，按规定无法办理分户房屋所有权证等，引发了大量的纠纷。例如：2007年3月21日建设部在房地产交易秩序专项整治典型案例通报八起违规案件中，x x市x x房地产开发有限公司在“x x铭座”项目的预售过程中，吸引预购人与该公司约定的中介公司签订“三年租金一次返还”的期房售后包租合同。x x市x x房屋开发有限公司在销售“xx大厦”项目时，采取售后包租的形式销售未竣工的商品房。因违规采取售后包租的形式销售房屋，根据《商品房销售管理办法》第四十二条规定，由当地的房地产管理部门分别给予了警告、责令限期改正和行政处罚。