购房透视四大原则

买房自住和买房投资是两个完全不同的概念，一个是效用最大化，一个是利益最大化。这两种购房需求硬挨区别来看，在具体买房过程中所考虑的因素也应该区别对待。但有一些关键因素是共通的必须考虑的，因此，本期《楼市研究院》推出包含投资和自住购房需求的关键问题厘清。

　　买房能不能消解“通胀”？

　　不可否认，美国的经济危机是因为美国是个过度透支的国家，美国人不存钱，中国老太太和美国老太太消费观念更新的故事曾经影响了很多人。当然，中国是世界上最有储蓄习惯的国家，由于相关社会保障制度的不完善，中国老百姓几乎都有存钱养老的习惯。但这并不意味着中国老百姓很有钱。

　　受全面“通胀”预期的影响，人们纷纷投资不动产，通过购房抵御“通胀”，避险。但至少目前通胀还只是个预期，并没有客观形成。但这也并不表示未来就不会出现“通胀”，在目前全球流动性泛滥的情况下，价格的上涨的顺序将是股价涨、楼价涨之后是物价涨。CPI结构分析物价已经在出现了恢复性上涨，可以推断房价已经上涨到了高位。国家发改委宏观经济研究院研究员王小广(王小广博客,王小广新闻,王小广说吧)指出，房地产业暴利时代是否结束还很难说，但最繁荣的时期应该已经过去。他判断，房地产未来的成长性会降低，不会再像原来房价五、六年翻四倍、五倍了。有人判断说中国房地产调整结束了，马上要进入新的高增长期。这种可能性不大，太乐观也不太真实，房地产调整远没有结束。

　　虽然经过30年的改革开放，人民物质生活有了很大的增长，但据相关数据显示，目前有80%的家庭抗风险能力是不足的。这是想通过买房对抗“通胀”的购房者值得注意的：大家不应该把贷款买的房子当成你的个人资产，如果是的，那有可能成为负资产，或者说现在的房子当成硬通货资产，而不是真正的增值的资产。比如80万元房子卖了可以变现100万，但事实在这个过程中你支付了贷款手续费、交纳了各种税费、还有不少的利息，这100万真的到你想变现的时候并不值80万了，你只是在用现在的眼光想将来。

　　目前来看，很多购房者并没有真正实现“经济自觉”，大多基于一种现有现有购买力情况下的理想状况预算。那么，当通货膨胀一来时会发生什么情况呢？ 首先工资上涨是落后通胀1-2年的时间。从实际来说，工资上涨是通货膨胀传导的最末端。其实，通货膨胀从个人角度讲就是资产清零，因此从现实讲就不会出现工资与通胀同步增长。如果是真的通胀，那么工资上涨要滞后2年时间，物价上涨、消费上涨，医疗上涨，一切都在上涨，除了你的收入没有上涨以外。而在这种情况下，80%的人又缺少对抗风险的能力。因此若真正出现“通胀”大部分人在期间不会选择买房，这就是通胀时期的地产萧条的必然规律，大部分人买不起，房价也就不会上涨。

　　何时买房最合适？

　　这是困扰大多数购房者的一个问题，不管是自住还是投资。买房都是为了高值的回报和居住的享受，提升生活质量。因此，都不能因为买房而影响了自己的生活质量，尤其是以按揭贷款的方式买房。因此，应遵循业界公认的三个规律考量：一是房价收入比。联合国1993年对世界107个国家进行了全面研究得出的标准是3-6倍。即你购买一套房子时，总房款(包括装修费)与家庭税后收入之比如果为3-6倍，则说明这种房价在你的支付能力内。这一比例越高，说明房价就越高。二是个人住房按揭月供款与家庭每月可支配收入比(要把利率风险考虑进去)。这个比一般在28%-35%.如果超过35%，则个人负担过重，不仅挤压个人其他消费，而且会降低家庭的生活质量。三是家庭负债余额(即家庭的各种负债，如汽车贷款、信用卡、私人借款、教育贷款等)与家庭总收入比。这一比例不能超过50%.从上述的网络调查来看，国内不少民众特别是年轻一族在做购房决策时没有进行仔细测算，蜂拥购房，从而导致月供收入比过高。而这又有房价一路高涨的原因。

　　曾在深圳发起“不买房运动”，继而又组织“万人团购”的邹涛，在其博客上列出了他对何时出手最合适的认识和建议，将买房时机其归结为七个信号:

　　第一个最佳出手买房的信号：媒体上或生活中发现有房企破产、倒闭，合并重组出现的报道，或有房企老板(非中介公司)逃跑或跳楼，员工集体要工资的新闻出现时。市民可等2-3个月再出手。第二个最佳出手买房的信号：中央政府再出台更优惠的鼓励老百姓买房的政策。这样的政策出台，预示之前的优惠政策没起多大的作用，但要等新政策实行至少1个月以后，市民可考虑出手。第三个最佳出手买房的信号：用自己8-10年左右的家庭总收入计算，能买到自己相对比较合适的住房(按照平均标准，不做不切实际的想法)。第四个最佳出手买房的信号：在你工作、生活的周围听不到或很少听到有谁再想炒房子了。第五个最佳出手买房的信号：在公开信息上看到有拍卖公司刊登的银行拍卖楼龄1-3年的新普通住宅的信息，在你工作、生活的周围经常听到有人供不起楼了或找人卖楼了，中介那里1-3年楼龄的新房卖盘明显增加且价格比去年低(说明他在亏损甩卖)。第六个最佳出手买房的信号：有土地和房产方面的政府官员大量落马后，再等至少2-3个月。第七个最佳出手买房的信号：参加团购买房，发展商给的团购价格已经相当优惠时。这时也可毫不犹豫出手，因为你迟疑别人不会迟疑。

　　产品透视四原则

　　无论是投资还是自住，除却对客观经济形势和市场特征的研判，产品自身都是必须关注的重点。因此，综合相关专家和业内人士的四个原则，值得准备买房的购房者一看。

　　一、要“市政配套”不要“(开发商)楼宇自身配套”

　　最明显的是，市政配套不要钱或者平摊到各平米里面。由开发商通过成本分摊转嫁予消费者，是市场普遍问题不是个性问题。而开发商楼宇自身配套，既抬高单价，以为大卖点，又得花钱买后期享受，并且订价不受市场约束与行政约束，爱去不去，如高级的泳池，如高档的甚至是私人会所，如名校，如寄宿类幼儿园等等。

　　二、要“体积”不要“面积”

　　体积是立体地看的，如空高三米三，净高肯定好用并且二次装修可以弄个错层结构，象酒店的复式房样的，既享受又节约支出。而且未来家具将向成套、拆分、便利使用及综合方向发展，非常吻合小户型大空间的产品。面积是平面的，包括了你无端分摊的部分与开发商说是赠送的部分，无论阳台还是露台，开发商总归赚了钱的，无论多层还是高层，总归大于百分之十的公摊率，而且受设计市场影响，许多户型存在大面积的浪费，如房间多于十平，如地方上的宽厅，在节约时代不要浪费，所以不要面积要体积是必然。

　　三、要“粗装”不要“精装”

　　以后可能会推广成品房，这将是开发商的一个普遍性卖点，样板间会越来越漂亮，这个时候注意要“粗装”不要“精装”。就是开发商提供厨卫地平方面的装修最好，对成品房，也只须基本的装修部分，不要参照样板间来买装修房，装修公司要利润，开发商指望从整体装修方面转嫁部分成本予装修之上，课税及管理成本都会转嫁到房价里，越是看似豪华的装修你承担的负面成本越多。

　　粗装标准包括，只进行例行空间的装修，而厅、主室、次房等方面的事情留给你。精装意味着你家跟他家一模一样，虽然不会走错家门，但我觉得不妥，打发自己的艺术细胞也好，演示一下自己与家人的审美差异也罢，每个人的装修支出预算是不一样的。

　　四、要“要自然景观”不要“城市景观与人造景观”

　　以前没人愿意为景观掏钱，现在时代不同了。但掏得明白才算数。

　　自然景观容易看到生机，并且开发商不用掏后期的维护成本或较少，自然利用率高些，而且景观加入过多的人为因素会变得四不象，而且支出增加导致负担增加，还有就是人造景观目前尚无法达到可生长的地步。如天然水景与人造水景，许多小区的死水就是一例，还有名贵的树木，猜猜最终是谁在掏钱？还有许多台词上写的台地园林，西式园林，你见过这些没有，是不是比纯粹的绿地好用？