房屋登记办法释义　第八十条

 

　　第八十条 人民法院、仲裁机构的生效法律文书确定的房屋权利归属或权利内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的，房屋登记机构应当按照当事人的申请或有关法律文书，注销原有登记并办理相应的登记。

　　【要旨】依法院、仲裁机构法律文书进行相应登记

　　【释义】依人民法院、仲裁机构的生效法律文书进行相应登记的情形

　　一、依法院、仲裁机构法律文书进行更正登记与一般的更正登记

　　如前所述，《物权法》第十九条所言的登记簿记载错误，应当做广义理解，即登记簿记载与真实状况不一致，具体来说，包括以下情形：一是因登记过程中的瑕疵导致登记错误的情形，包括是登记机构未尽审核义务存在过错导致登记错误，以及申请人提交虚假材料抑或中介机构过错导致登记错误等等。这种情形，也是更正登记中较为常见的情形，《办法》将其合并规定在第七十四、七十五条。二是登记原因行为无效导致的登记错误。在法律行为导致物权变动的情况下，如果该法律行为不成立或者无效、被撤销，依据《民法通则》以及《合同法》的规定，即便完成登记，物权变动也溯及到法律行为成立时而自始不生效。例如，甲乙之间的房屋买卖合同被宣告无效，则即便房屋还登记在买受人乙的名下，该房屋所有权仍然属于甲。此种情况下，登记簿的记载与真实权利状况显然也是不一致的。三是新的法律事实导致权利变动的情形。例如在办理抵押权登记后，债务人清偿了债务，则抵押权随债权而一并消灭。此种情况下，抵押权已经消灭而抵押权登记尚存，从而产生了登记簿的记载与真实权利状况不一致。

　　对于第二、三种情形，鉴于登记机构无权审核实体法律关系，故而在登记原因无效或者法律关系变动导致登记簿记载与真实状况不一致时，应当以法院或者仲裁机构先行做出生效判决或裁决为更正登记的前提。即便当事人直接提出更正，登记机构也应当予以拒绝。故而，《办法》将其与一般的登记错误区别开，单独规定在第八十条。

　　区别规定一般的更正登记和依法院、仲裁机构法律文书进行更正登记，这一立法体例的意义在于：

　　首先，这两种更正登记需要提交的申请材料不同。一般的更正登记提交的申请材料范围较为宽泛，而本条的更正登记申请人只需要提交法院或者仲裁机构生效的法律文书即可。

　　其次，登记机构的审查义务不同。一般的更正登记，虽然登记机构也仅负有形式审查的义务，但是其仍然要比对相关证据材料，对登记错误的事实加以判断。而本条的更正登记，登记机构只要审核申请人提交的相关法律文书确实真实且生效即可，显然审查义务更轻。

　　第三，更正的结果不同。一般的更正登记，原则上登记机构只对登记簿上的笔误或者遗漏加以更正，主要涉及登记簿中的自然状况部分。如果涉及权利归属和内容，登记机构应当审慎判断在错误登记之后是否存在物权变动的情形，再决定是否更正。一般情况下，如果错误登记之后又有新的登记，则因涉及实体法律关系的变动，登记机构不应再行更正;如果没有再发生新的登记，则可以更正回原有的状态。而本条的更正登记，核心是对登记簿上房屋权利的归属和内容加以更正，而且法院或仲裁机构在审判、仲裁的过程中，已经考虑到了错误登记之后的物权变动情形和第三人的利益安排。故而，登记机构直接依据相关法律文书进行登记即可，无需考虑太多的第三人利益问题。

　　第四，可能引发的赔偿责任不同。一方面，一般的更正登记中，登记错误系登记过程中的瑕疵所致。依据《物权法》第二十一条，“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿”。对该条是否规定了登记机构的无过错责任、登记机构是否应当为提供虚假材料当事人代负责任，目前学界有不同认识。但显然，一般的更正登记很可能引发赔偿责任。但是本条的更正登记，登记簿记载与真实状况不符系因登记原因行为无效或者新的法律事实导致物权关系变动所致，实际上与登记行为本身以及登记机构并不存在直接的牵连。此种情形，严格地讲，虽然登记簿记载与真实状况不一致，但很难说是通常意义上讲的登记错误。因此，本条的更正登记并不会产生赔偿责任的问题。另一方面，一般的更正登记中，登记机构仍然有其审核义务，如果未尽审核义务导致更正登记发生错误，即原本没有错误的登记被错误更正，给当事人造成损害的话，登记机构仍然要承担赔偿责任。但是本条的更正登记系依据法院或者仲裁机构生效的法律文书而为，即便判决或者裁决有误，也应当由法院或者仲裁机构承担责任，登记机构原则上不承担赔偿责任。

　　二、依法院、仲裁机构法律文书进行登记的程序

　　1.依权利人的申请进行登记

　　法院、仲裁机构法律文书系对实体法律关系进行的裁判，依据《物权法》第二十八条，“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”故而，法院、仲裁机构的法律文书一经生效，即发生了物权变动的效力。

　　《物权法》第三十一条规定：“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”可见，其并未要求权利人必须申请更正登记，而只是将该更正登记作为权利人申请物权另行处分登记(如所有权人出卖、赠与房屋或者在房屋上设定他项权利)的前提。可见，是否申请更正登记，完全依照权利人的意思进行。

　　此种更正登记的申请人，应当是依据法院或者仲裁机构生效法律文书取得房屋所有权、他项权利或者预告登记债权的权利人。在申请此种更正登记时，申请人应当提交登记申请书、身份证明以及法院或者仲裁机构生效的法律文书。登记机构则需要审核申请人确系法院或者仲裁机构生效的法律文书确认的房屋权利人、法院或者仲裁机构生效的判决书或者裁决书中确定权利归属或者内容的房屋系登记簿记载的房屋，即可为其办理更正登记。

　　2.依有关机关的嘱托进行更正登记

　　本条还允许登记机构依照有关机关的法律文件进行更正登记。这里的法律文件主要是指法院的协助执行通知书，以及其他行政机关、司法机关相应的法律文书，例如查封通知书等。

　　在权利人向法院申请强制执行，或者通过其他国家机关主张其权利的情况下，法院或者其他国家机关可能出具相应的法律文书，嘱托登记机构进行更正登记。这种情况下，登记机构也可以在核对该法律文书的真实性以及法院或者仲裁机构生效的判决书或者裁决书中确定权利归属或者内容的房屋是登记簿记载的房屋之后，为其办理相应登记。