三类购房者在淡市行动

市场低迷观望气氛浓，但仍有一部分购房者的买房决心没有动摇。相关人士透露，目前，婚房购房者、已经卖出家庭唯一住房的置换型购房者、学区房置业者，这是近期二手房市场三类主要购房群体。同时，受预算、贷款政策趋紧等一系列因素的限制，这三类购房者目前的目标房源多为城市外围区域的次新房，或市中心区域的小户型老公房。

　　类型一：暂无住房的置换型购房者

　　由于已经卖出了家庭唯一住房，这类购房者的居住需求变得极为刚性。因此，他们受政策的心理影响也比其他改善型购房者要小一些。据福美来不动产高桥加盟店相关人士透露，目前，区域内此类购房者带看量相对较多，且购房诚意度相对较高。而根据汉宇地产的统计结果，目前市场中4成左右的购房者都是此类改善型购房者。一般而言，这部分购房者对物业的要求相对较高。

　　业内人士分析，在目睹了2009年房价由低到高的快速攀升过程后，部分置换型购房者唯恐“踏空”，因此选择了在市场相对平淡的环境下买进新居。目前，议价空间已经打开，且房东的出售诚意度增强，购房者有更多的房源和更充足的时间来挑选理想的房源。但考虑到新政对二套房首付成数的提高，以及新政中二套房界定的标准仍未确定，专家建议此类购房者做足预算。

　　类型二：购买婚房的首次置业者

　　无论在哪种市场背景下，购买婚房都是“特刚”需求。正是由于需求本身的急迫性，因此它对市场低迷气氛的抗压性也比较强。根据美联物业相关人士透露，自4月中旬新政出台至今，在目前市场成交案例中，婚房置业占据了4-5成的比例。

　　由于这部分购房者资金实力相对较弱，因此他们关注的区域多集中在外围。从安家网房源点击量和来电咨询量来看，目前这类购房者关注较多的区域为宝山顾村 (论坛新闻)板块、松江新城区域、浦东北蔡板块、杨东板块等。他们关注的房源均价在12000元/平方米左右，面积多在90平方米以内。由于新政并未涉及90平方米以下首套购房，因此购买这类房源首付成数相对较低。

　　此外，婚房置业者对市中心小户型老公房的关注度也较高，如中原社区、田林板块的老公房。这些老公房单价在18000-23000元/平方米之间，一室户总价多在100万元以内。利尊地产相关人士透露，由于这部分房源房龄较老，因此贷款获批的可能性不大，因此很多年轻的置业者向亲戚朋友借钱后全额付款。

　　类型三：购买学区房的富足型置业者

　　尽管5月份并不是学区房成交的高峰期，但在整体市场成交清淡的情况下，学区房置业者在总体成交中仍然占据了比较突出的位置。这类购房者的置业目标为学区范围楼盘内的小户型。由于购房不为自住，因此这类购房者对物业本身的户型、装修要求不高。由于学区购房多为第二套以上购房，再加上老公房贷款难批，因此，这类购房者全额付款的现象也相对较多。

　　房价方面，在二手房议价空间已经普遍打开的情况下，学区房的价格却坚挺依旧。据相关人士透露，普陀区长寿板块内对口一师附小的小区有三和花园、四和花园，目前成交均价为30000元/平方米左右，与周边汉林府邸、沪中新苑等楼盘价格基本持平，但若论楼盘品质，这两个小区房龄均在10年以上，且以90平方米以下的小户型房源为主，居住品质一般，与汉林府邸、沪中新苑相去甚远。此外，同样对口名校的老公房海防村，其成交均价已达40000元/平方米左右，但相隔不远且品质较高的三乐小区，目前成交均价仅为25000元-28000元/平方米。