3大购房心态点评 卖方市场学炼金

　　从一季度行情回暖开始，市场的天平便逐渐倾向于卖方市场。而后一直到年终，不管期间市场成交量如何起伏，但总体市场房价坚挺、有效房源稀缺的局面未能出现根本性扭转，致使购房者在实际交易中一直处于被动地位。在这种市场背景下，一些购房者错过了行情空手而归，也有很多购房者瞅准时机果断出手。

　　
　　他们或是踏进了市场上行轨道，在一买一卖之间赚取房屋差价，或是紧随形势，买进了利好板块的房源，享受房价迅速升值的喜悦；还有一部分购房者抓住了交易优惠政策的“尾巴”，节省了一笔可观的税费。在这卖方市场占据绝对话语权的一年，买方市场的购房神经已经相当敏感，而这也恰恰是他们能够在狂热的卖方市场里“淘到金子”的重要因素。回顾2009年的多头行情，有眼光的购房者在这一年果断出手的胜道盘点，相信对购房者今后把握机会有益。

　　胜道版本一

　　低吸高抛先买后卖

　　典型心态：市场上行时避免“踏空”

　　2009年上半年，二手房市场价格节节攀高，观望许久的小刘也将换房计划提上了日程。他一边将自己的小户型挂牌，一边寻觅改善型房源。但连续看了几套房源之后，他发现，房东给出的价格一个比一个高。小刘的心里犯起了嘀咕：房价涨得快，也就意味着自己的购房能力被一点一点削弱。自己的小房子价格虽然也在涨，但和大户型不断“膨胀”的总价相比显然是杯水车薪。

　　考虑之后，小刘决定还是先买后卖。他向亲戚借了20万元钱，加上自己手头的现金凑够了一套三房两厅的首付，顺利将新居买进来。去年10月份，自己的小房子总价又比5月份时上涨了10万元，同时自己的新居也升值不少，小刘心满意得地将小户型卖出。如今，每每看着同事因为买不到合适的房源而愁眉苦脸时，小刘就庆幸自己当初看对了市场趋势，把准了一卖一买之间的节奏。

　　2009年，一部分人看准了市场向上走的趋势，在房价相对较低时候买进改善型物业，再以较高价格卖出原有物业，从中赚取了一笔差价。一方面，这变相降低了他们购买新居的成本，另外一方面也避免换房者因为匆忙出手导致原有的房子卖不到好价钱。更重要的是，在市场上行的趋势下，大量购房需求的集中释放早已消耗掉大量房源，同时卖方市场惜售现象严重，而这种先买后卖的置换方式则避免了换房者无房可住的尴尬。

　　[短评]

　　2009年，在在二手房市场上“踏空”的改善型购房者不在少数。大多数改善型购房者因为现有资金不足，只能先卖房，再用这笔款项去购买改善型住房。但先卖后买的方式并非在所有的市场背景下都行得通。一方面，在市场火爆、房价上涨的情况下，换房者以较低的价格将原有物业抛出后，房价仍在上涨，换房者便只能以较高的价格重新买进物业。另一方面，很可能导致改善型购房者卖房之后买不到合适的房源。因此，在市场上行阶段，购房者最好先买后卖，而在市场下行阶段则应反向操作。

　　胜道版本二

　　赶搭优惠政策末班车

　　典型心态：节省交易成本等于买到降价房

　　黄先生买进小户型3年后，在去年年初产生了购买改善型物业的想法。从去年二季度到四季度，他观望了有大半年之久。 这种观望一半出于主动，一半出于被动。原因很简单，主动是因为房价太高，被动则是因为市场上可选的优质房源实在太少。

　　去年10月底，他接到一个房产经纪人打来的电话，对方称目前门店内新增了不少挂牌，且少数房源价格还有商量的余地。考虑到2010年后倘若交易优惠政策调整，自己买房卖房都有可能多支付一笔可观的费用。因此，黄先生还是果断买进了第二套住房。

　　去年11月二手房成交量超出当年6月份的高位水平，这一成绩的取得，要归功于一系列二手房交易优惠政策的即将终结。据相关人士透露，去年第四季度，考虑到二手房交易税费优惠即将终止，购房者对于卖方市场抛出的2年以上、5年以内房源接盘非常痛快。由于买卖双方都希望赶在2009年底之前完成成交和缴税过程，因此成交周期比当年第三季度大大缩短，从挂牌到成交这一过程大约需要3天，有些优质房源更是达到了“当天挂牌当天成交”的速度。

　　[短评]

　　房价短期内难以下调，而一系列交易优惠政策则很有可能终止。之后，无论是买进新居房还是卖掉旧房都要直接或者间接地付出一笔不小的交易成本。在这种“风险意识”的驱动下，一部分刚需购房者和更多的改善型购房者欣然接受了卖方市场抛出的 “绣球”。不过，不少购房者为赶搭上优惠末班车而采取了先缴税后贷款的方式，在贷款迟迟没有下放的情况下与上家产生了纠纷。因此，交易之前，购房者还应注意自己的贷款资质，并准备好贷款额度不足的应对策略。

　　胜道版本三

　　买进明星区域房源等升值

　　典型心态：有利好因素支撑，房价只会高走不会低落

　　田先生现在住着一套面积较小的两房。2009年年初，他本来打算卖掉这套房子，换一套环境较好的三房两厅。然而，就在寻找改善型房源的这段时间里，他听不少同事说起原南汇区即将并入浦东新区的消息，这让他看到了原南汇部分板块房源的升值潜力。于是，田先生马上决定暂缓改善购房计划，用手头将近20万元现金再加上一部分商业贷款，在南汇区的一个新建楼盘里买了一套两房两厅的户型。

　　5月份，原南汇并入浦东新区的政策落地，田先生的房子价格也“坐”上了电梯。

　　2009年的上海楼市涌现出了一大批明星板块。从原南汇区、崇明县，到大虹桥辐射区域和川沙板块，每一个板块都让买方市场为之兴奋，从而出现了不少像田先生这类买进明星区域物业坐等房价升高的购房者。而这些区域的行情也并没有让他们失望。根据臣信提供的数据显示，从2009年初到年尾，南汇周康板块的房价上涨了4成以上，川沙板块房价在去年第四季度上涨了3成以上。

　　[短评]

　　在上海的二手房市场越来越成熟的背景下，购房者对市场的敏感度也越来越强。不少自住需求购房者纷纷瞄上一些存在利好因素的板块，导致这一倾向的最大驱动力当然是区域内房源升值的潜力。此外，随着区域内房地产市场的不断发展以及入住业主的不断增多，区域内的配套设施也将不断完善。在难以符合市中心购房成本的情况下，买下具有利好因素的城市外围房源也是一个不错的选择。

　　从一季度行情回暖开始，市场的天平便逐渐倾向于卖方市场。而后一直到年终，不管期间市场成交量如何起伏，但总体市场房价坚挺、有效房源稀缺的局面未能出现根本性扭转，致使购房者在实际交易中一直处于被动地位。在这种市场背景下，一些购房者错过了行情空手而归，也有很多购房者瞅准时机果断出手。

　　
　　他们或是踏进了市场上行轨道，在一买一卖之间赚取房屋差价，或是紧随形势，买进了利好板块的房源，享受房价迅速升值的喜悦；还有一部分购房者抓住了交易优惠政策的“尾巴”，节省了一笔可观的税费。在这卖方市场占据绝对话语权的一年，买方市场的购房神经已经相当敏感，而这也恰恰是他们能够在狂热的卖方市场里“淘到金子”的重要因素。回顾2009年的多头行情，有眼光的购房者在这一年果断出手的胜道盘点，相信对购房者今后把握机会有益。

　　胜道版本一

　　低吸高抛先买后卖

　　典型心态：市场上行时避免“踏空”

　　2009年上半年，二手房市场价格节节攀高，观望许久的小刘也将换房计划提上了日程。他一边将自己的小户型挂牌，一边寻觅改善型房源。但连续看了几套房源之后，他发现，房东给出的价格一个比一个高。小刘的心里犯起了嘀咕：房价涨得快，也就意味着自己的购房能力被一点一点削弱。自己的小房子价格虽然也在涨，但和大户型不断“膨胀”的总价相比显然是杯水车薪。

　　考虑之后，小刘决定还是先买后卖。他向亲戚借了20万元钱，加上自己手头的现金凑够了一套三房两厅的首付，顺利将新居买进来。去年10月份，自己的小房子总价又比5月份时上涨了10万元，同时自己的新居也升值不少，小刘心满意得地将小户型卖出。如今，每每看着同事因为买不到合适的房源而愁眉苦脸时，小刘就庆幸自己当初看对了市场趋势，把准了一卖一买之间的节奏。