农村居民在其他村组买房，能否申请颁发宅基地使用证？

　　仁寿县藕塘乡某村几年前两个不同村组的村民签订过房屋买卖协议并经过公证。此后，买主又将该房转卖给了另一村民。2009年6月，仁寿县农村宅基地调查统计发放宅基地使用证。宅基地使用证该发给谁呢?村乡干部及三方当事人热议。

　　这种情况不是个别案例。富加镇及中农乡亦发生过类似案例。现行相关法律缺乏明文规定。怎么解决这种情况呢?

　　我国农村土地所有权基于三种情况：一是农村生产小组(社)集体所有;二是村集体所有;三是乡镇集体所有。区别是所有权单位大小涵盖的范围不同。仁寿县乃至四川基本属于生产社小组所有情况，村集体内各个生产小组具有独立的土地所有权。我国北方基本属于村集体所有，村民小组一般不具备土地所有权。土地乡镇集体所有的情况比较少见。这是先要阐述的问题。弄清楚了，我们才能针对实际情况具体问题具体处理。 国家所有土地上的房屋买卖因有明文规定，本文不讨论她;城镇居民到农村买卖农村村民房屋现已明文禁止，本文也不讨论她。

　　一、农村村民不同村组之间的房屋买卖合同有没有法律效力?

　　我们先看房屋买卖合同的效力。同一房屋本案发生了两笔买卖。每次买卖双方均不是同一村民小组的成员。根据物权法152条“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施”规定及第三十九条“　所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”土地管理法第一百五十三条“　宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”农户可以出让自己的房屋。

　　但农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

　　农村村民住宅用地，需经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，依照土地管理法第四十四条的规定办理审批手续。

　　农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”

　　四川省《中华人民共和国土地管理法》实施办法 “第五十二条　农村村民一户只能拥有一处不超过规定标准面积的宅基地。宅基地面积标准为每人20至30平方米;3人以下的户按3人计算，4人的户按4人计算，5人以上的户按5人计算。其中，民族自治地方农村村民的宅基地面积标准可以适当增加，具体标准由民族自治州或自治县人民政府制定。

　　扩建住宅所占的土地面积应当连同原宅基地面积一并计算。新建住宅全部使用农用地以外的土地的，用地面积可以适当增加，增加部分每户最多不得超过30平方米。

　　第五十三条　农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划。凡能利用旧宅基地的，不得新占土地;确需新占土地的，由村民提出申请，经农村集体经济组织同意，乡(镇)人民政府审核，报县级人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，依照本实施办法第三十五条的规定办理审批手续。

　　农村村民因迁居等原因，空出的旧宅基地由土地所有者收回，并统一安排使用，能复耕的必须复耕。出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准。”

　　城乡规划法“第二条　制定和实施城乡规划，在规划区内进行建设活动，必须遵守本法。”

　　基于以上法律规定：

　　我们需先审查农户修建房屋时是否按当时的政策规定办理了相关的建房审批手续。

　　如获得了建房审批许可，则房屋买卖是合法的。

　　如未获得建房审批许可，则房屋买卖不合法。当然如果以买卖建筑材料为目的买卖后即拆除房屋的不在此例。

　　二、土地问题怎么解决?

　　如果买卖双方系同一村组集体成员，土地问题一般争议不大。但像本案中的买卖双方不是同一村组集体经济成员，房

　　屋买卖就成了较大的争议了。

　　一种看法是农户只能买卖房屋，宅基地无权买卖。买房屋方只能获得房屋，不能获得土地。土地属于集体所有，农户无权处分土地。且买房屋方不属于同一村民小组成员，无权享受宅基地。宅基地是基于对本村民小组成员的一种身份前提下的长期无偿使用的一种福利待遇。

　　另一种看法是农户只能买卖房屋，但宅基地跟随房屋所有权的转移而附随转移。买房方可以获得宅基地的使用权。

　　土地问题在农村较为复杂，原因是土地的政策历史上变化较多，随时间阶段的不同而有所不同。一九六二年九月《农村人民公社工作条例修正草案》颁布之后，农村土地(包括宅基地)所有权归了集体，社员只有使用权，没有所有权(包括处分权)。之前农户个人是允许拥有土地的所有权的。1954年宪法只明文规定荒地属于全民所有，国家依照法律保护农民的土地所有权。1950年冬至1953年春，以《中华人民共和国土地改革法》颁布实施为标志，近两年时间完成了全国近3亿农业人口区的土地改革全国开展了轰轰烈烈的土地改革运动。新的土地改革法规宣布：“废除地主阶级封建剥削的土地所有制，实行农民的土地所有制。全国有3亿多无地、少地的农民无偿地获得了约7亿亩土地。这是土地改革时代，实质就是土地所有权从地主所有到农民所有的改革。这是第一阶段。那时农户私人可以买卖土地。

　　第二阶段是农业合作与第三阶段人民公社。从1953年起主要是农业合作化道路过程。从互助组到初级社土地入股到高级社。土地所有权又完成了从农户私人所有到集体所有的演变。《农村人民公社工作条例修正草案》第二十一条明确规定：“生产队范围内的土地，都归生产队所有。生产队所有的土地，包括社员的自留地、自留山、宅基地等等，一律不准出租和买卖”生产队范围内的土地属于生产队集体所有。禁止农户私人买卖土地。

　　1982年宪法第十条又明确规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有……任何组织或个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”。再一次明确了宅基地农户个人无权买卖。

　　此后包产到户等改革仍然未改变土地从人民公社以来确定的土地所有权制度体系。 土地仍然以集体或国家所有。农户只享有使用权。

　　笔者认为，现在的土地政策仍处于探索阶段。以后，我国的土地所有权政策仍然可能从集体公有制再演变到土地所有

　　权私有制，就像俄罗斯土地从公有制再私有化一样。

　　结合本案的情况，习惯上的处理方法有：

　　一、买房方把户口迁移到卖房方生产小组，成为该生产小组的成员，买房方就具有了该宅基地的使用权。

　　二、两个生产小组互换土地，解决宅基地的流转问题。

　　但本案中前后买卖农户生产社相隔太远，调换土地不现实。迁移户口又要征得村民小组或村农户大多数的同意。也有一定的困难。那么本案的宅基地使用证颁发给谁呢?

　　《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》中第七部分，宅基地问题中规定：

　　人民法院处理公民之间宅基地使用权的案件，应根据土地归国家或集体所有，一律不准出租、转让和买卖的原则，参照解放以来宅基地的演变和现实使用情况，照顾群众生活的实际需要，依法保护国家、集体和个人的权益。

　　(60)村镇公民之间由于买卖房屋转移宅基地使用权而发生的纠纷，应根据国务院《村镇建房用地管理条例》中规定的审查、批准手续处理。

　　(61)经过统一规划的宅基地，使用权发生纠纷的，应以规划后确定的使用权为准。经过合法手续个别调整了的，一般应以调整后的使用权为准。

　　(64)公民在城镇依法买卖房屋时，该房屋宅基地的使用权应随房屋所有权一起转归新房主使用。

　　(65)城市房屋所有人在原宅基地上翻建、改建、扩建自己的房屋时，未按规定办理合法手续的，依法不予保护。

　　行使宅基地的使用权而妨碍公共利益和他人利益的，应依法予以制止。

　　1982年国务院发布《村镇建房用地管理条例》

　　“第十五条 由于买卖房屋而转移宅基地使用权的，应按第十四条的规定办理申请、审查、批准手续。

　　出卖、出租房屋的，不得再申请宅基地。

　　社员迁居并拆除房屋后腾出的宅基地，由生产队收回，统一安排使用。”

　　“第十四条 农村社员，回乡落户的离休、退休、退职职工和军人，回乡定居的华侨，建房需要宅基地的，应向所在生产队申请，经社员大会讨论通过，生产大队审核同意，报公社管理委员会批准;确实需要占用耕地、园地的，必须报经县级人民政府批准。批准后，由批准机关发给宅基

　　地使用证明。”

　　“第十八条 集镇内非农业户建房需要用地的，应提出申请，由管理集镇的机构与有关生产队协商，参照第十四条的规定办理。”

　　此后自土地管理法1987年1月1日施行起即废止了《村镇建房用地管理条例》的实行。

　　土地管理法对农户宅基地的管理规定：　“第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

　　农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

　　农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

　　农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”

　　据此，笔者个人认为，农村不同村组农户买卖房屋应该把房屋买卖和宅基地分开来处理。房屋买卖系农户个人处理。土地需另行再处理。如按迁移户口和两个村民小组互换土地不能进行的情况下，宅基地使用证首先考虑颁发给原房屋修建农户，注明房屋转卖给买方使用及买卖房屋合约。买房方合法取得原出卖人的宅基地使用权。其次，也可以考虑颁证给买房方，但仍然要注明系谁的宅基地使用权以及买卖房物合同事实，以便于监督和以后的处理。

　　之所以颁发证件给买卖双方均可的原因是法律并无明文禁止性规定。

　　理由：一、是根据物权法第117条规定：“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”第一百五十五条　“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”

　　物权法第一百二十条　“用益物权人行使权利，应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源的规定。所有权人不得干涉用益物权人行使权利。”房屋修建农户处分的是自己对集体无偿给与的宅基地使用权即用益物权。

　　二、便于监督管理原出卖房屋的农户不再申请宅基地。